Zeytinburnu Kentsel Dönüşüm 2026

Zeytinburnu'nda m² inşaat maliyeti

İstanbul içinde m² doğrudan inşaat maliyeti (işçilik + malzeme) ilçeden ilçeye neredeyse sabittir; asıl fark arsa payındadır. Bilinçli olarak sabit bir TL rakamı yayınlamıyoruz — inşaat birim maliyeti çok hızlı değişiyor, eskiyen bir rakam sizi yanıltır. Zeytinburnu için lojistik/işçilik erişimine bağlı çarpan İstanbul bazına göre yaklaşık %101'tir. İlçeyi asıl ayıran değişken arsa payıdır — onu kat karşılığı bölümünde ele alıyoruz.

Doğrudan maliyetin kalemlere dağılımı şöyle: kaba inşaat (demir + çimento + işçilik) yaklaşık %46, ince iş (kapı, pencere, mutfak, banyo, sıva, boya) yaklaşık %25. Kendi parseliniz için güncel m² maliyetinizi girip genel gider, kâr ve KDV dahil toplamı görmek isterseniz ücretsiz m² maliyet hesaplayıcımızı kullanın; rakamı siz girersiniz, kırılımı biz çıkarırız.

Zeytinburnu'nda kat karşılığı oranı ve arsa payı

Merkeze ve sahile yakınlık nedeniyle arsa değeri yüksek; müteahhit payı görece düşük kalma eğiliminde, prestij parsellerde daha düşük.

İlçe bazında resmî bir kat karşılığı istatistiği yayımlanmıyor; yukarıdaki değerlendirme arsa değeri ve imar koşullarından çıkan genel eğilimdir, bir oran taahhüdü değildir. Kat karşılığı oranı; parselin emsali (imar hakkı), mevcut alan ile yeni alan farkı, arsa değeri ve maliklerin kira/nakit beklentisiyle belirlenir. Oranı sabit bir rakama indirgemek yerine, kat karşılığı pazarlık rehberimizdeki hesap mantığıyla kendi parselinize uyarlayın.

Zeytinburnu'nda zemin ve deprem riski

Sahil ve dolgu zeminli güney kesimlerde zemin zayıf, sıvılaşma riski dikkate alınmalı; tarihi yarımadaya yakınlık nedeniyle yükseklik/silüet kısıtları olabilir.

Riskli yapı durumu: Türkiye'nin ilk büyük ölçekli kentsel dönüşüm pilot ilçelerinden; eski sanayi/gecekondu dönüşümü ileri aşamada, kalan eski yapı stoğunda tespitler sürüyor.

Zeytinburnu'nda öne çıkan dönüşüm bölgeleri

• Sümer — erken dönem büyük ölçekli dönüşümün simge bölgesi
• Beştelsiz ve Telsiz — yoğun konut dönüşümü
• Kazlıçeşme — sahil/eski sanayi dönüşümü, yüksek değer
• Merkezefendi çevresi — tarihi doku komşuluğu
• Veliefendi ve Nuripaşa — yoğun konut dönüşümü
• Seyitnizam ve Çırpıcı — gelişen bölge

Devlet destekleri — Zeytinburnu'nda hangileri geçerli?

• Yarısı Bizden 2026: Geçerli — konut başına 1.750.000 TL (875.000 hibe + 875.000 kredi), dükkan başına 875.000 TL. İstanbul'a özgü destek (CB Kararı 8189).
• İADŞP 3 Milyon Kredi: Geçerli — İstanbul, İADŞP'ye dahil 7 ilden biridir. Konut başına 3.000.000 TL'ye kadar kredi, 180 ay vade, %0,69 aylık faiz, ilk 12 ay ödemesiz.

Aynı malik ikisinden yalnızca birini seçer; aynı binadaki farklı malikler farklı paket seçebilir. Detay için Yarısı Bizden müteahhit rehberimize bakın.

Zeytinburnu için yerel ipuçları

1. Tarihi yarımadaya yakınlık nedeniyle bazı bölgelerde yükseklik ve silüet kısıtları vardır; emsali ve kat adedini imar durumundan netleştirmeden fizibilite kurmayın.
2. Sahil/dolgu zeminli kesimlerde sıvılaşma riski için zemin iyileştirme (jet grout, derin temel) maliyetini erken belirleyin.
3. Arsa değeri yüksek olduğundan kat karşılığında müteahhit payı düşüktür; rekabette farkı kalite/teslim süresi ve şeffaf maliyetle yapın.
4. Kazlıçeşme gibi sahil bölgelerinde değer yüksek ama imar ve çevre düzeni incelemeleri uzun olabilir — süre planına tampon ekleyin.
5. Merkeze yakın prestij parsellerde lüks (m² üst segment) sistem talebi yoğun; şartnameyi marka kütüphanesiyle üst segmentten kurgulayın.
6. Kazlıçeşme sahil dönüşümü ve Marmaray erişimi değeri yükseltir; fizibiliteyi eski oranlarla değil güncel satış değeriyle kurun.
7. Yoğun kiracı bulunan iç mahallelerde tahliye ve kira yardımı sürecini sözleşmede net tanımlayın.

Sık sorulan sorular — Zeytinburnu kentsel dönüşüm