Sultanbeyli Kentsel Dönüşüm 2026

Sultanbeyli'de m² inşaat maliyeti

İstanbul içinde m² doğrudan inşaat maliyeti (işçilik + malzeme) ilçeden ilçeye neredeyse sabittir; asıl fark arsa payındadır. Bilinçli olarak sabit bir TL rakamı yayınlamıyoruz — inşaat birim maliyeti çok hızlı değişiyor, eskiyen bir rakam sizi yanıltır. Sultanbeyli için lojistik/işçilik erişimine bağlı çarpan İstanbul bazına göre yaklaşık %98'tir. İlçeyi asıl ayıran değişken arsa payıdır — onu kat karşılığı bölümünde ele alıyoruz.

Doğrudan maliyetin kalemlere dağılımı şöyle: kaba inşaat (demir + çimento + işçilik) yaklaşık %46, ince iş (kapı, pencere, mutfak, banyo, sıva, boya) yaklaşık %25. Kendi parseliniz için güncel m² maliyetinizi girip genel gider, kâr ve KDV dahil toplamı görmek isterseniz ücretsiz m² maliyet hesaplayıcımızı kullanın; rakamı siz girersiniz, kırılımı biz çıkarırız.

Sultanbeyli'de kat karşılığı oranı ve arsa payı

Arsa değeri görece düşük-orta; müteahhit payı görece yüksek kalma eğiliminde, bazı parsellerde nakit/destek katkılı modeller.

İlçe bazında resmî bir kat karşılığı istatistiği yayımlanmıyor; yukarıdaki değerlendirme arsa değeri ve imar koşullarından çıkan genel eğilimdir, bir oran taahhüdü değildir. Kat karşılığı oranı; parselin emsali (imar hakkı), mevcut alan ile yeni alan farkı, arsa değeri ve maliklerin kira/nakit beklentisiyle belirlenir. Oranı sabit bir rakama indirgemek yerine, kat karşılığı pazarlık rehberimizdeki hesap mantığıyla kendi parselinize uyarlayın.

Sultanbeyli'de zemin ve deprem riski

Orta zemin; asıl risk ruhsatsız ve denetimsiz büyümüş yoğun yapı stoğu.

Riskli yapı durumu: Büyük ölçüde ruhsatsız/imar barışı geçmişli yapı stoğu; riskli yapı oranı yüksek, tapu-imar uyumu sıklıkla sorunlu.

Sultanbeyli'de öne çıkan dönüşüm bölgeleri

• Abdurrahmangazi — yoğun konut dönüşümü
• Mehmet Akif ve Fatih mahalleleri — eski/denetimsiz doku
• Hasanpaşa ve Turgutreis — orta segment konut
• Battalgazi ve Mecidiye — yoğun mahalleler
• Necip Fazıl ve Orhangazi — yoğun konut dönüşümü
• Akşemsettin ve Hamidiye — eski doku

Devlet destekleri — Sultanbeyli'de hangileri geçerli?

• Yarısı Bizden 2026: Geçerli — konut başına 1.750.000 TL (875.000 hibe + 875.000 kredi), dükkan başına 875.000 TL. İstanbul'a özgü destek (CB Kararı 8189).
• İADŞP 3 Milyon Kredi: Geçerli — İstanbul, İADŞP'ye dahil 7 ilden biridir. Konut başına 3.000.000 TL'ye kadar kredi, 180 ay vade, %0,69 aylık faiz, ilk 12 ay ödemesiz.

Aynı malik ikisinden yalnızca birini seçer; aynı binadaki farklı malikler farklı paket seçebilir. Detay için Yarısı Bizden müteahhit rehberimize bakın.

Sultanbeyli için yerel ipuçları

1. Ruhsatsız/imar barışı geçmişli yapı oranı yüksek; mevcut alan, tapu ve hisse çoğu parselde uyuşmaz — metraj ve hak sahipliğini yerinde ölçümle netleştirin.
2. İmar barışı (yapı kayıt belgesi) bulunan yapılarda dönüşüm hak sahipliği ve emsal hesabı farklı işleyebilir; durumu belediyeden teyit edin.
3. Arsa değeri düşük-orta parsellerde salt kat karşılığı fizibiliteyi kapatmayabilir; Yarısı Bizden hibe/kredi ve İADŞP kredisini baştan dahil edin.
4. Düşük gelirli yoğun mahallelerde kira yardımı ve geçici iskan beklentisi yüksek; ödeme akışını başta net anlatın.
5. Bütünleşik (ada) dönüşüm, düşük arsa değerli bölgelerde emsal kazanımıyla fizibiliteyi açabilir; komşularla ortak hareketi değerlendirin.
6. Yapı kayıt belgeli binalarda ruhsatlandırma ve emsal süreci farklı işler; başlamadan belediyeden yazılı teyit alın.
7. Yoğun kiracı bulunan mahallelerde tahliye ve kira yardımı sürecini sözleşmede net tanımlayın.

Sık sorulan sorular — Sultanbeyli kentsel dönüşüm