Güngören Kentsel Dönüşüm 2026

Güngören'de m² inşaat maliyeti

İstanbul içinde m² doğrudan inşaat maliyeti (işçilik + malzeme) ilçeden ilçeye neredeyse sabittir; asıl fark arsa payındadır. Bilinçli olarak sabit bir TL rakamı yayınlamıyoruz — inşaat birim maliyeti çok hızlı değişiyor, eskiyen bir rakam sizi yanıltır. Güngören için lojistik/işçilik erişimine bağlı çarpan İstanbul bazına göre yaklaşık %100'tir. İlçeyi asıl ayıran değişken arsa payıdır — onu kat karşılığı bölümünde ele alıyoruz.

Doğrudan maliyetin kalemlere dağılımı şöyle: kaba inşaat (demir + çimento + işçilik) yaklaşık %46, ince iş (kapı, pencere, mutfak, banyo, sıva, boya) yaklaşık %25. Kendi parseliniz için güncel m² maliyetinizi girip genel gider, kâr ve KDV dahil toplamı görmek isterseniz ücretsiz m² maliyet hesaplayıcımızı kullanın; rakamı siz girersiniz, kırılımı biz çıkarırız.

Güngören'de kat karşılığı oranı ve arsa payı

Merter ve cadde cephelerinde müteahhit payı görece düşük kalma eğiliminde; ara sokaklarda daha yüksek. Yüksek yoğunluk imar hakkını artırdığı için pazarlık marjı geniş.

İlçe bazında resmî bir kat karşılığı istatistiği yayımlanmıyor; yukarıdaki değerlendirme arsa değeri ve imar koşullarından çıkan genel eğilimdir, bir oran taahhüdü değildir. Kat karşılığı oranı; parselin emsali (imar hakkı), mevcut alan ile yeni alan farkı, arsa değeri ve maliklerin kira/nakit beklentisiyle belirlenir. Oranı sabit bir rakama indirgemek yerine, kat karşılığı pazarlık rehberimizdeki hesap mantığıyla kendi parselinize uyarlayın.

Güngören'de imar hakları ve plan notları

Kat karşılığı oranını belirleyen asıl değişken, parselinizde ne kadar inşaat alanı çıkacağıdır. Güngören özelinde bunu etkileyen düzenlemeler aşağıda. Bunlar genel 6306 mevzuatına ek olarak gelen ilçeye özgü hükümlerdir.

Kaynak: Basına yansıyan Güngören Belediye Meclisi kararı (Mayıs 2025) — birincil belge teyidi yapılamadı · Mayıs 2025 tarihli haberler, Temmuz 2026'da tekrar arandı. Plan notları değişebilir ve aynı ilçede farklı parsellere farklı hükümler uygulanabilir. Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı olan, parseliniz için belediyeden alacağınız imar durumu belgesidir.

Güngören'de müteahhide sormanız gereken 5 soru

Firma seçerken herkesin söylediği şeyleri (ruhsat, referans, mali güç) zaten kontrol edeceksiniz. Aşağıdakiler ise yalnızca Güngören'de anlamı olan sorular — yukarıdaki plan notlarından çıkıyor ve doğrudan size düşecek daire sayısını etkiliyor. Bir firmanın bu sorulara verdiği cevap, tecrübesini anlatan sunumundan daha çok şey söyler.

1. 1

   “Bana ilave kat vaat ediyorsanız, dayandığınız Mayıs 2025 tarihli meclis kararının İBB onayından geçtiğini ve askı sürecinin tamamlandığını belgeleyebilir misiniz?”

   Neden önemli: Bu Güngören'de sorulacak en kritik sorudur. İlçe belediye meclisinin 1/1000 ölçekli plan kararı tek başına yürürlük anlamına gelmez; İBB Meclisi onayı ve askı süreci gerekir. Bu aşamaların tamamlandığını gösteren bir belgeye ulaşamadık. Firma belge gösteremiyorsa, vaat edilen kat henüz bir hak değil beklentidir.

2. 2

   “400 m² parsel birleşme eşiği bana bir kat mı, iki kat mı kazandırıyor? Bunu hangi resmî belgeye dayandırıyorsunuz?”

   Neden önemli: Basına yansıyan aktarımlar bu noktada birbiriyle çelişiyor: bir yerde 400 m² birleşmeye bir kat, komşu binayla birleşmeye iki kat deniyor, eşiğin hangisine bağlandığı belirsiz kalıyor. Firma haber metnine değil belgeye dayanmalı; cevap 'meclis kararı çıktı' düzeyinde kalıyorsa yazılı teyit isteyin.

3. 3

   “Vaat ettiğiniz kat sayısı bugün elimdeki imar durumu belgesinde görünüyor mu, yoksa çıkması beklenen bir karara mı dayanıyor?”

   Neden önemli: Bu soru tüm belirsizliği tek hamlede çözer. Sözleşme imzalanırken yürürlükte olmayan bir imar hakkına dayanan daire sayısı, ruhsat aşamasında geri alınabilir. Cevap 'bekleniyor' ise, sözleşmeye 'karar çıkmazsa şu olur' maddesi koydurun.

4. 4

   “Parselim Tozkoparan dönüşüm etap sınırları içinde mi? İçindeyse süreç etap planına bağlı ilerliyor — takvimi buna göre mi kurdunuz?”

   Neden önemli: Tozkoparan'daki dönüşüm bakanlık koordinasyonunda etaplı yürüyor ve 4. etap hâlen inşaat aşamasında. Etap sınırındaki bir parselde takvim, parsel bazlı tekil projelerden farklı işler. Firma bu ayrımı yapmıyorsa teslim tarihini gerçekçi kurmamış olabilir.

5. 5

   “Binam Kasım 2020 tarihli İBB plan notu kapsamındaki mahallelerden birinde mi — ruhsatlı binam için müktesep hakkım var mı?”

   Neden önemli: Güngören'de 2020'de kabul edilen plan notu, ruhsatlı ve iskânlı binaların kat haklarını koruyor ve ilçenin belirli mahallelerini kapsıyor. Mahalleniz kapsamdaysa ve firma bunu hesaba katmadıysa, size hakkınızın altında daire teklif ediliyor olabilir.

Bu soruları karşınızdaki firmaya sormak zor gelirse ya da aldığınız cevapları değerlendiremeyeceğinizi düşünüyorsanız, aşağıdan başvuru bırakın — Güngören ve çevresinde çalışan firmalarla eşleştirir, aynı soruları sizin adınıza sorarız.

Güngören'de zemin ve deprem riski

Genel olarak orta zemin; sahile ve dere yataklarına uzak iç kesimlerde nispeten sağlam. Yapı stoğunun yaşı asıl risk faktörü.

Riskli yapı durumu: Yapı stoğunun büyük bölümü 1980-2000 arası, ruhsat dışı kat ilaveleri yaygın. Çok sayıda riskli yapı tespit edilmiş durumda.

Güngören'de öne çıkan dönüşüm bölgeleri

• Tozkoparan — İstanbul'un amiral gemisi büyük ölçekli dönüşüm bölgesi (TOKİ/İBB planlaması)
• Merter — tekstil/ticaret ekseni, karma kullanım ve ofis dönüşümü
• Güneştepe ve Mehmet Nesih Özmen mahalleleri — yoğun konut dönüşümü
• Akıncılar ve Gençosman — ada bazlı bütünleşik dönüşüm potansiyeli
• Haznedar ve Güven — yoğun konut dönüşümü
• Mareşal Çakmak ve Abdurrahman Nafiz Gürman — eski doku

Devlet destekleri — Güngören'de hangileri geçerli?

• Yarısı Bizden 2026: Geçerli — konut başına 1.750.000 TL (875.000 hibe + 875.000 kredi), dükkan başına 875.000 TL. İstanbul'a özgü destek (CB Kararı 8189).
• İADŞP 3 Milyon Kredi: Geçerli — İstanbul, İADŞP'ye dahil 7 ilden biridir. Konut başına 3.000.000 TL'ye kadar kredi, 180 ay vade, %0,69 aylık faiz, ilk 12 ay ödemesiz.

Aynı malik ikisinden yalnızca birini seçer; aynı binadaki farklı malikler farklı paket seçebilir. Detay için Yarısı Bizden müteahhit rehberimize bakın.

Güngören için yerel ipuçları

1. Tozkoparan'da ada/bütünleşik dönüşüm planı yürürken parsel bazlı tekil ruhsat almak zorlaşabilir — projeyi başlatmadan ilçe belediyesi ve İBB plan durumunu sorgulayın.
2. Merter cephelerinde zemin ticari + üst konut karma kullanım imar hakkı, salt konuta göre fizibiliteyi yükseltir; KDV oranı ticari bölümde %20 olur, hesabı ayırın.
3. Yoğunluk nedeniyle şantiye lojistiği (vinç, beton pompası erişimi, hafriyat çıkışı) dar sokaklarda maliyeti artırır — teklife saha erişim kalemini ekleyin.
4. Ruhsat dışı kat ilaveli binalarda gerçek inşaat alanı tapudaki ile uyuşmaz; metraj ve hisse hesabını yerinde ölçümle doğrulayın.
5. Komşu Bahçelievler/Esenler ile sınır mahallelerde imar emsali farklı olabilir — parselin hangi belediye sınırında olduğunu net teyit edin.
6. Çok yüksek nüfus yoğunluğunda tahliye ve kira yardımı koordinasyonu kritiktir; süreci ve ödeme akışını sözleşmede net tanımlayın.
7. Küçük ve dar parsellerde komşularla tevhit emsal ve daire kalitesini artırır; fizibiliteyi tevhitli senaryoyla da kurun.

Sık sorulan sorular — Güngören kentsel dönüşüm