Sancaktepe Kentsel Dönüşüm 2026

Sancaktepe'de m² inşaat maliyeti

İstanbul içinde m² doğrudan inşaat maliyeti (işçilik + malzeme) ilçeden ilçeye neredeyse sabittir; asıl fark arsa payındadır. Bilinçli olarak sabit bir TL rakamı yayınlamıyoruz — inşaat birim maliyeti çok hızlı değişiyor, eskiyen bir rakam sizi yanıltır. Sancaktepe için lojistik/işçilik erişimine bağlı çarpan İstanbul bazına göre yaklaşık %98'tir. İlçeyi asıl ayıran değişken arsa payıdır — onu kat karşılığı bölümünde ele alıyoruz.

Doğrudan maliyetin kalemlere dağılımı şöyle: kaba inşaat (demir + çimento + işçilik) yaklaşık %46, ince iş (kapı, pencere, mutfak, banyo, sıva, boya) yaklaşık %25. Kendi parseliniz için güncel m² maliyetinizi girip genel gider, kâr ve KDV dahil toplamı görmek isterseniz ücretsiz m² maliyet hesaplayıcımızı kullanın; rakamı siz girersiniz, kırılımı biz çıkarırız.

Sancaktepe'de kat karşılığı oranı ve arsa payı

Arsa değeri orta; müteahhit payı görece yüksek kalma eğiliminde. Metro yakını gelişen mahallelerde değişir.

İlçe bazında resmî bir kat karşılığı istatistiği yayımlanmıyor; yukarıdaki değerlendirme arsa değeri ve imar koşullarından çıkan genel eğilimdir, bir oran taahhüdü değildir. Kat karşılığı oranı; parselin emsali (imar hakkı), mevcut alan ile yeni alan farkı, arsa değeri ve maliklerin kira/nakit beklentisiyle belirlenir. Oranı sabit bir rakama indirgemek yerine, kat karşılığı pazarlık rehberimizdeki hesap mantığıyla kendi parselinize uyarlayın.

Sancaktepe'de zemin ve deprem riski

Orta zemin; topografya yer yer eğimli. Asıl risk hızlı ve denetimsiz büyümüş yapı stoğu.

Riskli yapı durumu: Hızlı büyümüş, yer yer ruhsatsız yapı stoğu; metro ve TEM erişimiyle gelişirken dönüşüm ihtiyacı yüksek.

Sancaktepe'de öne çıkan dönüşüm bölgeleri

• Sarıgazi — yoğun konut dönüşümü
• Samandıra — geniş, gelişen doku
• Yenidoğan — orta segment konut
• Veysel Karani ve Abdurrahmangazi — eski yoğun mahalleler
• Meclis ve Emek — gelişen konut
• Osmangazi ve Fatih — yoğun eski doku

Devlet destekleri — Sancaktepe'de hangileri geçerli?

• Yarısı Bizden 2026: Geçerli — konut başına 1.750.000 TL (875.000 hibe + 875.000 kredi), dükkan başına 875.000 TL. İstanbul'a özgü destek (CB Kararı 8189).
• İADŞP 3 Milyon Kredi: Geçerli — İstanbul, İADŞP'ye dahil 7 ilden biridir. Konut başına 3.000.000 TL'ye kadar kredi, 180 ay vade, %0,69 aylık faiz, ilk 12 ay ödemesiz.

Aynı malik ikisinden yalnızca birini seçer; aynı binadaki farklı malikler farklı paket seçebilir. Detay için Yarısı Bizden müteahhit rehberimize bakın.

Sancaktepe için yerel ipuçları

1. Hızlı/denetimsiz büyüme nedeniyle tapu-mevcut alan uyumu parsele göre değişir; metraj ve hak sahipliğini yerinde doğrulayın.
2. Metro ve ana arterlere yakın gelişen mahallelerde değer artışı sürüyor; fizibiliteyi güncel satış değeriyle kurun.
3. Arsa değeri orta parsellerde Yarısı Bizden ve İADŞP desteklerini fizibiliteye baştan dahil edin.
4. Eğimli parsellerde istinat ve temel maliyeti artar; zemin etüdü olmadan sabit fiyat vermeyin.
5. Bütünleşik (ada) dönüşüm, emsal kazanımıyla fizibiliteyi açabilir; komşularla ortak hareketi değerlendirin.
6. Ruhsatsız kat/ilave yaygın olabilir; sözleşme öncesi mülkiyet ve hisse durumunu netleştirin.
7. Yoğun kiracı bulunan mahallelerde tahliye ve kira yardımı sürecini sözleşmede net tanımlayın.

Sık sorulan sorular — Sancaktepe kentsel dönüşüm