Kağıthane Kentsel Dönüşüm 2026

Kağıthane'de m² inşaat maliyeti

İstanbul içinde m² doğrudan inşaat maliyeti (işçilik + malzeme) ilçeden ilçeye neredeyse sabittir; asıl fark arsa payındadır. Bilinçli olarak sabit bir TL rakamı yayınlamıyoruz — inşaat birim maliyeti çok hızlı değişiyor, eskiyen bir rakam sizi yanıltır. Kağıthane için lojistik/işçilik erişimine bağlı çarpan İstanbul bazına göre yaklaşık %101'tir. İlçeyi asıl ayıran değişken arsa payıdır — onu kat karşılığı bölümünde ele alıyoruz.

Doğrudan maliyetin kalemlere dağılımı şöyle: kaba inşaat (demir + çimento + işçilik) yaklaşık %46, ince iş (kapı, pencere, mutfak, banyo, sıva, boya) yaklaşık %25. Kendi parseliniz için güncel m² maliyetinizi girip genel gider, kâr ve KDV dahil toplamı görmek isterseniz ücretsiz m² maliyet hesaplayıcımızı kullanın; rakamı siz girersiniz, kırılımı biz çıkarırız.

Kağıthane'de kat karşılığı oranı ve arsa payı

Levent/Maslak yakınlığı ve hızlı değer artışı nedeniyle müteahhit payı görece düşük kalma eğiliminde; merkezi parsellerde malik lehine.

İlçe bazında resmî bir kat karşılığı istatistiği yayımlanmıyor; yukarıdaki değerlendirme arsa değeri ve imar koşullarından çıkan genel eğilimdir, bir oran taahhüdü değildir. Kat karşılığı oranı; parselin emsali (imar hakkı), mevcut alan ile yeni alan farkı, arsa değeri ve maliklerin kira/nakit beklentisiyle belirlenir. Oranı sabit bir rakama indirgemek yerine, kat karşılığı pazarlık rehberimizdeki hesap mantığıyla kendi parselinize uyarlayın.

Kağıthane'de imar hakları ve plan notları

Kat karşılığı oranını belirleyen asıl değişken, parselinizde ne kadar inşaat alanı çıkacağıdır. Kağıthane özelinde bunu etkileyen düzenlemeler aşağıda. Bunlar genel 6306 mevzuatına ek olarak gelen ilçeye özgü hükümlerdir.

Kaynak: Kağıthane Belediye Meclisi Kararı No: 17 (05.02.2026) — R Sembollü Alanlara İlişkin Kağıthane 1. Etap 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği; Resmî Gazete riskli alan kararları; TOKİ duyurusu · Meclis kararı 05.02.2026 tarihli; belgeler 20.09.2026'da kaynağından okundu. Plan notları değişebilir ve aynı ilçede farklı parsellere farklı hükümler uygulanabilir. Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı olan, parseliniz için belediyeden alacağınız imar durumu belgesidir.

Kağıthane'de müteahhide sormanız gereken 5 soru

Firma seçerken herkesin söylediği şeyleri (ruhsat, referans, mali güç) zaten kontrol edeceksiniz. Aşağıdakiler ise yalnızca Kağıthane'de anlamı olan sorular — yukarıdaki plan notlarından çıkıyor ve doğrudan size düşecek daire sayısını etkiliyor. Bir firmanın bu sorulara verdiği cevap, tecrübesini anlatan sunumundan daha çok şey söyler.

1. 1

   “Parselimiz (R) sembollü bir adada mı; teklifinizdeki inşaat alanına %30 artış dahil mi?”

   Neden önemli: Artış yalnız planda (R) sembolüyle gösterilen alanlarda ve ada bazlı uygulamada geçerli. Müteahhit artışı varsayıp teklif verdiyse ama adanın tamamı anlaşmadıysa, size söylenen daire sayısı ruhsatta çıkmaz. Cevabı imar durum belgesiyle birlikte isteyin.

2. 2

   “%30 artışa esas alanı hangi katları sayarak hesapladınız?”

   Neden önemli: Şubat 2026 kararıyla hesap değişti: 1 bodrum kat + zemin + normal katlar + çatı arasının %50'si. Eski "iskan edilecek alanlar" ifadesine göre yapılmış bir fizibilite bugün farklı sonuç verir; itiraz edenlerin şikâyeti tam olarak bu farktı.

3. 3

   “Adamızın toplam alanı kaç m² ve hangi yükseklik dilimine giriyoruz?”

   Neden önemli: 600, 1.000 ve 2.000 m² eşikleri Hmax'ı 21,50 m'den 45,50 m'ye kadar değiştiriyor. Komşu parsellerle birleşmek sizi bir üst dilime taşıyabilir; bu, paylaşım pazarlığında doğrudan sizin elinizi güçlendirir.

4. 4

   “Projede kaç tane 1+1 daire var?”

   Neden önemli: Ada bazlı yeni binalarda 1+1 sayısı toplam bağımsız bölümün %20'sini aşamıyor. Müteahhidin kendi payını çok sayıda küçük daireye bölerek artırdığı bir vaziyet planı bu sınıra takılır ve ruhsat aşamasında proje baştan çizilir.

5. 5

   “Adamızda ticaret fonksiyonlu parsel var mı; toplam hakkı nasıl böldünüz?”

   Neden önemli: %30 artış yalnız konut parsellerine uygulanıyor. Ticaret parselinin alanı artışlı hesaba katıldıysa toplam inşaat alanı olduğundan büyük gösterilmiş demektir.

Bu soruları karşınızdaki firmaya sormak zor gelirse ya da aldığınız cevapları değerlendiremeyeceğinizi düşünüyorsanız, aşağıdan başvuru bırakın — Kağıthane ve çevresinde çalışan firmalarla eşleştirir, aynı soruları sizin adınıza sorarız.

Kağıthane'de zemin ve deprem riski

Dere yatağı ve vadi tabanına yakın kesimlerde zemin zayıflar; ıslah sonrası iyileşme olsa da zemin etüdü kritik.

Riskli yapı durumu: Eski sanayi/gecekondu dokusundan dönüşen, hızla değer kazanan ilçe; eski yapı stoğunda yoğun tespit.

Kağıthane'de öne çıkan dönüşüm bölgeleri

• Gürsel ve Çağlayan — merkezi konut + ofis dönüşümü
• Hamidiye ve Talatpaşa — yoğun konut dönüşümü
• Seyrantepe — Maslak'a yakın, yüksek değer
• Çeliktepe — yoğun ve eğimli doku
• Gültepe ve Harmantepe — yoğun konut dönüşümü
• Nurtepe ve Şirintepe — eğimli/eski doku

Devlet destekleri — Kağıthane'de hangileri geçerli?

• Yarısı Bizden 2026: Geçerli — konut başına 1.750.000 TL (875.000 hibe + 875.000 kredi), dükkan başına 875.000 TL. İstanbul'a özgü destek (CB Kararı 8189).
• İADŞP 3 Milyon Kredi: Geçerli — İstanbul, İADŞP'ye dahil 7 ilden biridir. Konut başına 3.000.000 TL'ye kadar kredi, 180 ay vade, %0,69 aylık faiz, ilk 12 ay ödemesiz.

Aynı malik ikisinden yalnızca birini seçer; aynı binadaki farklı malikler farklı paket seçebilir. Detay için Yarısı Bizden müteahhit rehberimize bakın.

Kağıthane için yerel ipuçları

1. Levent/Maslak'a yakın mahallelerde (Seyrantepe, Gürsel) arsa değeri çok yükselir; kat karşılığında malik payı belirgin artar, müteahhit farkı kalite ve süreyle yapar.
2. Dere yatağı/vadi tabanına yakın parsellerde zemin zayıf olabilir; jet grout, derin temel gibi imalatların maliyetini erken belirleyin.
3. Hızlı değer artışı nedeniyle eski sözleşme oranları piyasanın gerisinde kalabilir; fizibiliteyi güncel m² satış değeriyle kurun.
4. Merkezi ve değerli parsellerde üst segment (lüks) talebi yüksektir; şartnameyi üst segment marka kütüphanesiyle kurgulayın.
5. Eğimli mahallelerde (Çeliktepe) istinat ve şantiye lojistiği maliyeti artırır — saha erişim kalemini ayrı gösterin.
6. Yeni metro hatları erişimi güçlendirdi; ulaşıma yakın parsellerde değer artışını fizibiliteye güncel yansıtın.
7. Yoğun kiracı bulunan mahallelerde tahliye ve kira yardımı sürecini sözleşmede net tanımlayın.

Sık sorulan sorular — Kağıthane kentsel dönüşüm