Riskli Yapı Raporu Nasıl Alınır? 2026 Adım Adım Rehber

Açık konuşayım: kentsel dönüşümde her şey bu tek kâğıtla başlıyor. Riskli yapı raporu elinizde yoksa ne devlet desteği alabiliyorsunuz, ne hisse devri yapabiliyorsunuz, ne de müteahhitle yasal zeminde kat karşılığı sözleşme imzalayabiliyorsunuz. Aşağıda raporu kimden, ne kadar sürede ve hangi bedelle alacağınızı, sahada gördüğüm sırayla anlatıyorum.

Riskli yapı nedir?

Sade haliyle: 6306 sayılı Riskli Yapı, deprem yükünü taşıyamayan ya da yıllar içinde yapısal kusur biriktirip yıkımı zorunlu hale gelmiş binadır. Tek bir bina için tespiti lisanslı kuruluş yapar. Mahalle ya da bölge ölçeğinde ise iş değişiyor: riskli alan Bakanlığın teklifi ve Cumhurbaşkanı onayıyla Resmî Gazete'de ilan edilir.

Hangi kuruluştan alınır?

Burada esneklik yok. Riskli yapı tespitini Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığıtarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar yapar; tespit Bakanlığın elektronik yazılım programıyla, yönetmeliğin Ek-2'sindeki esaslara göre yürütülür (m.7/1). Talep de elektronik sistem üzerinden açılır. Lisanslı kuruluş, o yapı için daha önce rapor düzenlenip düzenlenmediğini sistemden kontrol etmek zorundadır — çünkü her yapı için kural olarak tek rapor düzenlenebilir (m.7/3).

Malikler yaptırmazsa Bakanlık veya belediye süre vererek isteyebilir ya da tespiti kendisi yaptırır; bu durumda masraftan yine malikler hisseleri oranında sorumludur (m.7/2-b).

Süreç adımları

1. Lisanslı kuruluş seçimi: En az 2-3 firmadan teklif al. Fiyat ve süre karşılaştır.
2. Sisteme kayıt: Talep Bakanlığın elektronik sistemi üzerinden açılır. Kayıttan sonra tespit iki ay içinde yapılmazsa maliklerden biri kaydı sildirebilir, altı ayda yapılmazsa kayıt resen silinir (m.7/3).
3. Saha incelemesi: Mühendis binayı yerinde inceler, karot örneği alır (beton kalitesi), zemin etüdü mevcut değilse yapılır.
4. Statik analiz: Bilgisayar modeline bina yüklenir, deprem performansı hesaplanır.
5. İl müdürlüğüne gönderim: Rapor elektronik olarak gönderilir; eksik varsa kuruluşa iade edilir ve 30 gün içinde düzeltilir (m.7/9).
6. Tapu ve ilan: Eksiksiz raporda riskli yapı en geç on işgünü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere bildirilir; tutanak yapıya asılır, e-Devlet'ten bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. İlanın son günü tebliğ sayılır (m.7/4).
7. İtiraz süresi: İlanın son gününden itibaren 15 gün (m.7/5).

Maliyet: kim öder, ne kadar?

Yönetmelik kimin ödeyeceğini söylüyor, ne kadar ödeneceğini söylemiyor. Tespit, malikler tarafından "masrafları kendilerine ait olmak üzere" yaptırılır (m.7/2-a). Resmî bir ücret tarifesi yok; bedel binanın büyüklüğüne, karot sayısına ve zemin etüdü gerekip gerekmediğine göre kuruluşların teklifiyle belirlenir. Bu yüzden birkaç lisanslı kuruluştan yazılı teklif alıp kapsamı (karot adedi, laboratuvar, zemin) aynı tutarak karşılaştırın. Müteahhit bedeli sözleşmeyle üstlenebilir; zorunlu değildir.

Tespit kesinleşince

• Tespit, itiraz edilmemesi veya itirazın reddiyle kesinleşir; il müdürlüğü yıkım için belediyeye bildirir (m.8/1).
• Belediye maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verir; bu sürede yapı tahliye edilip yıktırılmazsa idari makamlarca tahliye ve yıkım yapılır (m.8/3-a, ç).
• Yıkım ruhsatı, maliklerden biri başvurduğunda, tahliye ve abonelik kapatma belgeleriyle maliklerin muvafakati aranmadan altı işgünü içinde düzenlenir (m.8/3-b).
• Tahliye eden malik ve kiracılar kira yardımı alabilir; dönüşüm işlemleri tapu harcı ve döner sermaye istisnası kapsamına girer. İstanbul'da Yarısı Bizden, İstanbul dahil 7 ilde İADŞP kredisi başvurusu yapılabilir.

Bina riskli çıkmazsa

Binanın deprem performansı yeterli bulunursa bina riskli yapı kapsamına girmez. Bu durumda:

• 6306'ya bağlı destekler (Yarısı Bizden, İADŞP, kira yardımı) oluşmaz.
• Bina yenileme yine yapılabilir ama özel finansman / kat karşılığı tipinde, devlet desteği olmadan.
• Kira yardımı, tapu muafiyeti gibi haklar oluşmaz.
• Sonuca itiraz, ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde il müdürlüğüne dilekçeyle yapılır ve teknik heyet inceler; ikinci bir rapor aldırmak kural olarak mümkün değildir (m.7/3, 7/5).

Sık yapılan hatalar

• Lisanssız mühendisten rapor alma: Geçersiz olur, para boşa gider.
• Karot sayısının az olması: Bina genelinde temsil edici örnekleme şart; rapor tartışmalı çıkar.
• İtiraz süresini kaçırmak: 15 günlük süre ilanın son gününden işler; tebligatı bekleyen malik süreyi kaçırabilir, süresinde yapılmayan itiraz işleme alınmaz (m.7/5).
• Tüm maliklerin haberdar olmaması: Tespit sonrası kararlar hisseler oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır (6306 m.6/1, 7471 sayılı Kanunla); yine de bütün maliklerin toplantıya çağrılması ve bilgilendirilmesi usul şartıdır.

Sıradaki adım

Rapor onaylandı diyelim. Bundan sonrası rakamlarla oynamaktan ibaret. Yarısı Bizden 2026 desteğini ve müteahhit kâr marjını net görmek için Yarısı Bizden Hesaplayıcı, Müteahhit Kar Hesaplayıcı ve Kat Karşılığı Pay Hesaplayıcı araçlarımızı kullanabilirsiniz. Sözleşme aşamasına gelince ücretsiz şablon paketimizden kat karşılığı sözleşme örneği indirebilirsiniz.