Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi: Tam Rehber (8 Kritik Başlık) 2026

Kentsel dönüşümde işin kaderi, çoğu zaman sahada değil sözleşme masasında belirlenir. Açık konuşayım: gördüğüm davaların büyük kısmı, gevşek yazılmış bir sözleşmeden çıkıyor. Bu rehberde, bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde mutlaka net düzenlenmesi gereken sekiz başlığı tek sayfada topladım; her başlığın derinine inmek isterseniz ilgili ayrıntı yazısına yönlendirdim. Hatırlatma: bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, sözleşmeyi imzalamadan avukatınızla çalışın.

1) Pay dağılımı ve daire seçimi

Sözleşmenin kalbi: hangi dairenin kime ait olacağı, arsa payı karşılığında müteahhidin alacağı oran ve daire seçim/kura usulü. Bu başlık net yazılmazsa, iş bitiminde "bana şu daire sözü verilmişti" tartışması çıkar.

➜ Ayrıntı: müteahhit payı oranları, daire seçimi ve kura ve arsa payı değerleme.

2) Teslim süresi ve gecikme cezası

Teslim tarihi ve gecikme halinde uygulanacak cezai şart, açık tutar veya oranla yazılmalı. Gecikme cezasının muğlak bırakılması, uyuşmazlıkların en büyük kaynağıdır. Yargıtay kararları bu konuda yerleşik biçimde yol gösterir.

➜ Ayrıntı: gecikme cezası Yargıtay içtihatları ve sözleşmenin 7 kritik maddesi.

3) Vekaletname ve yetkiler

Müteahhide ruhsat, abonelik, satış gibi işlemler için vekaletname verilir; ama bu vekaletin kapsamı ve sınırları net olmalı. Sınırsız vekalet, maliki riske atar; çok dar vekalet ise müteahhidin işini kilitler. Denge sözleşmede kurulur.

➜ Ayrıntı: müteahhide verilen vekaletname ve hisse devri ve kat irtifakı.

4) Teminat ve hakediş güvencesi

Maliki, müteahhidin işi yarıda bırakması riskine karşı koruyan mekanizmalar: teminat (banka teminatı, ipotek vb.) ve hakedişin işe paralel ilerlemesi. Müteahhit açısından da hakdişin aşamalara bağlanması nakit akışını düzenler.

➜ Ayrıntı: müteahhit teminatı ve hakediş ve metraj.

5) Şartname ve malzeme kalitesi

"Birinci sınıf malzeme" gibi muğlak ifadeler yerine, beton sınıfından seramik markasına kadar her kalemin şartnamede net yazılması gerekir. Bu, hem maliki güvence altına alır hem de müteahhidi sonradan "bu malzeme mi olacaktı" tartışmasından korur.

➜ Ayrıntı: beton sınıfı ve demir ve teklif nasıl hazırlanır.

6) Fesih, cayma ve tasfiye

İş yarıda kalırsa ne olacak? Hangi koşullarda kim sözleşmeyi feshedebilir, feshin sonuçları ve yapılan işin tasfiyesi nasıl olacak? Bu başlık genelde ihmal edilir ama uyuşmazlık çıktığında en kritik olanıdır.

➜ Ayrıntı: fesih ve cayma ve sözleşme sonrası proje değişikliği.

7) Vergi ve KDV/fatura akışı

Kat karşılığı işlerde KDV ve fatura akışı kendine özgüdür; kim, kime, ne zaman fatura kesecek baştan netleşmeli. Vergi tarafını sözleşmede netleştirmemek, sonradan beklenmedik yük doğurur.

➜ Ayrıntı: kat karşılığı KDV ve fatura akışı ve müteahhit vergileri.

8) Uyuşmazlık ve yetkili merci

Anlaşmazlık çıkarsa hangi yol izlenecek? Ticari uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk, ardından görevli mahkeme. Bu başlığı sözleşmede öngörmek, uyuşmazlık anında kaybedilen zamanı azaltır.

➜ Ayrıntı: müteahhit–malik anlaşmazlığı: arabuluculuk ve dava.

Örnek metin ve AI ile sözleşme üretimi

İyi bir sözleşme sıfırdan yazılmaz; sağlam bir taslakla başlanır ve projeye göre uyarlanır. Örnek bir kat karşılığı sözleşme metnini kat karşılığı sözleşme örneği yazısında bulabilirsiniz. İnşaatpanel'in AI Sözleşme Üretici özelliği, Yargıtay kararları ışığında bir sözleşme taslağı hazırlar; siz projenize uyarlar, avukat onayıyla imzalarsınız. Tüm müteahhitlik sürecini baştan sona görmek içinse müteahhit olmak: A'dan Z'ye yol haritasına bakın.