Hukuk
Hisse Devri ve Kat İrtifakı — Müteahhit Aldığı Daireyi Ne Zaman Satabilir?
Müteahhit payındaki daireleri tapuda ne zaman devralır, ne zaman satabilir? Kat irtifakı–kat mülkiyeti farkı ve aşamalı hisse devrinin mantığı.
Hızlı Cevap
Kısaca: kat irtifakı yapı ruhsatından sonra tapuda kurulur ve müteahhidi hak sahibi yapar, ama satış pratikte bu aşamada zordur — banka kredi vermez. Kat mülkiyeti ise iskan alındığında kurulur ve gerçek satış penceresi o an açılır; bu da tipik olarak 22-28 ayı bulur. İskandan önce satış için noterde kat irtifakına bağlı satış vaadi sözleşmesi imzalanabilir, ancak tapu devri yine iskanı bekler.
Acelesi olanlar için en kritik dört madde
- Kat irtifakı: Ruhsat alındığında tapuda kurulur, müteahhit "tapuda hak sahibi" olur. Henüz satış yok.
- Kat mülkiyeti: İskan alındığında kurulur,satış serbest.
- Müteahhit pratikte aldığı daireyi yaklaşık 22-28 ay sonra (iskan sonrası) satabilir.
- Erken satış için "kat irtifakına bağlı satış vaadi sözleşmesi" noterde imzalanabilir — ama tapu devri iskan'ı bekler.
Sahada bana en sık sorulan sorulardan biri şu: "Hocam aldığım daireyi ne zaman satabilirim?" Açık konuşayım, yap-sat müteahhidi için bu sorunun cevabı işin kalbinde duruyor. Çünkü satabildiğiniz an, eldeki betonun paraya döndüğü andır; geç satış da çoğu zaman nakit krizinin adıdır. Aşağıda hisse devrini, kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farkı ve hukuken nereye basabileceğinizi tek tek anlatacağım.
Tapuda 2 farklı statü: kat irtifakı vs kat mülkiyeti
Kat irtifakı nedir?
Bina daha inşa halindeyken — yani ruhsat alınmış ama henüz iskan yok — tapuda her bağımsız bölüm için bir kayıt açılır. Bunu maliklere ben hep şöyle anlatıyorum: "Daire fiziken ortada yok ama tapuda yeri ayrılmış, olacağı garanti altına alınmış." İşte bu kayda kat irtifakı deniyor.
- Kim alır? Müteahhit + her malik kendi payı için
- Ne zaman? Yapı ruhsatı alındıktan 30 gün içinde
- Hangi tapu? "Kat İrtifakı" tapusu (mavi)
- Satış mümkün mü? Teorik olarak evet ama pratikte alıcı bulmak zor (banka kredi vermez, kayıt riski yüksek)
Kat mülkiyeti nedir?
Bina bittikten ve iskan (yapı kullanma izin belgesi) alındıktan sonra kat irtifakı, kat mülkiyetine dönüşür. Artık daire ayağınızın altında duruyor: oturulur, satılır, ipotek konur. Müteahhit açısından "rahat nefes alınan" eşik tam burası — gerçek satışınız bu andan sonra başlıyor.
- Kim alır? Müteahhit kalan payını + her malik kendi payı için
- Ne zaman? İskan ruhsatı alındığında (Ay 22-28 civarı)
- Hangi tapu? "Kat Mülkiyeti" tapusu (sarı)
- Satış mümkün mü? Tamamen serbest, banka kredi verir, ipotek konulabilir
Standart hisse devri akışı
| Aşama | Ay | Tapu durumu | Müteahhit ne yapabilir? |
|---|---|---|---|
| Sözleşme imza | Ay 0 | Hisse hâlâ malikte | Henüz hiçbir şey |
| Yapı ruhsatı + kat irtifakı | Ay 1-2 | Müteahhit payı kat irtifakı tescil | "Vaad sözleşmesi" ile satış vaadi imzalayabilir |
| Taşıyıcı sistem tamam | Ay 6-8 | Hâlâ kat irtifakı | Erken devir maddesi varsa %50 devir alır |
| İskan alındı | Ay 22-24 | Kat mülkiyetine geçiş | Tam tapu sahibi, serbest satış |
Erken satış: "vaad sözleşmesi" yolu
Nakit akışını rahatlatmak için inşaat daha bitmeden satış yapmak isteyen müteahhit az değil; gayet de anlaşılır. İşte bu noktada devreye satış vaadi sözleşmesi giriyor. Mantığı şu:
- Noter onaylı, alıcı + müteahhit imzalı
- Alıcı belirli bir bedel öder (genelde %20-30 peşin, kalanı iskan'a kadar)
- Müteahhit iskan sonrası tapuyu alıcıya devreder
- Risk: müteahhit iflas ederse alıcı tapuya hak iddia edemez (sadece tazminat davası açabilir)
- Banka kredi: bazı bankalar "vaad sözleşmesi ipoteği" ile kredi verir, ama oran sınırlı (%50-60)
Vaad sözleşmesi mi tapu satışı mı?
Benim tavsiyem net: en sağlam yol iskan sonrası tapu satışı. Ama nakit akışı sizi sıkıştırıyorsa ve vaad sözleşmesine mecbur kaldıysanız, iki şeye dikkat edin. Alıcıya iskan tarihinde kesin tapuyu vereceğinizi noter onayında açıkça yazın; bir de satış bedelinin teminat hesabında bekletilmesini önerin. Bu ikisi olmadan vaad sözleşmesi iki tarafı da yarı yolda bırakabiliyor.
Yarısı Bizden projelerinde özel durum
Yarısı Bizden 2026 paketinde, müteahhit payına düşen dairelerin satışı için ekstra bir kural yok; standart hisse devri aynen işliyor. Ama burada sahada en çok karıştırılan bir nokta var, onu peşinen söyleyeyim:
- Müteahhit payı için devlet desteği alınmaz (Türkiye kuralı)
- Bu yüzden müteahhit kendi dairelerinin satışında "Yarısı Bizden destekli" ifadesi kullanamaz
- Alıcının bu daireyi alması için kendi finansmanı (banka kredisi, özsermaye) gerekir
Vergi sorumluluğu — KDV ve gelir vergisi
Aldığınız daireyi sattığınızda iki ayrı vergi kapıyı çalıyor. İkisini baştan hesaba katmazsanız, kâr sandığınız rakamın bir bölümü cebinizden sessizce çıkıp gidiyor. Sırayla bakalım:
1. KDV (Katma Değer Vergisi)
- 150 m² altı net konut: KDV %1 (azaltılmış oran)
- 150 m² üstü konut + dükkan/ofis: KDV %20
- Müteahhit firma vergi mükellefi ise faturada KDV ayrıca gösterilir, alıcı öder
2. Gelir vergisi (kurumlar vergisi)
- Müteahhit firma kurumlar vergisi mükellefi (LTD/AŞ) → satış karından %25 (2026 oranı) kurumlar vergisi öder
- Şahıs şirketi ise gelir vergisi tarifesine tabi (%15-40 arası)
- Satış zamanı önemli: aynı yılda alıp aynı yılda satarsanız "ticari kazanç" sayılır, vergi yüksek. 5 yıl elde tutarsanız bazı muafiyetler var.
Kritik tavsiye: Satış zamanını ve vergi planını mutlaka mali müşavirinizle oturup konuşun. Sahada en çok şunu görüyorum: yanlış ayda atılan tek bir satış imzası, %25-30'a varan ek vergi yükü olarak geri dönüyor. Bir günlük planlama, milyonlarca lira fark ettirebiliyor.
Yap-sat modeli için cash flow takvimi
Bir örnekle somutlaştıralım. Yap-sat çalışan bir müteahhit için tipik bir senaryo: 12 daireli proje, bunun 4 dairesi müteahhit payı. Nakit akışı kabaca şöyle ilerliyor:
| Ay (tahmini) | Aşama | Müteahhit cash |
|---|---|---|
| Ay 0 | Sözleşme + yıkım + ruhsat (Yarısı Bizden ödemesi yok) | −5.000.000 TL (özsermaye) |
| ~Ay 4 | Subasman — 1. Yarısı Bizden taksiti (1/3) | +7.000.000 TL |
| ~Ay 10 | Taşıyıcı sistem bitimi — 2. taksit (1/3) | +7.000.000 TL |
| Ay 18-20 | Vaad sözleşmesiyle 2 daire satış | +4.000.000 TL (avans) |
| ~Ay 22 | İnşaat bitimi — 3. taksit (1/3) + iskan + 2 daire kesin satış | +14.900.000 TL |
| Ay 28-30 | Kalan 2 daire satış | +8.000.000 TL |
Bu örnekte özsermaye düşüldükten sonra müteahhidin eline geçen ~36 milyon TL (21 milyon TL Yarısı Bizden desteği artı 4 daire satışı). Vergiler düştükten sonra cebe kalan bunun belirgin şekilde altında. Yani kâğıttaki rakamla cebe giren rakam arasında küçümsenmeyecek bir mesafe var; planlamayı buna göre yapmak lazım.
Sık yapılan 5 hata
- Kat irtifakı tapusunu satmak: Banka kredisi vermez, alıcı bulunmaz. İskan sonrası satılmaz, vakit kaybı.
- Vaad sözleşmesini noter dışında imzalamak: Noter onayı yoksa hukuki güvence yok, dava açılırsa zaman kaybı.
- Aynı yıl alıp aynı yıl satmak: Vergi yüksek (ticari kazanç). Ay 22'de iskan alıp Ay 23'te satmak yerine takvim yılı sonrasına bırakmak vergi avantajı sağlar.
- "Müteahhit payı Yarısı Bizden destekli" pazarlaması: Yasal değil, KVKK + reklam denetiminden uzak durun.
- Hisse devri tarihini sözleşmede yazmamak: Yargıtay 23. HD bunu geçersiz sayar — müteahhit tapuya dönemiyor durumuna düşebilir.
İlgili yazılar
- Kentsel dönüşüm sözleşmesinde 7 kritik madde — Hisse devri sözleşme metni
- Kentsel dönüşüm teklifi rehberi — Müteahhit-malik paylaşım planı
- Yarısı Bizden ödeme akışı — Cash flow planlaması
Sıkça Sorulan Sorular
›Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark ne?
Kat irtifakı, bina henüz inşa halindeyken tapuda her bağımsız bölüm için açılan kayıttır: daire fiziken yoktur ama tapuda yeri ayrılmış, olacağı garanti altına alınmıştır. Kat mülkiyeti ise iskan alındıktan sonra kurulur ve dairenin fiilen var olduğunu gösterir. Satış, ipotek ve oturma hakkı bu aşamadan sonra rahatça kullanılır.
›Müteahhit aldığı daireyi ne zaman satabilir?
Pratikte iskan sonrası, yani projeye göre yaklaşık 22-28 ay sonra. Kat irtifakı aşamasında teorik olarak satış mümkün olsa da alıcı bulmak zor: banka bu statüde genelde konut kredisi vermiyor ve alıcı açısından risk yüksek görülüyor. Gerçek satış penceresi kat mülkiyetiyle açılıyor.
›Kat irtifakı ne zaman kurulur?
Yapı ruhsatı alındıktan sonra, tipik olarak 30 gün içinde. Bu aşamada hem müteahhit kendi payı için hem her malik kendi payı için tapuda hak sahibi olur. Kat irtifakı kurulması, hisse devri takviminin sözleşmede doğru tanımlanmasını gerektirir — "sırası gelince devrederiz" gibi ifadeler hukuken hüküm doğurmaz.
›İskandan önce satış yapmanın yolu var mı?
Kat irtifakına bağlı satış vaadi sözleşmesi noterde imzalanabilir. Bu, alıcıya ileride tapunun devredileceği taahhüdünü verir ama tapu devrinin kendisi yine iskanı bekler. Nakit akışını erkene çekmek isteyen yap-sat müteahhidi için kullanışlı bir araç; ancak alıcıya ne taahhüt edildiği ve iskan gecikirse ne olacağı sözleşmede açıkça yazılmalı.
›Hisse devri neden nakit akışının kalbinde?
Çünkü satabildiğiniz an, eldeki betonun paraya döndüğü andır. Devir takvimi geç kurgulanmış bir projede müteahhit imalatı bitirmiş olmasına rağmen elindeki daireleri paraya çeviremez ve nakit krizine girer. Bu yüzden devir aşamaları sözleşmede imalat ilerlemesine bağlanmalı; hem müteahhidi hem malikleri koruyan denge burada kurulur.
İlgili araçlar & hesaplayıcılar
İnşaat firması mısınız?
Rehberlerimizi okuyan kat malikleri, binaları için firma arayışı başvurusu bırakıyor. Ücretsiz kaydınızı oluşturun; bölgenizden uygun bir başvuru geldiğinde telefonla doğrulanmış şekilde size iletelim.
İlgili yazılar
Hukuk
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde 7 Kritik Madde — Yargıtay 23. HD Işığında
Müteahhit sözleşmesinde gözden kaçan 7 kritik madde: gecikme cezası, hisse devri, mücbir sebep, ek imalat, sona erme, vergi sorumluluğu, uyuşmazlık çözümü. Yargıtay 23. HD son 5 yıl içtihatları referansıyla.
Devamını oku
Teklif Hazırlama
Kentsel Dönüşüm Teklifi Nasıl Hazırlanır? 2026 Adım Adım Rehber
Müteahhit firmanın kat maliklerine sunduğu kentsel dönüşüm teklifini doğru hazırlamanın 8 adımı. Yarısı Bizden, İADŞP, hisse devri, ödeme akışı dahil tam rehber.
Devamını oku
Kat Maliki Rehberi
Müteahhit Daireleri Şimdiden Satıyor: Tapunuz Güvende mi? (2026)
Üçüncü kişinin haczi sizin hissenize uzanır mı? Satış vaadi sözleşmesi, kat irtifakındaki şerhler ve aşamalı hisse devrinin koruması.
Devamını oku