Kartal'da Kentsel Dönüşüm Olacak Yerler 2026: Gümüşpınar

"Kartal kentsel dönüşüm" diye arayan malikin sorusu iki parçalı: oturduğum mahalle bir alan kararının içinde mi, değilse binam için ne yapabilirim? Kartal'da bu soruya tek cümleyle cevap vermek zor, çünkü ilçede dört farklı araç yan yana çalışıyor: 2013'ten kalan iki riskli alan kararı, Bakanlık Oluruyla belirlenen rezerv yapı alanları, riskli yapılar için mahalle ölçeğinde hazırlanan özel imar planları ve Ekim 2026'da çıkan yeni bir belediye proje alanı kararı.

Bu yazıda Kartal'daki durumu mahalle mahalle ve karar türüne göre ayırıyorum. Kaynaklar Resmî Gazete, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İstanbul İl Müdürlüğü'nün plan askı duyuruları, İBB'nin deprem kayıp tahmini kitapçığı ve Kartal Belediyesi'nin açıklamaları; habere dayanan bilgileri ayrıca işaretledim. Kartal'da firma seçimi, m² maliyet ve kat karşılığı konularını Kartal kentsel dönüşüm rehberi sayfasında anlattık; burada yalnızca "nerede, hangi kararla" sorusuna cevap veriyorum.

1. Kartal'daki kararlar tek tabloda

Bu tablodaki dört statü farklı haklar doğurur. Riskli alan ve rezerv yapı alanı 6306 sayılı Kanun'a dayanır; Gümüşpınar'daki proje alanı ise belediye kanununa. Farkı riskli yapı, riskli alan ve rezerv alan farkı yazısında anlattık; Kartal'da aynı mahallede iki statünün yan yana olabildiğini unutmayın.

2. Kordonboyu ve Yukarı Mahalle: Kartal'ın merkez riskli alanı

Kordonboyu Mahallesi ile Yukarı Mahalle'deki bazı alanlar 2013/5437 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla (karar tarihi 30 Eylül 2013, Resmî Gazete 12 Ekim 2013, sayı 28793) riskli alan ilan edildi. Kararın ekinde krokiler ve koordinatlar var; alan büyüklüğü yazmıyor.

İl Müdürlüğü'nün duyurularına göre Yukarı, Kordonboyu ve Petrol-İş mahallelerindeki riskli alan için 1/5000 nazım ve 1/1000 uygulama imar planı değişiklikleri Bakanlığın 29 Kasım 2022 tarihli yazısıyla onaylandı. 14 Nisan 2023'te onaylanan ikinci bir değişiklikle plan notları Kahramanmaraş depremleri gerekçesiyle güncellendi ve 18 Nisan 2023'ten itibaren 30 gün askıda kaldı. Bakanın aynı günkü açıklamasına göre 1. etap yaklaşık 14 hektar (haber kaynağı); Haziran 2026 tarihli bir haber üç mahallede 135 bin metrekarelik alanda planların onaylandığını aktarıyor, buna karşılık gelen bir İl Müdürlüğü duyurusunu bulamadım. İhale ve teslim takvimine dair resmî kayıt yok.

3. Yunus: 2013 kararı ve 2018 planı

Yunus Mahallesi'ndeki alan 2013/5377 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla (karar tarihi 16 Eylül 2013) aynı Resmî Gazete sayısında riskli alan ilan edildi. İl Müdürlüğü'nün duyurusuna göre alanın bir kısmı için 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planı değişikliği 8 Haziran - 7 Temmuz 2018 arasında askıda kaldı. Yunus, İBB'nin deprem senaryosunda ağır hasar beklenen mahallelerin üçüncüsü (aşağıdaki tabloda 64 bina). Karar sınırının dışında kalan Yunus binalarında yol bina bazlı dönüşüm.

4. Gümüşpınar: Ekim 2026'nın yeni kararı

Kartal'ın en yeni alan kararı 11924 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (karar tarihi 23 Ekim 2026, Resmî Gazete 24 Ekim 2026, sayı 33410). Karar Gümüşpınar Mahallesi'ndeki bazı alanları kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan ediyor; ekindeki krokide alan 8,59 hektar (bazı haberlerde geçen 6,59 hektar rakamı karar ekiyle uyuşmuyor).

Bu kararın dayanağı 6306 değil, 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 73. maddesi. Yani burada uygulamayı belediye yürütür ve süreç riskli alan projelerinden farklı işler. Kararın 1. maddesine göre belediyeye devredilen Hazine taşınmazları, dönüşüm amaçlı imar planı ve uygulaması yapılmadan satılamaz. Proje, hak sahipliği ve takvim henüz açıklanmadı; Gümüşpınar'da malikseniz parselinizin kroki içinde olup olmadığını Kartal Belediyesi'nden sorun.

5. Orhantepe ve Yakacık: alan kararı olmadan özel plan

a) Orhantepe

Orhantepe için Resmî Gazete'de bir riskli alan kararı bulamadım. Burada dönüşüm, 6306 kapsamında tek tek riskli yapı tespit edilen binalar için hazırlanmış özel bir imar planıyla yürüyor. İl Müdürlüğü'ne göre bu binaların bulunduğu 47,7 hektarlık uygulama alanı için 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planlar 12 Haziran 2023'te onaylandı; plan notlarındaki süre, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun Ek 11. maddesine dayanan ve 18 Eylül 2025'te onaylanan değişiklikle uzatıldı (askı 19 Eylül 2025'ten itibaren 15 gün).

Belediyenin açıklamasına göre 2019'daki bina çöküşünün ardından Orhantepe'de 107 bina riskli ilan edildi. Orhantepe, İBB'nin deprem senaryosunda ağır hasar beklenen mahallelerin ikincisi ve gece senaryosunda can kaybı tahmini en yüksek mahalle. Burada malikseniz binanız riskli yapı ilan edilmişse plan notunun size tanıdığı hakları ve sürenin nerede bittiğini belediyeden yazılı sorun.

b) Yakacık

Yakacık Mahallesi'ndeki muhtelif parsellerde bulunan riskli yapılar için 1/5000 ve 1/1000 ölçekli plan değişiklikleri Bakanlıkça re'sen 2 Kasım 2021'de onaylandı ve 10 Kasım 2021'den itibaren 30 gün askıda kaldı (İl Müdürlüğü duyurusu). Bu bir alan kararı değil; yalnız riskli yapı tespit edilmiş parselleri kapsıyor.

6. Rezerv yapı alanları: Cevizli ve diğerleri

İl Müdürlüğü'nün duyurusuna göre Cevizli Mahallesi'nde belirlenen yaklaşık 168 hektarlık rezerv yapı alanı için 1/5000 ve 1/1000 ölçekli plan notu ilaveleri Bakanlığın 12 Haziran 2023 tarihli yazısıyla onaylandı ve 21 Haziran 2023'ten itibaren 30 gün askıda kaldı. Duyuruda rezerv alanı belirleyen Olur'un tarihi ve sayısı yer almıyor. Bu Kartal'ın Cevizli Mahallesi; Maltepe'de de aynı adlı bir mahalle var ve iki alan karıştırılmamalı. Aşağı Mahalle'de ise 10164 ada 64 parsel rezerv yapı alanı için plan değişikliği 8 Ocak 2026'da onaylandı; bu tek parsellik bir belirleme.

Bir yerel haber (Ekim 2026), Bakanlığın 2023'te Yunus, Topselvi ve Yalı'da yaklaşık 137 hektar, Cevizli'de ayrıca yaklaşık 90 hektar ve Orhantepe'de küçük parseller için rezerv yapı alanı Olurları verdiğini tarih ve sayılarıyla aktarıyor. Bu Olurların birincil metnini görmedim ve haberin kendisi alanların örtüşebileceğini yazıyor; bu yüzden tabloya almadım. Topselvi ya da Yalı'da malikseniz parselinizin rezerv alan içinde olup olmadığını tapu beyanlar hanesinden kontrol edin.

7. İBB'nin deprem senaryosunda Kartal: hangi mahalleler

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü ile Boğaziçi Üniversitesi Kandilli Rasathanesi'nin hazırladığı, Haziran 2020 tarihli Kartal kitapçığı 7,5 büyüklüğündeki senaryo depremi için ilçedeki 29.981 binayı analiz ediyor. Sonuç: binaların yüzde 60'ı hasarsız, yüzde 27'si hafif, yüzde 10'u orta, yüzde 2'si ağır ve yüzde 1'i çok ağır hasarlı; yaklaşık 4.074 bina orta ve üstü seviyede hasar görüyor. Kitapçık, Kartal'daki yapıların yaklaşık yüzde 79'unun 2000 ve öncesinde inşa edildiğini söylüyor; bu oran Anadolu Yakası'nın en yükseklerinden.

Rakamlar İBB kitapçığının Tablo 5-1'inden; bina sayısı tahmini, hasar olasılığı değil ve tekil binanın performansını söylemez. Senaryo depreminin gece olması halinde ilçede 176 civarında can kaybı ve 18.189 hanelik acil barınma ihtiyacı öngörülüyor. Tablonun başındaki Hürriyet Mahallesi için bir alan kararı yok; burada dönüşüm tamamen bina bazlı yolla ilerliyor. Yamaç ve dere kenarı parsellerde zemin konusunu zemin etüdü ve geoteknik rapor yazısında anlattık.

8. Alan kararı dışında kalan binalar: bina bazlı yol

Kartal'daki dönüşümün büyük bölümü alan kararı olmadan, bina bazlı ilerliyor. Bakanlığın İADŞP ön başvuru verisi bunu sayıyla gösteriyor: Eylül 2026 itibarıyla Kartal'dan 2.393 başvuru ve 41.107 bağımsız bölüm kaydedildi ve Kartal bağımsız bölüm sayısında İstanbul'un ilk sırasında (AA, 30 Eylül 2026; Ekim sonu verisi 2.453 başvuru ve 41.875 bağımsız bölüm). Bunlar ön başvuru sayıları, kullandırılan kredi değil. Bina bazlı süreç her binada aynı sırayla işliyor:

1. Lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırırsınız; tek malikin başvurusu yeter.
2. Rapor kesinleşince tapuya riskli yapı belirtmesi işlenir ve tahliye süresi başlar; süreleri tahliye ve yıkım süreleri yazısında anlattık.
3. Malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla yeniden yapım kararı alır; imza vermeyen komşu için izlenecek yolu ayrı yazıda anlattık.
4. Yarısı Bizden ya da İADŞP'den birini seçip firma teklifi alırsınız; Kartal'a özgü firma ve maliyet konularını Kartal kentsel dönüşüm rehberi sayfasında anlattık.

9. Kartal'da geçerli destekler

Yarısı Bizden'in şartlarını Yarısı Bizden malik rehberinde, İstanbul kira yardımını İstanbul kira yardımı yazısında, İADŞP başvurusunu İADŞP rehberinde anlattık. Gümüşpınar gibi 5393 m.73 alanlarında belediyenin kendi hak sahipliği kuralları uygulanır; 6306 desteklerinin orada nasıl işleyeceğini belediyeden teyit edin.

10. Kendi binanızı üç adımda kontrol edin

1. Tapu beyanlar hanesi: e-Devlet'ten tapu bilgilerinizi sorgulayın. Riskli yapı, riskli alan ya da rezerv yapı alanı belirtmesi varsa süreç başlamış demektir.
2. Kartal Belediyesi Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü: ada-parsel numaranızla parselinizin Yunus ya da Kordonboyu-Yukarı riskli alanı, Gümüşpınar proje alanı, Cevizli rezerv alanı veya Orhantepe uygulama alanı içinde olup olmadığını sorun.
3. İstanbul İl Müdürlüğü: riskli alan plan askıları ve rezerv alan duyurularının resmî kaynağı. Askıdaki planlara itiraz süresi askı süresiyle sınırlı; duyuruları takip edin.

Sonuç

Kasım 2026 itibarıyla Kartal'da Resmî Gazete'de iki riskli alan var: Yunus ve Kordonboyu-Yukarı; ikincisinin planları 2022-2023'te onaylandı. Ekim 2026'da Gümüşpınar'da 8,59 hektarlık bir belediye proje alanı ilan edildi. Cevizli'de yaklaşık 168 hektarlık rezerv alan, Orhantepe ve Yakacık'ta riskli yapılar için özel planlar bulunuyor. İBB'nin senaryosunda en çok ağır hasar Hürriyet ve Orhantepe'de bekleniyor ve ilçedeki yapıların yaklaşık beşte dördü 2000 öncesine ait. Bu alanların dışındaki her binada dönüşüm riskli yapı raporuyla açılıyor ve Kartal'da Yarısı Bizden, İADŞP ve kira yardımı üçü de kullanılabiliyor.

Kararlar tarihleriyle verildi; Gümüşpınar projesi, Kordonboyu ihalesi ya da yeni bir rezerv alan Oluru çıktıkça güncelleyeceğiz. İlk adım için binam kentsel dönüşüme uygun mu yazısındaki ön kontrolle başlayabilirsiniz.

Resmî kaynaklar:

• Bakanlar Kurulu Kararı 2013/5377, Yunus Mahallesi riskli alanı (RG 12.10.2013/28793)
• Bakanlar Kurulu Kararı 2013/5437, Kordonboyu ve Yukarı Mahalle riskli alanı (RG 12.10.2013/28793)
• Cumhurbaşkanı Kararı 11924, Gümüşpınar proje alanı (RG 24.10.2026/33410)
• 5393 sayılı Belediye Kanunu (m.73)
• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

İlgili rehberler:

• Pendik'te Kentsel Dönüşüm Nerelerde? Olacak Yerler 2026
• Maltepe'de Kentsel Dönüşüm Olacak Yerler 2026
• İstanbul'da Kentsel Dönüşüm Firması Nasıl Seçilir?