Maltepe'de Kentsel Dönüşüm Olacak Yerler: Gülsuyu, Başıbüyük

"Maltepe kentsel dönüşüm alanları" ya da "Gülsuyu kentsel dönüşüm son dakika" diye arayan malikin sorusu iki parçalı: mahallemde bir proje var mı, yoksa binamızı kendimiz mi dönüştüreceğiz? Maltepe'nin durumu komşusu Kartal ve Pendik'ten farklı. Orada 2013'ten kalan riskli alan kararları var; Maltepe'de Resmî Gazete'de böyle bir karar bulamadım. İlçedeki alan ölçeğindeki dönüşüm, yamaçtaki gecekondu kökenli mahalleler için hazırlanan imar planlarıyla ve Bakanlığın birkaç uygulamasıyla yürüyor; geri kalan her şey bina bazlı.

Bu yazıda Maltepe'deki durumu mahalle mahalle ayırıyorum. Kaynaklar İBB'nin plan sayfaları ve deprem kayıp tahmini kitapçığı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İstanbul İl Müdürlüğü'nün askı duyuruları, akademik bir proje incelemesi ve haberler; habere dayanan bilgileri ayrıca işaretledim. Maltepe'de firma seçimi, sahil dolgu zemini ve kat karşılığı konularını Maltepe kentsel dönüşüm rehberi sayfasında anlattık; burada yalnızca "nerede, hangi kararla" sorusuna cevap veriyorum.

1. Maltepe'deki uygulamalar tek tabloda

Bu tablodaki araçların hiçbiri bir riskli alan kararı değil. Riskli alan, riskli yapı ve rezerv alan arasındaki farkı riskli yapı, riskli alan ve rezerv alan farkı yazısında anlattık. Maltepe'de malik için pratik sonuç şu: binanız bu plan alanlarının içinde değilse, dönüşümü başlatacak olan bir kurum kararı değil, sizin riskli yapı başvurunuz.

2. Riskli alan neden yok?

Resmî Gazete'de Maltepe adını taşıyan bir riskli alan kararına rastlamadım. İBB'nin iştiraki İstanbul Planlama Ajansı'nın (İPA) Şubat 2024 tarihli değerlendirmesi, İBB verisiyle İstanbul'da 70 riskli alan ve 152 rezerv yapı alanı sayıyor ve İBB'nin öncelikli müdahale alanı olduğu hâlde 6306 kapsamında hiç riskli alan ilan edilmemiş ilçeler arasında Anadolu Yakası'ndan Maltepe, Sultanbeyli ve Sancaktepe'yi gösteriyor. 2024 sonrasındaki bütün Resmî Gazete sayılarını tek tek taramadığım için "hiç yok" değil, "bulunamadı" diyorum.

3. Gülsuyu ve Gülensu: planlı yamaç dönüşümü

İBB'nin plan sayfasına göre Gülsuyu-Gülensu için 1/5000 nazım imar planı 16 Aralık 2016'da, 1/1000 uygulama imar planı 14 Eylül 2018'de tasdik edildi. Haberlere göre plan yaklaşık 146 hektarı kapsıyor ve mevcut yaklaşık 32 bin kişilik nüfusu 64 bine çıkaracak şekilde kurgulandı (2020 haberi). Plana karşı çok sayıda itiraz ve dava açıldı; 2019'da açılan bir davada planın bir kısmı için yürütmeyi durdurma kararı verildiği aktarılıyor. Ayrıca Gülsuyu'nda yaklaşık 24 bin metrekarelik bir plan değişikliğinin Danıştay'da 2024'te kesin olarak iptal edildiği yazıldı (haber kaynağı; karar metnini görmedim).

Uygulama tek büyük proje olarak değil, ada ve parsel bazında ilerliyor. Akademik bir incelemede Gülsuyu'ndaki bir proje alanında 21 yapı ve 70 bağımsız bölümün yıkılıp 6306 kapsamında 206 bağımsız bölüm yapıldığı anlatılıyor. Belediye 2024'te dönüşümün KİPTAŞ'ın önceki çalışmasına dayanarak kademeli yürütüleceğini açıkladı; etap ve konut sayısı verilmedi. Gülsuyu ya da Gülensu'da malikseniz önce parselinizin plandaki kullanımını (konut, yol, yeşil alan) imar durum belgesiyle öğrenin; ada bazlı bir uygulamaya mı dahil olduğunuz bu belgeyle netleşir.

4. Başıbüyük: TOKİ'nin etaplı projesi

Başıbüyük'teki dönüşüm, TOKİ ile Maltepe Belediyesi'nin protokolüyle yürüyen yaklaşık 35 hektarlık "Başıbüyük Kentsel Yenileme (Gecekondu Dönüşüm) Projesi". Hakemli bir akademik incelemeye göre projenin dayanağı 26 Şubat 2007'de onaylanan 1/1000 ölçekli plan; incelenen etapta 80 gecekondu yerine 21 blokta 305 daire yapıldı, 246'sı hak sahiplerine verildi ve kiracılar hak sahibi sayılmadı. İBB'nin güncel planları 1/5000 için 17 Mart 2017, 1/1000 için 14 Eylül 2018 tarihli.

Mart 2026 tarihli bir haber, 8 Mayıs 2023 tarihli Bakanlık Oluruyla Başıbüyük'te yaklaşık 37 hektarlık rezerv yapı alanı belirlendiğini ve ilk iki etap teslim edildiği için Bakanlığın 3. etap için belediyeden bilgi istediğini yazıyor. Olur'un sayısına ve metnine ulaşamadım; bu yüzden tabloda bu bilgiyi kesin diye vermedim.

5. Esenkent ve Atışokulu: Bakanlık uygulamaları

İl Müdürlüğü'nün duyurusuna göre Esenkent (Atışokulu) Mahallesi'ndeki yaklaşık 3,81 hektarlık bir alanda, 3194 sayılı Kanun'un 18. maddesine göre hazırlanan imar uygulaması 18 Ekim 2023 tarihli ve 7621364 sayılı Olurla onaylandı ve 24 Ekim 2023'ten itibaren 30 gün askıda kaldı. AA'nın Eylül 2026 haberine göre Esenkent'teki İETT Blokları projesinde 3,8 hektarlık alanda 16 blok ve 453 konut yapıldı ve kurası 18 Eylül 2026'da çekildi. Duyuruda İETT adı geçmiyor; iki kaydın aynı alan olduğu, alan büyüklüğünün örtüşmesinden çıkardığım bir sonuç.

Atışokulu Mahallesi'nde ise yaklaşık 50 hektarlık bir alan için TOKİ'nin hazırladığı çevre düzeni, nazım ve uygulama imar planları Bakanlığın 1 Ağustos 2024 tarihli yazısıyla 23 Ağustos 2024'ten itibaren 30 gün askıya çıktı. Duyuruda 6306 ya da rezerv alan ifadesi yok; plan "kentsel meskun alan" amacıyla hazırlanmış.

6. Cevizli ve diğer mahalleler: bina bazlı dönüşüm

Maltepe'nin geri kalanında, yani İdealtepe, Küçükyalı, Altayçeşme, Zümrütevler, Bağlarbaşı, Fındıklı ve sahil şeridindeki eski apartmanlarda dönüşüm alan kararı olmadan, riskli yapı tespitiyle ilerliyor. İBB'nin riskli yapılara ilişkin plan notu Maltepe'de 17 mahallede uygulanıyor; notun içeriği ve meclis karar numarası İBB'nin sayfasında yer almıyor. Belediye 2024'te altı mahalle (Altıntepe, Küçükyalı, Çınar, İdealtepe, Altayçeşme, Bağlarbaşı) için riskli yapılarda iki kat ilave hak öngören bir plan notu önerisini meclise getirdi; önerinin kesinleşip kesinleşmediğini doğrulayamadım. Bu tür bir hakkın sizin parselinize uygulanıp uygulanmadığını imar durum belgesinde görürsünüz.

Ekim 2026'da Cevizli'de bir apartmanın kısmen çökmesinin ardından Bakanlık, çevredeki riskli yapılar için inceleme başlattığını ve hak sahiplerine Yarısı Bizden, TOKİ eliyle dönüşüm ya da Esenkent'teki hazır konutlar seçeneklerini sunduğunu açıkladı (haber). Bu bir alan kararı değil; Cevizli'deki diğer binalar için yol yine riskli yapı tespiti.

7. İBB'nin deprem senaryosunda Maltepe: hangi mahalleler

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü ile Boğaziçi Üniversitesi Kandilli Rasathanesi'nin hazırladığı, Haziran 2020 tarihli Maltepe kitapçığı 7,5 büyüklüğündeki senaryo depremi için ilçedeki 28.742 binayı analiz ediyor. Sonuç: binaların yüzde 57'si hasarsız, yüzde 28'i hafif, yüzde 12'si orta, yüzde 2'si ağır ve yüzde 1'i çok ağır hasarlı; yaklaşık 4.315 bina orta ve üstü seviyede hasar görüyor. Kitapçığa göre yapıların yaklaşık yüzde 86'sı 2000 ve öncesinde inşa edilmiş; bu oran Anadolu Yakası'nın en yükseklerinden.

Rakamlar İBB kitapçığının Tablo 5-1'inden; bina sayısı tahmini, hasar olasılığı değil ve tekil binanın performansını söylemez. Senaryo depreminin gece olması halinde ilçede 234 civarında can kaybı ve 20.102 hanelik acil barınma ihtiyacı öngörülüyor; can kaybı tahmininin en yüksek olduğu mahalleler Bağlarbaşı ve Cevizli. Sahil dolgu parsellerinde zemin konusunu zemin etüdü ve geoteknik rapor yazısında anlattık.

8. Alan kararı dışında kalan binalar: bina bazlı yol

Bakanlığın İADŞP ön başvuru verisine göre Eylül 2026 itibarıyla Maltepe'den 1.002 başvuru ve 10.308 bağımsız bölüm kaydedildi (AA, 30 Eylül 2026); bu ön başvuru sayısı, kullandırılan kredi değil. Bina bazlı süreç her binada aynı sırayla işliyor:

1. Lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırırsınız; tek malikin başvurusu yeter.
2. Rapor kesinleşince tapuya riskli yapı belirtmesi işlenir ve tahliye süresi başlar; süreleri tahliye ve yıkım süreleri yazısında anlattık.
3. Malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla yeniden yapım kararı alır; imza vermeyen komşu için izlenecek yolu ayrı yazıda anlattık.
4. Yarısı Bizden ya da İADŞP'den birini seçip firma teklifi alırsınız; Maltepe'ye özgü firma ve maliyet konularını Maltepe kentsel dönüşüm rehberi sayfasında anlattık.

9. Maltepe'de geçerli destekler

Yarısı Bizden'in şartlarını Yarısı Bizden malik rehberinde, İstanbul kira yardımını İstanbul kira yardımı yazısında, İADŞP başvurusunu İADŞP rehberinde anlattık. Gecekondu kökenli parsellerde tapu durumu farklı olabilir; bunu gecekondu ve tapu tahsis belgesi yazısında anlattık.

10. Kendi binanızı üç adımda kontrol edin

1. Tapu beyanlar hanesi: e-Devlet'ten tapu bilgilerinizi sorgulayın. Riskli yapı ya da rezerv yapı alanı belirtmesi varsa süreç başlamış demektir.
2. Maltepe Belediyesi: ada-parsel numaranızla parselinizin Gülsuyu-Gülensu, Başıbüyük ya da Esenkent plan alanlarında olup olmadığını ve riskli yapı plan notunun size ne hak tanıdığını sorun.
3. İstanbul İl Müdürlüğü ve İBB: plan askılarının resmî kaynakları; askıdaki planlara askı süresi içinde itiraz edebilirsiniz.

Sonuç

Kasım 2026 itibarıyla Maltepe'de Resmî Gazete'de bir riskli alan kararı bulunmuyor; İBB de ilçeyi öncelikli ama riskli alan ilan edilmemiş ilçeler arasında sayıyor. Alan ölçeğindeki dönüşüm Gülsuyu-Gülensu ve Başıbüyük'teki planlarla ve Esenkent-Atışokulu'ndaki Bakanlık uygulamalarıyla yürüyor; Esenkent'te 453 konutun kurası Eylül 2026'da çekildi. İBB'nin senaryosunda en çok ağır hasar Gülensu, Cevizli ve Esenkent'te bekleniyor ve yapıların yüzde 86'sı 2000 öncesine ait. İlçedeki dönüşümün büyük bölümü riskli yapı raporuyla açılıyor ve Maltepe'de Yarısı Bizden, İADŞP ve kira yardımı üçü de kullanılabiliyor.

Bir riskli alan kararı, Başıbüyük'ün rezerv alan Oluru ya da Gülsuyu-Gülensu'da yeni bir etap çıktıkça güncelleyeceğiz. İlk adım için binam kentsel dönüşüme uygun mu yazısındaki ön kontrolle başlayabilirsiniz.

Resmî kaynaklar:

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

İlgili rehberler:

• Kartal'da Kentsel Dönüşüm Olacak Yerler 2026
• Kadıköy'de Kentsel Dönüşüm Olacak Yerler 2026
• İstanbul'da Kentsel Dönüşüm Firması Nasıl Seçilir?