İstanbul kentsel dönüşüm, ilçe ilçe.

Adalar, neredeyse tamamı sit alanı olan, tarihi ahşap köşk dokusuyla İstanbul'un en özel ilçesidir. Burada klasik anlamda 'yık-yeniden yap' kentsel dönüşüm uygulanmaz; yapıların büyük bölümü tescilli olduğundan iş, Koruma Kurulu denetiminde restorasyon, güçlendirme ve özgün malzemeyle yenileme üzerinedir. Taşıt kısıtı (geleneksel olarak motorlu taşıtın sınırlı olduğu ada yaşamı) malzeme lojistiğini ve maliyeti belirgin yükseltir.

Adalar rehberine git

Arnavutköy, İstanbul Havalimanı ve Kanal İstanbul güzergâhı etkisiyle son yıllarda hızla gündeme gelen, kırsal karakterden hızlı kentleşmeye geçen geniş bir Avrupa yakası ilçesidir. Bu geçiş, hem eski/merkez mahallelerde dönüşüm ihtiyacını hem de gelişen bölgelerde yeni yapı talebini bir arada getirir. Arsa değeri henüz orta seviyede olsa da büyük altyapı yatırımları beklenti primini yükseltir.

Arnavutköy rehberine git

Ataşehir, İstanbul Finans Merkezi'ne ev sahipliği yapan, metro ve TEM bağlantılarıyla Anadolu yakasının en değerli ve en hızlı prim yapan ilçelerinden biridir. Batı Ataşehir büyük ölçüde planlı/yeni iken; Barbaros, İçerenköy ve Küçükbakkalköy gibi eski mahallelerde yoğun dönüşüm yürür. Yüksek arsa değeri kat karşılığında çoğu parselde maliki avantajlı kılar.

Ataşehir rehberine git

Avcılar, İstanbul'da deprem riski denince ilk akla gelen ilçelerden biridir. Marmara fayına yakınlık ve gevşek/alüvyon zemin, 1999 Marmara Depremi'nde ilçede belirgin hasara yol açmıştı; bu nedenle sıvılaşma riski ve zemin iyileştirme, projelerin merkezindedir. Yüksek risk algısı dönüşüm talebini güçlü tutarken, zemin maliyetleri fizibiliteyi doğrudan etkiler.

Avcılar rehberine git

Bağcılar, hem nüfus yoğunluğu hem riskli yapı sayısı bakımından İstanbul kentsel dönüşümünün merkezindeki ilçelerden biridir. 1990'larda hızla büyüyen, denetimsiz ve yüksek yoğunluklu yapı stoğu, 6306 sayılı kanun kapsamında dönüşümü zorunlu kılıyor. İlçede ada bazlı bütünleşik dönüşüm projeleri ile parsel bazlı tekil dönüşüm bir arada yürüyor.

Bağcılar rehberine git

Bahçelievler, geniş apartman dokusu ve güçlü ulaşım bağlantılarıyla (E-5, metrobüs, metro) İstanbul'un kentsel dönüşümde aktif ve arsa değeri görece yüksek ilçelerindendir. 1980-2000 arası yapı stoğunun yoğunluğu, riskli yapı dönüşümünü hem zorunlu hem ticari olarak cazip kılar. Yüksek arsa değeri, kat karşılığı pazarlığını çoğu mahallede malikin lehine çevirir.

Bahçelievler rehberine git

Bakırköy, Marmara kıyısındaki prestijli Ataköy, Yeşilköy, Yeşilyurt ve Florya mahalleleriyle İstanbul'un en yüksek yaşam standardına ve arsa değerine sahip ilçelerinden biridir. Bu yüksek değer kat karşılığında maliki çok belirgin avantajlı kılar. Buna karşılık sahil bandındaki dolgu/alüvyon zeminler sıvılaşma riski taşır ve eski havalimanı yakınındaki kimi bölgelerde yükseklik kısıtları gündeme gelebilir.

Bakırköy rehberine git

Başakşehir, büyük ölçüde planlı olarak gelişmiş, görece yeni bir Avrupa yakası ilçesidir; bu nedenle klasik riskli yapı dönüşümü her yerde yoğun değildir. Dönüşüm ve değer artışı esas olarak İkitelli (eski sanayi/karma kullanım) ve eski yoğun mahallelerde gündemdedir. Metro, hastane ve stadyum gibi büyük yatırımlar ilçeyi cazip kılarken, sanayiden konuta fonksiyon değişiklikleri projelerde idari süreci belirler.

Başakşehir rehberine git

Bayrampaşa, İstanbul'un merkezine ve tarihi yarımadaya yakın, ulaşım (metro, ana arterler) açısından güçlü bir ilçedir. Yoğun eski konut dokusunun yanında eski sanayi/depo alanlarının dönüşümü, ilçeyi karma kullanım projeleri için cazip kılar. Merkezi konum, arsa değerini görece yüksek tutarak kat karşılığında maliki çoğu mahallede avantajlı konuma getirir.

Bayrampaşa rehberine git

Beşiktaş, Levent ve Etiler iş/konut aksından Ortaköy ve Boğaz hattına uzanan, İstanbul'un en yüksek arsa değerine sahip ilçelerinden biridir. Bu olağanüstü değer, kat karşılığında maliki çok belirgin avantajlı kılar; müteahhit payları İstanbul ortalamasının altındadır. Buna karşılık Boğaz silüeti ve yükseklik kısıtları, değerli parsellerde emsali sınırlayarak projeleri teknik olarak çerçeveler.

Beşiktaş rehberine git

Beykoz, İstanbul'un en yeşil ve düşük yoğunluklu ilçelerinden; yüzölçümünün büyük bölümü orman, su havzası ve koruma alanıdır. Bu nedenle kentsel dönüşüm her yerde mümkün değildir ve imar hakları çoğu bölgede sınırlıdır. Dönüşüm pratiği Kavacık ve ilçe merkezi gibi yapılaşmış kesimlerde yoğunlaşır. Boğaz silüeti, tarihi yalı/köşk dokusu ve orman sınırları projelerde belirleyici kısıtlardır.

Beykoz rehberine git

Beylikdüzü, 2000 sonrası büyük ölçüde planlı gelişmiş, görece yeni ve modern bir Avrupa yakası ilçesidir; bu nedenle klasik riskli yapı dönüşümü ilçenin tümünde yaygın değildir. Dönüşüm esas olarak eski Gürpınar ve ilk dönem yapılaşan mahallelerde gündemdedir. Marmara fayına görece yakınlık, yeni yapılarda dahi deprem güvenliği ve zemin konusunu canlı tutar.

Beylikdüzü rehberine git

Beyoğlu, Galata, İstiklal ve çevresindeki tarihi dokusuyla İstanbul'un kültürel merkezidir; ilçenin büyük bölümü sit ve koruma kapsamındadır. Bu nedenle kentsel dönüşüm daha çok 'yenileme alanı' uygulamaları (Tarlabaşı tipi) ve tescilli yapı restorasyonu olarak yürür; klasik yık-yeniden yap sınırlıdır. Merkezi konum değeri çok yükseltse de koruma kısıtları ve dar sokak lojistiği projeleri teknik ve idari olarak zorlaştırır.

Beyoğlu rehberine git

Büyükçekmece, göl ve Marmara kıyısı boyunca uzanan, yazlık ve konut dokusunun bir arada olduğu bir Avrupa yakası ilçesidir. Göl çevresi ve sahil hattındaki gevşek zeminler ile Marmara fayına görece yakınlık, ilçeyi deprem/sıvılaşma riski açısından dikkat gerektiren bölgelerden yapar. Manzaralı parseller değer kazanırken, sahil yapılarında zemin iyileştirme projelerin merkezindedir.

Büyükçekmece rehberine git

Çatalca, İstanbul'un kuzeybatısında, kırsal karakteri baskın, düşük yoğunluklu bir ilçedir. Yapı stoğu büyük ölçüde müstakil ev ve köy yerleşimi olduğundan, çok katlı apartman tipi kentsel dönüşüm sınırlıdır; dönüşüm daha çok merkez ve eski mahallelerde nokta bazlı yürür. Şehir merkezine uzaklık, malzeme/işçilik lojistiğini ve m² maliyetini bir miktar artırır.

Çatalca rehberine git

Çekmeköy, ormana ve doğaya yakınlığı, metro bağlantısı ve düşük yoğunluklu yaşam kalitesiyle son yıllarda öne çıkan, görece genç bir Anadolu yakası ilçesidir. İlçenin büyük bölümü yeni yapılaşma olduğu için dönüşüm ihtiyacı esas olarak Çekmeköy merkez ve eski Taşdelen/Alemdağ mahallelerinde yoğunlaşır. Doğa-yakını yaşam talebi, projelerde orta-üst segment beklentiyi besler.

Çekmeköy rehberine git

Esenler, İstanbul'un kentsel dönüşümde en aktif ilçelerinden biridir; ilçede hem büyük ölçekli, planlı ada dönüşümleri hem parsel bazlı projeler yürür. Havaalanı, Karabayır ve çevresinde geniş dönüşüm alanları bulunur. Eğimli topografya ve yoğun yapı stoğu, projelerde zemin etüdü ve istinat çözümlerini öne çıkarır.

Esenler rehberine git

Esenyurt, Türkiye'nin en kalabalık ilçesi ve son 20 yılda çok hızlı büyüyen bir bölge. Bu hızlı büyüme, hem yeni projeleri hem de denetimsiz/kalitesi değişken eski yapı stoğunu bir arada getirdi; bu da kentsel dönüşüm ihtiyacını yüksek tutuyor. Arsa değerinin görece düşük olması, fizibilitede devlet desteklerini ve emsal artışını belirleyici kılar.

Esenyurt rehberine git

Eyüpsultan, tarihi Eyüp merkez dokusundan Haliç kıyısına, Alibeyköy'ün yoğun konut mahallelerinden Göktürk'ün lüks gelişim alanlarına uzanan, çok çeşitli bir ilçedir. Bu nedenle dönüşüm pratiği bölgeye göre değişir: tarihi merkezde koruma ağırlıklı, sırt/yoğun mahallelerde klasik kat karşılığı dönüşüm, Göktürk tarafında ise yüksek segment yeni yapı. Haliç ve dere kesimlerinde zemin durumu projelerde belirleyici olabilir.

Eyüpsultan rehberine git

Fatih, İstanbul'un tarihi yarımadasıdır; UNESCO Dünya Mirası alanı, sit statüsü ve silüet koruması ilçenin kentsel dönüşüm pratiğini kökten belirler. Burada çoğu bölgede yükseklik ve cephe kısıtları nedeniyle klasik 'kat ekleyerek dönüşüm' mümkün değildir; iş daha çok yenileme, güçlendirme ve koruma kurulu onaylı projelerdir. Merkezi değer yüksek olsa da düşük imar hakkı, kat karşılığı paylaşımını sınırlar.

Fatih rehberine git

Gaziosmanpaşa, İstanbul'un en kapsamlı kentsel dönüşüm programlarına sahne olan ilçelerinden biridir. Sarıgöl ve Yenidoğan başta olmak üzere geniş alanlarda büyük ölçekli, planlı dönüşüm yürür. Yoğun ve plansız büyümüş yapı stoğu ile kamu iş birlikli (İBB/TOKİ) projelerin bir arada olması, müteahhit için hem fırsat hem koordinasyon yükü demektir.

Gaziosmanpaşa rehberine git

Güngören, İstanbul'un metrekareye düşen nüfusu en yüksek ilçelerinden biri ve bu yoğunluk kentsel dönüşümü hem zorunlu hem cazip kılıyor. Tozkoparan bölgesi, İstanbul'un en büyük ölçekli planlı dönüşüm alanlarından biri olarak öne çıkıyor; Merter ise tekstil-ticaret yoğunluğuyla karma kullanımlı projeleri besliyor. İlçede 1980-2000 arası, ruhsat dışı kat ilaveli yapı stoğu yaygın olduğu için riskli yapı tespiti ve 6306 sayılı kanun kapsamında dönüşüm talebi yüksek.

Güngören rehberine git

Kadıköy, İstanbul'un en yüksek arsa değerine ve en güçlü talebine sahip ilçelerinden biridir; bu da kat karşılığında maliki belirgin avantajlı kılar. İlçenin kentsel dönüşüm gündeminin merkezinde, Türkiye'nin en büyük ölçekli dönüşüm alanı olan Fikirtepe yer alır — burada süreç parsel bazlı değil, ada/bölge bazlı ve büyük yatırımcı odaklıdır. Sahil bandındaki dolgu zeminler ise teknik açıdan zemin iyileştirmeyi gündeme getirir.

Kadıköy rehberine git

Kağıthane, son yıllarda İstanbul'un en hızlı değer kazanan ilçelerinden biri oldu. Levent ve Maslak iş merkezlerine komşuluk, dere ıslahı sonrası gelişen merkezi konum ve ulaşım yatırımları arsa değerini yukarı çekti. Bu da kat karşılığında çoğu parselde maliki avantajlı kılar. Buna karşılık vadi tabanına yakın kesimlerde zemin durumu projeyi teknik olarak zorlayabilir.

Kağıthane rehberine git

Kartal, Anadolu yakasının gelişen merkezlerinden; sahil şeridi, E-5/D-100, metro ve marina yatırımlarıyla değer kazanıyor. Merkez ve sahile yakın mahallelerde arsa değeri yüksekken, iç/yukarı mahallelerde yoğun ve eski yapı stoğu dönüşüm ihtiyacını besler. Sahildeki gevşek zeminler ise zemin iyileştirmeyi gündeme getirir.

Kartal rehberine git

Küçükçekmece, İstanbul'un en kalabalık ilçelerinden biri ve deprem riski açısından en çok konuşulan bölgelerden. Marmara fayına görece yakınlık, göl çevresi ve sahil hattındaki gevşek/alüvyon zemin, ilçede sıvılaşma riskini öne çıkarır. Halkalı gibi gelişen alt bölgeler değer kazanırken, göl çevresi yoğun mahallelerde dönüşüm hem zorunlu hem teknik olarak dikkat ister.

Küçükçekmece rehberine git

Maltepe, uzun sahil şeridi, E-5/D-100 ve metro bağlantılarıyla Anadolu yakasının gelişen ilçelerinden biridir. Sahile yakın mahallelerde arsa değeri yüksekken, yamaçtaki Gülsuyu-Gülensu gibi gecekondu kökenli bölgelerde büyük ölçekli, planlı dönüşüm yürür. Sahildeki dolgu zeminler sıvılaşma riski taşıdığından zemin iyileştirme projelerin sık gündemidir.

Maltepe rehberine git

Pendik, Anadolu yakasının en kalabalık ve hızlı büyüyen ilçelerinden biridir; Sabiha Gökçen, yüksek hızlı tren, metro ve marina yatırımları değer artışı yarattı. Marmara fayına görece yakınlık ve sahil bandındaki gevşek zeminler, ilçeyi deprem riski açısından dikkat gerektiren bölgelerden yapar. İç kesimlerde yoğun ve hızlı büyümüş yapı stoğu dönüşüm ihtiyacını yüksek tutar.

Pendik rehberine git

Sancaktepe, son yıllarda metro, TEM ve havalimanı bağlantılarıyla hızla gelişen, görece genç bir Anadolu yakası ilçesidir. Hızlı ve yer yer denetimsiz büyümüş yapı stoğu, dönüşüm ihtiyacını yüksek tutar. Arsa değerinin görece orta olması, fizibilitede devlet desteklerini ve emsal artışını belirleyici kılar.

Sancaktepe rehberine git

Sarıyer, kuzeyde Maslak iş merkezi ve Boğaz'ın prestijli kıyı/yamaç dokusundan, içeride orman ve su havzası koruma alanlarına ve gecekondu kökenli yoğun mahallelere uzanan, çok katmanlı bir ilçedir. Bu nedenle kentsel dönüşüm pratiği bölgeden bölgeye kökten değişir: bir yanda çok yüksek değerli prestij parselleri, diğer yanda tapu/imar sorunlu, hassas dönüşüm bekleyen mahalleler. Orman ve havza kısıtları imar haklarını belirleyici biçimde sınırlar.

Sarıyer rehberine git

Silivri, Marmara kıyısı boyunca uzanan, yazlık ve konut dokusunun bir arada olduğu geniş bir Avrupa yakası ilçesidir. Marmara fayına görece yakınlık (Silivri açıkları sismik açıdan aktif kabul edilir) ve sahildeki gevşek zeminler, ilçeyi deprem/sıvılaşma riski açısından dikkat gerektiren bölgelerden yapar. Dönüşüm ihtiyacı merkez ve eski sahil mahallelerinde yoğunlaşırken, ilçenin büyüklüğü mahalle bazlı değerlendirmeyi zorunlu kılar.

Silivri rehberine git

Sultanbeyli, büyük ölçüde ruhsatsız ve imar barışı geçmişli, yoğun yapı stoğuna sahip bir Anadolu yakası ilçesidir. Bu durum dönüşüm ihtiyacını yüksek tutarken, tapu-imar uyumu ve hak sahipliği konularını projelerin merkezine taşır. Arsa değerinin görece düşük olması, salt kat karşılığını bazı parsellerde zorlar; devlet destekleri fizibilitenin belirleyici kaynağı olur.

Sultanbeyli rehberine git

Sultangazi, 2008'de ilçe olan görece genç ama yoğun nüfuslu bir bölgedir. Ruhsatsız ve denetimsiz büyümüş yapı stoğu, ilçeyi İstanbul'un riskli yapı oranı yüksek bölgelerinden biri yapar. Arsa değerinin görece düşük olması, salt kat karşılığı modelini bazı parsellerde zorlaştırır; bu durumda nakit katkılı veya hibe/kredi destekli kurgular öne çıkar.

Sultangazi rehberine git

Şile, Karadeniz kıyısında, düşük yoğunluklu, yazlık ve turizm ağırlıklı bir ilçedir. Yapı stoğu büyük ölçüde müstakil ev ve yazlık olduğundan, çok katlı apartman tipi kentsel dönüşüm sınırlıdır; dönüşüm daha çok merkez ve eski mahallelerde nokta bazlı yürür. Şehir merkezine uzaklık şantiye lojistiğini ve dolayısıyla m² maliyetini bir miktar artırır.

Şile rehberine git

Şişli, Mecidiyeköy-Fulya iş/konut aksı, Nişantaşı prestiji ve Okmeydanı gibi yoğun mahallelerin bir arada olduğu, merkezi ve yüksek değerli bir ilçedir. Değerli merkez akslarda kat karşılığı maliki avantajlı kılarken, Okmeydanı gibi bölgelerde büyük ölçekli planlı dönüşüm yürür. Yüksek arsa değeri, çoğu parselde müteahhit payını İstanbul ortalamasının altına çeker.

Şişli rehberine git

Tuzla, sanayi (tersaneler, organize sanayi), üniversite kampüsleri ve gelişen konut alanlarının bir arada olduğu, Anadolu yakasının güneydoğu ucundaki ilçedir. Dönüşüm ihtiyacı esas olarak eski sahil/merkez mahallelerde yoğunlaşır; ilçenin önemli bölümü görece yeni yapılaşma olduğu için dönüşüm her mahallede aynı yoğunlukta değildir. Sahil/dolgu kesimlerde zemin durumu projelerde belirleyicidir.

Tuzla rehberine git

Ümraniye, Anadolu yakasının en kalabalık ilçesi ve son yıllarda Ataşehir finans merkezi, TEM ve metro hatlarının etkisiyle hızla değer kazanan bir bölge. Yoğun ve hızlı büyümüş yapı stoğu, 6306 kapsamında dönüşümü hem zorunlu hem ticari olarak cazip kılıyor. Metro istasyonlarına yakın mahallelerde arsa değeri primi, kat karşılığı pazarlığını malik lehine çevirir.

Ümraniye rehberine git

Üsküdar, Boğaz'a ve İstanbul merkezine yakınlığı, güçlü ulaşım bağlantıları (Marmaray, metro, vapur) ve tarihi dokusuyla Anadolu yakasının en değerli ilçelerinden biridir. Bu yüksek arsa değeri kat karşılığında çoğu mahallede maliki avantajlı kılar. Buna karşılık Kuzguncuk, Çengelköy gibi tarihi/koruma alanlarında dönüşüm yerine yenileme-restorasyon kuralları geçerlidir ve silüet/yükseklik kısıtları projeyi sınırlayabilir.

Üsküdar rehberine git

Zeytinburnu, Türkiye'nin kentsel dönüşümde öncü ilçelerinden biridir; Sümer ve çevresindeki erken dönem projeleri, ülke genelinde dönüşümün ilk büyük örnekleri arasında gösterilir. Tarihi yarımadaya komşuluk, sahil hattı ve merkeze yakınlık ilçeyi arsa değeri yüksek bir bölge yapar. Buna karşılık sahil/dolgu zeminli kesimlerde zemin iyileştirme ve silüet/yükseklik kısıtları projeyi teknik olarak zorlaştırabilir.

Zeytinburnu rehberine git