Fatih Kentsel Dönüşüm 2026

Fatih'te m² inşaat maliyeti

İstanbul içinde m² doğrudan inşaat maliyeti (işçilik + malzeme) ilçeden ilçeye neredeyse sabittir; asıl fark arsa payındadır. Bilinçli olarak sabit bir TL rakamı yayınlamıyoruz — inşaat birim maliyeti çok hızlı değişiyor, eskiyen bir rakam sizi yanıltır. Fatih için lojistik/işçilik erişimine bağlı çarpan İstanbul bazına göre yaklaşık %103'tir. İlçeyi asıl ayıran değişken arsa payıdır — onu kat karşılığı bölümünde ele alıyoruz.

Doğrudan maliyetin kalemlere dağılımı şöyle: kaba inşaat (demir + çimento + işçilik) yaklaşık %46, ince iş (kapı, pencere, mutfak, banyo, sıva, boya) yaklaşık %25. Kendi parseliniz için güncel m² maliyetinizi girip genel gider, kâr ve KDV dahil toplamı görmek isterseniz ücretsiz m² maliyet hesaplayıcımızı kullanın; rakamı siz girersiniz, kırılımı biz çıkarırız.

Fatih'te kat karşılığı oranı ve arsa payı

Yükseklik/silüet kısıtları emsali sınırladığından kat karşılığı çoğu parselde dar; merkezi değer yüksek ama imar hakkı düşüktür, paylaşım buna göre kurulur.

İlçe bazında resmî bir kat karşılığı istatistiği yayımlanmıyor; yukarıdaki değerlendirme arsa değeri ve imar koşullarından çıkan genel eğilimdir, bir oran taahhüdü değildir. Kat karşılığı oranı; parselin emsali (imar hakkı), mevcut alan ile yeni alan farkı, arsa değeri ve maliklerin kira/nakit beklentisiyle belirlenir. Oranı sabit bir rakama indirgemek yerine, kat karşılığı pazarlık rehberimizdeki hesap mantığıyla kendi parselinize uyarlayın.

Fatih'te zemin ve deprem riski

Tarihi yarımada genel olarak sağlam zeminli; ancak asıl belirleyici zemin değil, UNESCO Dünya Mirası silüeti, SİT statüsü ve yoğun arkeolojik potansiyeldir.

Riskli yapı durumu: Yoğun ve çok eski yapı stoğu; ancak büyük bölümü koruma/silüet kapsamında olduğundan klasik dönüşüm sınırlı, yenileme ve güçlendirme öne çıkar.

Fatih'te öne çıkan dönüşüm bölgeleri

• Balat ve Fener — tarihi koruma dokusu (restorasyon/yenileme)
• Aksaray ve Yenikapı çevresi — yoğun karma kullanım
• Çapa ve Fındıkzade — konut dönüşümü, silüet kısıtlı
• Vatan ve Millet caddesi çevresi — ana arter dokusu
• Kocamustafapaşa ve Şehremini — yoğun konut, silüet kısıtlı
• Topkapı ve Cerrahpaşa — karma kullanım

Devlet destekleri — Fatih'te hangileri geçerli?

• Yarısı Bizden 2026: Geçerli — konut başına 1.750.000 TL (875.000 hibe + 875.000 kredi), dükkan başına 875.000 TL. İstanbul'a özgü destek (CB Kararı 8189).
• İADŞP 3 Milyon Kredi: Geçerli — İstanbul, İADŞP'ye dahil 7 ilden biridir. Konut başına 3.000.000 TL'ye kadar kredi, 180 ay vade, %0,69 aylık faiz, ilk 12 ay ödemesiz.

Aynı malik ikisinden yalnızca birini seçer; aynı binadaki farklı malikler farklı paket seçebilir. Detay için Yarısı Bizden müteahhit rehberimize bakın.

Fatih için yerel ipuçları

1. Tarihi yarımadada silüet ve yükseklik kısıtları emsali ciddi sınırlar; kat adedini imar durumu ve Koruma Kurulu çerçevesinden netleştirmeden fizibilite kurmayın.
2. Balat/Fener gibi tescilli dokuda yıkıp yeniden yapma çoğu zaman mümkün değildir; iş restorasyon/yenileme ve kurul onayıdır.
3. Kazı/temel aşamasında arkeolojik buluntu olasılığı vardır; müze denetimi ve olası durdurmalar için takvime tampon ekleyin.
4. Düşük emsal nedeniyle kat karşılığı çoğu parselde dardır; nakit katkılı ve destek odaklı modelleri değerlendirin.
5. Ruhsat süreci koruma incelemeleri nedeniyle uzundur; teslim taahhüdünü buna göre planlayın.
6. Tescilli/anıt yapı komşuluğunda proje bitişik yapıyı da etkileyebilir; kurul sürecine komşu yapı durumunu da dahil edin.
7. Yoğun kiracı ve ticari kullanım bulunan mahallelerde tahliye ve süreç yönetimini sözleşmede net tanımlayın.

Sık sorulan sorular — Fatih kentsel dönüşüm