Sultangazi Kentsel Dönüşüm 2026

Sultangazi'de m² inşaat maliyeti

İstanbul içinde m² doğrudan inşaat maliyeti (işçilik + malzeme) ilçeden ilçeye neredeyse sabittir; asıl fark arsa payındadır. Bilinçli olarak sabit bir TL rakamı yayınlamıyoruz — inşaat birim maliyeti çok hızlı değişiyor, eskiyen bir rakam sizi yanıltır. Sultangazi için lojistik/işçilik erişimine bağlı çarpan İstanbul bazına göre yaklaşık %98'tir. İlçeyi asıl ayıran değişken arsa payıdır — onu kat karşılığı bölümünde ele alıyoruz.

Doğrudan maliyetin kalemlere dağılımı şöyle: kaba inşaat (demir + çimento + işçilik) yaklaşık %46, ince iş (kapı, pencere, mutfak, banyo, sıva, boya) yaklaşık %25. Kendi parseliniz için güncel m² maliyetinizi girip genel gider, kâr ve KDV dahil toplamı görmek isterseniz ücretsiz m² maliyet hesaplayıcımızı kullanın; rakamı siz girersiniz, kırılımı biz çıkarırız.

Sultangazi'de kat karşılığı oranı ve arsa payı

Arsa değeri görece düşük; müteahhit payı görece yüksek kalma eğiliminde ya da kat karşılığının zorlandığı parsellerde nakit destekli modeller görülür.

İlçe bazında resmî bir kat karşılığı istatistiği yayımlanmıyor; yukarıdaki değerlendirme arsa değeri ve imar koşullarından çıkan genel eğilimdir, bir oran taahhüdü değildir. Kat karşılığı oranı; parselin emsali (imar hakkı), mevcut alan ile yeni alan farkı, arsa değeri ve maliklerin kira/nakit beklentisiyle belirlenir. Oranı sabit bir rakama indirgemek yerine, kat karşılığı pazarlık rehberimizdeki hesap mantığıyla kendi parselinize uyarlayın.

Sultangazi'de zemin ve deprem riski

Orta-zayıf zemin yer yer mevcut; topografya eğimli. Asıl risk kaçak/eski yapı yoğunluğu.

Riskli yapı durumu: Görece genç bir ilçe olmakla birlikte ruhsatsız ve denetimsiz yapı stoğu yaygın; riskli yapı oranı yüksek.

Sultangazi'de öne çıkan dönüşüm bölgeleri

• Cebeci — yoğun konut dönüşümü
• Habipler — eğimli topografya, dönüşüm potansiyeli
• Uğur Mumcu ve Gazi mahalleleri — yoğun ve eski doku
• 50. Yıl — karma kullanım
• Sultançiftliği ve İsmetpaşa — yoğun konut dönüşümü
• Malkoçoğlu ve Yunus Emre — eski doku

Devlet destekleri — Sultangazi'de hangileri geçerli?

• Yarısı Bizden 2026: Geçerli — konut başına 1.750.000 TL (875.000 hibe + 875.000 kredi), dükkan başına 875.000 TL. İstanbul'a özgü destek (CB Kararı 8189).
• İADŞP 3 Milyon Kredi: Geçerli — İstanbul, İADŞP'ye dahil 7 ilden biridir. Konut başına 3.000.000 TL'ye kadar kredi, 180 ay vade, %0,69 aylık faiz, ilk 12 ay ödemesiz.

Aynı malik ikisinden yalnızca birini seçer; aynı binadaki farklı malikler farklı paket seçebilir. Detay için Yarısı Bizden müteahhit rehberimize bakın.

Sultangazi için yerel ipuçları

1. Ruhsatsız/kaçak yapı oranı yüksek olduğundan, mevcut alan ile tapudaki alan ve hisse çoğu parselde uyuşmaz; metraj ve hak sahipliğini yerinde ölçümle netleştirin.
2. Arsa değeri düşük parsellerde salt kat karşılığı fizibiliteyi kapatmayabilir; Yarısı Bizden hibe/kredi ve İADŞP kredisini fizibiliteye baştan dahil edin.
3. Eğimli mahallelerde (Habipler vb.) istinat ve temel maliyetleri artar; zemin etüdü olmadan sabit fiyat vermeyin.
4. Düşük gelirli yoğun mahallelerde kira yardımı ve geçici iskan beklentisi yüksektir; ödeme akışını ve takvimi başta şeffaf anlatın.
5. Bütünleşik (ada) dönüşüm, düşük arsa değerli bölgelerde emsal kazanımıyla fizibiliteyi açabilir — komşularla ortak hareketi değerlendirin.
6. Metro (Sultangazi hattı) ve ana ulaşım aksına yakın bölgelerde değer artışı başlıyor; fizibiliteyi güncel satış değeriyle kurun.
7. Kaçak kat/ilave yaygın olduğundan hak sahipliği ve hisse uyuşmazlıkları çıkabilir; sözleşme öncesi mülkiyet durumunu netleştirin.

Sık sorulan sorular — Sultangazi kentsel dönüşüm