Adalar Kentsel Dönüşüm 2026

Adalar'da m² inşaat maliyeti

İstanbul içinde m² doğrudan inşaat maliyeti (işçilik + malzeme) ilçeden ilçeye neredeyse sabittir; asıl fark arsa payındadır. Bilinçli olarak sabit bir TL rakamı yayınlamıyoruz — inşaat birim maliyeti çok hızlı değişiyor, eskiyen bir rakam sizi yanıltır. Adalar için lojistik/işçilik erişimine bağlı çarpan İstanbul bazına göre yaklaşık %115'tir. İlçeyi asıl ayıran değişken arsa payıdır — onu kat karşılığı bölümünde ele alıyoruz.

Doğrudan maliyetin kalemlere dağılımı şöyle: kaba inşaat (demir + çimento + işçilik) yaklaşık %46, ince iş (kapı, pencere, mutfak, banyo, sıva, boya) yaklaşık %25. Kendi parseliniz için güncel m² maliyetinizi girip genel gider, kâr ve KDV dahil toplamı görmek isterseniz ücretsiz m² maliyet hesaplayıcımızı kullanın; rakamı siz girersiniz, kırılımı biz çıkarırız.

Adalar'da kat karşılığı oranı ve arsa payı

Klasik kat karşılığı modeli uygulanmaz; iş esas olarak restorasyon, güçlendirme ve özgün-malzemeyle yenilemedir. Bedel m²/proje bazlı sözleşmeyle belirlenir.

İlçe bazında resmî bir kat karşılığı istatistiği yayımlanmıyor; yukarıdaki değerlendirme arsa değeri ve imar koşullarından çıkan genel eğilimdir, bir oran taahhüdü değildir. Kat karşılığı oranı; parselin emsali (imar hakkı), mevcut alan ile yeni alan farkı, arsa değeri ve maliklerin kira/nakit beklentisiyle belirlenir. Oranı sabit bir rakama indirgemek yerine, kat karşılığı pazarlık rehberimizdeki hesap mantığıyla kendi parselinize uyarlayın.

Adalar'da zemin ve deprem riski

Zemin genel olarak sağlam; ancak ilçenin asıl belirleyicisi zemin değil, ada genelindeki SİT/koruma statüsü ve ulaşım (taşıt/lojistik) kısıtlarıdır.

Riskli yapı durumu: Yapı stoğunun büyük bölümü tescilli/korunması gereken tarihi ahşap köşk; klasik yıkıp-yapma dönüşüm uygulanamaz, yerine restorasyon/güçlendirme esastır.

Adalar'da öne çıkan dönüşüm bölgeleri

• Büyükada — tarihi köşk dokusu, restorasyon ağırlıklı
• Heybeliada — tescilli yapı yoğunluğu
• Burgazada — koruma alanı
• Kınalıada — görece daha yoğun konut, yine koruma kapsamı
• Büyükada Nizam ve Maden — tescilli köşk yoğunluğu
• Sedef Adası — az yapılı özel ada

Devlet destekleri — Adalar'da hangileri geçerli?

• Yarısı Bizden 2026: Geçerli — konut başına 1.750.000 TL (875.000 hibe + 875.000 kredi), dükkan başına 875.000 TL. İstanbul'a özgü destek (CB Kararı 8189).
• İADŞP 3 Milyon Kredi: Geçerli — İstanbul, İADŞP'ye dahil 7 ilden biridir. Konut başına 3.000.000 TL'ye kadar kredi, 180 ay vade, %0,69 aylık faiz, ilk 12 ay ödemesiz.

Aynı malik ikisinden yalnızca birini seçer; aynı binadaki farklı malikler farklı paket seçebilir. Detay için Yarısı Bizden müteahhit rehberimize bakın.

Adalar için yerel ipuçları

1. Adalar'da yapıların çoğu tescilli/koruma kapsamındadır; yıkıp yeniden yapmak genellikle mümkün değildir — işin niteliği restorasyon ve güçlendirmedir, Koruma Kurulu onayı zorunludur.
2. Malzeme ve ekipman lojistiği ada koşullarında (sınırlı taşıt, deniz nakliyesi) maliyeti ciddi artırır; m² çarpanını yüksek tutun ve nakliyeyi ayrı kalemleyin.
3. Özgün ahşap detay, doğrama ve cephe restorasyonu uzmanlık ve nitelikli işçilik ister; ekonomik şartname yerine restorasyon şartnamesi kurgulayın.
4. Koruma Kurulu süreci aylarca sürebilir; teslim takvimini ve sözleşme sürelerini buna göre genişletin.
5. Yüksek değer ve düşük arz nedeniyle iş, kat karşılığı değil bedel/proje sözleşmesiyle yürür; metraj ve restorasyon kapsamını çok net tanımlayın.
6. Restorasyon için Koruma Kurulu onaylı proje yapmış, referanslı restorasyon uzmanı firmalarla çalışın; genel müteahhitlik yeterli değildir.
7. Deniz nakliyesi ve yaz sezonu yoğunluğu iş programını etkiler; malzeme tedarik ve şantiye takvimini mümkünse sezon dışına planlayın.

Sık sorulan sorular — Adalar kentsel dönüşüm