Beykoz Kentsel Dönüşüm 2026

Beykoz'da m² inşaat maliyeti

İstanbul içinde m² doğrudan inşaat maliyeti (işçilik + malzeme) ilçeden ilçeye neredeyse sabittir; asıl fark arsa payındadır. Bilinçli olarak sabit bir TL rakamı yayınlamıyoruz — inşaat birim maliyeti çok hızlı değişiyor, eskiyen bir rakam sizi yanıltır. Beykoz için lojistik/işçilik erişimine bağlı çarpan İstanbul bazına göre yaklaşık %100'tir. İlçeyi asıl ayıran değişken arsa payıdır — onu kat karşılığı bölümünde ele alıyoruz.

Doğrudan maliyetin kalemlere dağılımı şöyle: kaba inşaat (demir + çimento + işçilik) yaklaşık %46, ince iş (kapı, pencere, mutfak, banyo, sıva, boya) yaklaşık %25. Kendi parseliniz için güncel m² maliyetinizi girip genel gider, kâr ve KDV dahil toplamı görmek isterseniz ücretsiz m² maliyet hesaplayıcımızı kullanın; rakamı siz girersiniz, kırılımı biz çıkarırız.

Beykoz'da kat karşılığı oranı ve arsa payı

Boğaz ve doğa değeri yüksek ama imar hakkı düşük/kısıtlı; kat karşılığı parselin imar durumuna göre çok değişken, çoğu yerde düşük emsal.

İlçe bazında resmî bir kat karşılığı istatistiği yayımlanmıyor; yukarıdaki değerlendirme arsa değeri ve imar koşullarından çıkan genel eğilimdir, bir oran taahhüdü değildir. Kat karşılığı oranı; parselin emsali (imar hakkı), mevcut alan ile yeni alan farkı, arsa değeri ve maliklerin kira/nakit beklentisiyle belirlenir. Oranı sabit bir rakama indirgemek yerine, kat karşılığı pazarlık rehberimizdeki hesap mantığıyla kendi parselinize uyarlayın.

Beykoz'da zemin ve deprem riski

Boğaz yamaçlarında genel olarak sağlam zemin; sahil/dere ağzı kesimlerinde zayıflar. Asıl belirleyici zemin değil, koruma ve imar kısıtlarıdır.

Riskli yapı durumu: Yoğun riskli yapı stoğu sınırlı; ilçenin büyük bölümü orman ve koruma alanı, dönüşüm Kavacık ve merkez gibi yapılaşmış kesimlerde mümkün.

Beykoz'da öne çıkan dönüşüm bölgeleri

• Kavacık — iş/ofis ve konut, görece yoğun yapılaşma
• Beykoz merkez ve Yalıköy — eski doku, koruma komşuluğu
• Paşabahçe ve Çubuklu — Boğaz hattı, koruma kısıtlı
• Anadoluhisarı çevresi — tarihi doku
• Tokatköy ve Yenimahalle — yapılaşmış kesimlerde dönüşüm
• Kanlıca ve Çengeldere — koruma/doğa komşuluğu

Devlet destekleri — Beykoz'da hangileri geçerli?

• Yarısı Bizden 2026: Geçerli — konut başına 1.750.000 TL (875.000 hibe + 875.000 kredi), dükkan başına 875.000 TL. İstanbul'a özgü destek (CB Kararı 8189).
• İADŞP 3 Milyon Kredi: Geçerli — İstanbul, İADŞP'ye dahil 7 ilden biridir. Konut başına 3.000.000 TL'ye kadar kredi, 180 ay vade, %0,69 aylık faiz, ilk 12 ay ödemesiz.

Aynı malik ikisinden yalnızca birini seçer; aynı binadaki farklı malikler farklı paket seçebilir. Detay için Yarısı Bizden müteahhit rehberimize bakın.

Beykoz için yerel ipuçları

1. İlçenin büyük bölümü orman/su havzası ve koruma alanıdır; parselin imar durumunu, orman sınırını ve koruma statüsünü teyit etmeden hiçbir fizibilite kurmayın.
2. Boğaz silüetine bakan bölgelerde yükseklik ve silüet kısıtları emsali ciddi sınırlar; kat adedini imar durumundan netleştirin.
3. Tarihi yalı/köşk ve sit dokusunda yıkıp yeniden yapma çoğu zaman mümkün değildir; restorasyon/yenileme ve kurul onayı gündeme gelir.
4. Düşük emsal nedeniyle salt kat karşılığı çoğu parselde zorlanır; nakit katkılı ve destek odaklı modelleri değerlendirin.
5. Ruhsat süreci koruma/orman incelemeleri nedeniyle uzundur; takvime belirgin tampon ekleyin.
6. Düşük emsalli koruma bölgesinde Yarısı Bizden ve İADŞP destekleri fizibilitenin belkemiği olur; baştan dahil edin.
7. Su havzası/orman sınırındaki parsellerde mülkiyet ve vasıf sorunları çıkabilir; tapu ve imar durumunu resmi kaynaktan doğrulayın.

Sık sorulan sorular — Beykoz kentsel dönüşüm