Kentsel Dönüşümde Çoğunluk Kararı: 2/3'ten P+1'e (2026)

Yıllardır sahada en çok karşılaştığım engel tek bir cümleydi: "bir komşu kabul etmezse proje durur." Bir tek inatçı malik yüzünden tıkanmış, çürümeye bırakılmış kaç bina gördüm sayısı yok. 2023'teki kanun değişikliğiyle bu tablo kökten değişti: riskli yapıda dönüşüm kararı için aranan çoğunluk eşiği, üçte iki (2/3) çoğunluktan salt çoğunluğa (P+1) indirildi. Aşağıda hem yeni kuralın pratikte ne demek olduğunu hem de toplantıdan karar tesciline kadar tüm süreci tek tek açıyorum.

Eski kural neydi, ne değişti?

Eskiden işler şöyle yürüyordu: riskli yapı tespiti kesinleşince, dönüşüm kararı almak için arsa payının en az üçte ikisini (yaklaşık %66,7) temsil eden maliklerin onayı şarttı. Kulağa makul geliyor ama uygulamada bu yüksek eşik bir kâbusa dönüşüyordu — küçük hisseli iki üç malik bile, sırf "imzalamam" diyerek koca bir projeyi yıllarca kilitleyebiliyordu.7471 sayılı Kanunla (Resmî Gazete 09.11.2023, sayı 32364) 6306 m.6'daki "en az üçte iki" ibaresi "salt" olarak değiştirildi; eşik salt çoğunluğa (yarıdan fazlası, P+1) indi. İnternette sık geçen "4 Şubat 2026'da indi" bilgisi hatalı: o tarihli Uygulama Yönetmeliği değişikliği eşiğe dokunmadı, toplantının ilanı ve ruhsattan önce aranan bildirim şartı gibi usul hükümlerini düzenledi.

2/3 çoğunluk neyi ifade ediyordu?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un Madde 6/1 hükmüne göre, riskli yapı statüsündeki binada kat malikleri toplam arsa paylarının belirlenen eşiğiyle bir karar aldığında, bu karar tüm malikleri bağlıyor. Yani şunları kapsıyor:

• Yeniden bina yaptırılması
• Payların satışı
• Kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı uygulaması
• Parsel birleştirme (tevhit)

Çoğunluk nasıl hesaplanır?

Burada gözden kaçan ama her şeyi belirleyen bir ayrıntı var: eşik arsa payı üzerinden hesaplanıyor, malik sayısı üzerinden değil. 12 daireli binada 12 malikin çoğunluğu değil, arsa paylarının çoğunluğunun toplamı karar oyu sayılıyor. Somut konuşalım: 8 dairelik bir binada 5 kişinin "evet" demesi tek başına bir şey ifade etmeyebilir. Asıl ölçü, "evet" diyenlerin temsil ettiği toplam hisse oranının salt çoğunluğu (%50'sini) geçmesi. Daireleri farklı m²'de olan binalarda bu fark insanın kafasını fena karıştırıyor, sakın atlamayın — işe başlamadan binadaki arsa paylarını masaya yatırın. Arsa payı değerleme yazımıza bakabilirsiniz.

Toplantı süreci — adım adım

1. Riskli yapı raporu çıkarılır. Bu olmadan çoğunluk mekanizması işlemez. Riskli yapı raporu nasıl alınır.
2. Toplantı ilan edilir. Uygulama Yönetmeliği m.15/2'ye göre (4 Şubat 2026 değişikliği) yeri ve zamanı Ek-12 formuyla muhtarlıkta ya da bina henüz yıkılmamışsa bina kapısında veya duyuru panosunda 15 gün süreyle ilan edilir. Gündem net olsun (kentsel dönüşüm kararı).
3. Toplantıda kentsel dönüşüm kararı oylanır. Oylama arsa paylarına göre yapılır:
   • Eşik, tüm paydaşların arsa paylarının salt çoğunluğudur
   • Aleyhte oy, çekimser oy ve toplantıya gelmeyenin payı lehte sayılmaz
4. Karar tutanağı imzalanır. Noter onaylı olmasa da olur ama tüm imzalar tartışmasız sayılmalı.
5. Katılmayanlara bildirilir. Karar ve anlaşma şartları noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek bildirilir (6306 m.6/1). Ruhsattan önce bu bildirimin yapılmış olması aranır (Uygulama Yönetmeliği m.15/4).

Salt çoğunluk sağlanamazsa ne olur?

Diyelim oylama tutmadı. O zaman kentsel dönüşüm ya geri çekiliyor ya da masaya tekrar oturuluyor. Benim tecrübemde genelde şu üç yoldan biri işliyor:

• Pay yüzdesi pazarlığı: Karşı oy verenler "müteahhit payı çok yüksek" diyorsa pay düşürülür, tekrar oylanır.
• Müteahhit değişikliği: Karşı oy "bu firmaya güvenmiyorum" sebebiyse başka müteahhit teklifleri toplanır. /teklif-al formundan toplu teklif alın.
• Bekleme: Çoğunluk sağlanmazsa bina riskli yapı statüsünü kaybetmez ama dönüşüm gecikir. Yarısı Bizden 2026 son tarihi (31 Aralık 2026) kaçabilir.

Anlaşmayan malike ne olur?

Diyelim salt çoğunluk sağlandı ama bir kısım malik hâlâ karşı çıkıyor ya da toplantıya hiç katılmıyor. Bu komşuların paylarına ne oluyor? En çok merak edilen ve en çok gerginlik yaratan konu da bu zaten.

Bildirim: Karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif ya da teklifin görülebileceği yer, karara katılmayanlara noter aracılığıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilerek bildirilir; muhtarlık ilanında ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır (6306 m.6/1).

Payın satışı: Kanunun sırası şöyle:

1. Başkanlık payın rayiç değerini tespit ettirir.
2. Pay bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.
3. Paydaşlara satış gerçekleşmezse pay, rayiç bedeli ödenerek Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır.

Katılmayan malik payının bedelini alır, yeni binada hak sahibi olarak yer almaz. Hakları da süreye bağlı: riskli yapı tespitine 15 gün içinde itiraz edebilir (6306 m.3/1); bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde İdari Yargılama Usulü Kanunu'na göre dava açabilir. Anlaşmayan malikin hisse satışı yazımızda süreç daha detaylı anlatılıyor.

Sık yapılan hatalar

• Yanlış toplantı çağrısı: 15 gün öncesinden tüm maliklere ulaşılmadıysa karar mahkeme tarafından iptal edilir. Tek tek noter ihtarnamesi en güvenli yol.
• Karar tutanağında belirsizlik: "Kentsel dönüşüm yapılacaktır" demek yetmez. Müteahhit firma, pay yüzdesi, teslim süresi gibi temel parametreler tutanakta olmalı.
• Vefat eden malikin varisleri unutulması: Tapuda adı vefat etmiş malik gözüküyorsa varislere ulaşmak yasal zorunluluk. Bu yapılmadan karar geçersiz.
• Vekaletname kapsamı yetersiz: "Yurtdışında" diyen malikler vekaletname verir. Vekaletname "kentsel dönüşüm kararına oy kullanma" yetkisini açıkça içermeli — genel vekaletnameler riskli.

Müteahhit firmanın rolü ve maliklere tavsiye

İyi bir müteahhit süreci hızlandırmak için kolları sıvar. Sahada gördüğüm en işe yarayan adımlar şunlar:

• Maliklere bireysel sunum yapar (apartman toplantısından önce)
• Pay tablosu, ödeme planı, teslim süresi PDF olarak hazırlar
• Yarısı Bizden 2026 hibe miktarını maliklere gösterir → karar kolaylaşır
• Şüpheli maliklere yerel mali müşavir veya avukat tanıştırır

Düzgün müteahhit, süreci kolaylaştıran şeffaf bir bilgi paketiyle kapınıza gelir. Kötü olanıysa muğlak vaatlerle bir an önce imza ister — benim için bu net bir kırmızı bayrak. Benim tavsiyem net: eşik düşük olduğu için artık "kabul etmezsem dönüşüm olmaz" anlayışı geçmişte kaldı; enerjinizi karara direnmeye değil, doğru müteahhidi seçmeye ve sağlam bir sözleşme kurmaya harcayın. Müteahhit Seçerken 7 Kontrol ve kat karşılığı pazarlık rehberi yazılarımıza bakın.

Sonuç

Salt çoğunluk (P+1) kuralı, kentsel dönüşümün önündeki en büyük engeli — "tüm maliklerin onayı şart" yanılgısını — daha da geriletti. Doğru uygulandığında karar 1-2 ay içinde bağlanıyor. Yanlış uygulandığında ise süreç mahkemeye düşüyor ve aylarca uzuyor. İkisi arasındaki farkı belirleyen şey de çoğu zaman küçük usul detayları.

Benim tavsiyem net: süreç başlamadan önce mutlaka bir avukatla görüşün. Toplantı çağrısı, karar tutanağı, ÇŞB başvurusu, her aşamada yasal şekil şartı kritik. Burada atılan tek yanlış adım, aylarca emeği boşa çıkarabiliyor. Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; kendi binanız söz konusu olduğunda güncel mevzuatı ve bir uzmanın görüşünü esas alın.

Binanız için müteahhit teklifi toplamak isterseniz toplu teklif formu'na bakın; pay yüzdesini elinizle oynayıp rakamı görmek isterseniz de Kat Karşılığı Hesaplayıcı'yı kullanın.