Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde 7 Kritik Madde — Kanun Maddeleriyle 2026

Kentsel dönüşümde uyuşmazlıkların çoğu sahada değil, sözleşme metninde başlar: ya bir madde hiç yazılmamıştır ya da kanunun izin vermediği bir şekilde yazılmıştır. Aşağıdaki yedi madde, sözleşme tartışmalarının en sık düğümlendiği yerler. Her birinde dayandığı kanun hükmünü ve örnek bir madde metnini veriyoruz. Sözleşmenin bütün maddelerini tek tek gördüğümüz kentsel dönüşüm sözleşmesi tam rehberi bu yazının devamıdır.

⚠️ Yasal uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Örnek madde metinleri yol göstermek içindir; imzadan önce sözleşmenin tamamını bir avukata denetletin.

1. Gecikme cezası: oran değil, ölçü ve tavan

Teslim gecikirse malikin talep hakkı kanundan doğar: müteahhit temerrüde düşer (TBK m.117) ve malik ifayla birlikte gecikme tazminatı isteyebilir (TBK m.125). Sözleşmeye bir cezai şart yazmak bu hakkı öngörülebilir kılar. Kanunun üç kuralı maddenin nasıl yazılacağını belirler:

• Zarar olmasa da ödenir (TBK m.180). Malik zarara uğradığını ispatlamak zorunda değildir; "malikin zararı karşılanır" gibi muğlak bir ifade ise işi aylar süren bir zarar ispatına çevirir.
• Aşırı ceza indirilir (TBK m.182/3). Kanunda "şu oranın üstü fahiştir" diye bir eşik yok; hâkim somut duruma bakar. Gerçek bir ölçüye dayanmayan, tavansız yüksek bir ceza indirilme riskini büyütür.
• Teslimde çekince koyun (TBK m.179/2). Malik teslimi hiçbir çekince koymadan kabul ederse cezayı isteme hakkını kaybedebilir. Teslim tutanağına "gecikme cezası hakkımız saklıdır" yazdırın.

Örnek madde

"Yüklenici bağımsız bölümleri sözleşmede belirlenen teslim tarihinde teslim etmediği takdirde, gecikilen her ay için her bağımsız bölümün maliki adına, o bağımsız bölümün teslim tarihindeki emsal aylık kira bedeli tutarında cezai şart öder. Ay kesirleri gün hesabıyla uygulanır. Toplam cezai şart sözleşmede belirlenen üst sınırı aşamaz. Mücbir sebep ve malik kusurundan doğan gecikme süreleri hesaba katılmaz."

Tutarın nasıl belirleneceğini, endekslemeyi ve teslimdeki çekinceyi müteahhit gecikme cezası rehberinde ayrıntılı anlattık; kendi rakamınızı gecikme cezası hesaplayıcısıyla görebilirsiniz.

2. Pay devri: şekil ve takvim

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, malikin arsa payının bir kısmını müteahhide devretme taahhüdünü içerir. Taşınmaz devri taahhüdü resmî şekle bağlı olduğu için sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; yalnız imzaların onaylanması yetmez. Şekle uyulmayan sözleşme devir taahhüdü bakımından geçersizlik riski taşır.

İkinci konu takvim. "Sırası gelince devredilir" gibi ölçüsüz bir cümle, uyuşmazlıkta iki tarafı da korumaz. Devrin hangi aşamada ve hangi belgeye bağlı olarak yapılacağını yazın:

1. Ruhsat sonrası kat irtifakı: yapı ruhsatı alındığında tapuda kat irtifakı kurulur ve bağımsız bölümlerin kime ait olacağı tabloyla belirlenir.
2. Kısmi devir (varsa): bazı sözleşmelerde müteahhit payının bir kısmı belirli bir imalat seviyesinde, yapı denetim tutanağıyla belgelenmesi şartıyla devredilir. Bu, müteahhidin nakit akışı için önemlidir ama malik için de teminatla dengelenmelidir.
3. İskan sonrası kat mülkiyeti: yapı kullanma izni alındığında kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Adımları kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yazısında anlattık.

"Yüklenici payına düşen bağımsız bölümlere ait arsa payları; (a) yapı ruhsatının alınmasını izleyen 30 gün içinde kat irtifakı kurulurken …% oranında, (b) taşıyıcı sistemin tamamlandığının yapı denetim kuruluşu tutanağıyla belgelenmesinden sonra …% oranında, (c) yapı kullanma izin belgesinin alınmasından sonra kalan oranda yükleniciye devredilir. Her devir, sözleşmedeki teminatın ilgili aşama için verilmiş olması şartına bağlıdır."

3. Mücbir sebep ve fiyat artışı: aynı şey değil

Mücbir sebep, borçlunun kusuru olmadan ve önlenemez biçimde ifayı imkânsız kılan olaydır: deprem, sel, salgın nedeniyle çalışma yasağı, imalatı durduran bir idari karar gibi. İmkânsızlık kalıcıysa borç sona erer (TBK m.136); geçiciyse süre uzar.

Malzeme fiyatının artması kural olarak mücbir sebep değildir, çünkü ifa imkânsızlaşmaz, pahalılaşır. Kanun yine de bir kapı bırakıyor: sözleşme yapılırken öngörülemeyen olağanüstü bir değişiklik edimler arasındaki dengeyi aşırı bozarsa, borçlu hâkimden sözleşmenin uyarlanmasını isteyebilir (TBK m.138, aşırı ifa güçlüğü). Bu bir dava ve sonucu belirsiz; müteahhidin planı buna dayanmamalı.

Riski baştan paylaşmanın yolu açık bir fiyat farkı maddesi: hangi endeksin (örneğin TÜİK inşaat maliyet endeksi) esas alınacağı, hangi eşiğin üstünde farkın paylaşılacağı ve bu paylaşımın malik payını mı yoksa nakit ödemeyi mi etkileyeceği. Madde yazım örnekleri fiyat farkı (escalation) maddesi yazısında.

"Deprem, sel, yangın, salgın nedeniyle getirilen çalışma yasağı ve imalatı durduran idari kararlar mücbir sebep sayılır; mücbir sebep süresi teslim süresine eklenir. Yüklenici mücbir sebebi öğrendiği tarihten itibaren 10 gün içinde maliklere yazılı olarak bildirir; bildirilmeyen mücbir sebebe dayanılamaz. Malzeme fiyat artışları mücbir sebep değildir; fiyat farkı Madde …'daki usule göre hesaplanır."

4. Ek imalat: götürü bedel ve yazılı form

Bedel götürü olarak belirlenmişse müteahhit işi o bedelle tamamlamakla yükümlüdür; iş öngörülenden fazla emek ya da gider gerektirse bile bedelin artırılmasını kural olarak isteyemez (TBK m.480). Şartnamede olmayan bir ek iş ise ayrı bir anlaşmadır. Sahadaki klasik senaryo: malik şantiyede sözlü bir istekte bulunur, müteahhit "olur" der, iş bitince fark ödenmez. Sözlü kabulün ve bedelin ispatı zordur.

1. Ek imalat formu: yazılı, malik ve yüklenici imzalı
2. İşin tanımı, bedeli ve ödeme zamanı
3. Teslim süresine etkisi (gecikme cezası hesabına katılıp katılmayacağı)
4. Form tarihi ve uygulama tarihi

"Teknik şartnamede yer almayan her türlü ek imalat, malik ve yüklenici tarafından imzalanan Ek İmalat Formu ile istenir. Formda işin tanımı, bedeli, ödeme zamanı ve teslim süresine etkisi yazılır. Form düzenlenmeden yapılan ek imalatın bedeli talep edilemez."

5. Sözleşmeden dönme ve fesih: süreyi siz yazın

Kanunda "şu kadar ay gecikirse sözleşme feshedilir" diye sabit bir kural yok. Müteahhit temerrüde düştüğünde malik uygun bir süre verir; bu sürede de ifa edilmezse sözleşmeden dönebilir (TBK m.123-125). İşe zamanında başlanmaması ya da işin sözleşmeye aykırı yürütülmesi halinde eser sözleşmesine özgü dönme hakkı da vardır (TBK m.473). Bu genel kurallar hâkimin takdirine geniş alan bırakır; sözleşmeye somut haller ve süreler yazmak belirsizliği azaltır:

• Ruhsatın sözleşmeden itibaren … ay içinde alınmaması
• İmalatın mücbir sebep dışında … gün kesintisiz durması
• Yüklenicinin iflası, konkordato başvurusu ya da yetki belgesinin iptali
• Malikin tahliye veya vekâlet yükümlülüğünü ihtara rağmen yerine getirmemesi

Dönmede yapılan imalatın akıbeti, teminatın paraya çevrilmesi ve maliklerin yeni bir firmayla devam etmesi ayrıca yazılmalı. Bu sürecin pratiğini fesih ve cayma yazısında anlattık. Sözleşmeyi imzalamayan malikler için ise uygulanacak yol sözleşme değil 6306 sayılı Kanun'un çoğunluk usulüdür; ayrıntısı komşu imza vermiyorsa ne yapılır yazısında.

6. Vergi, harç ve masraf paylaşımı: tablo halinde yazın

Kimin hangi kalemi ödeyeceği iş bittikten sonra konuşulursa kavga garantidir. Kanunun zorunlu kıldığı yükümlülükler (örneğin müteahhit payının satışındaki KDV müteahhide aittir) dışında kalan kalemler taraflarca paylaştırılabilir; önemli olan yazılı olması. Sözleşmede en az şu kalemlerin kime ait olduğunu belirleyin:

• Yapı ruhsatı harçları, proje ve zemin etüdü giderleri
• Yapı denetim hizmet bedeli
• Tapu işlemleri — 6306 kapsamındaki işlemlerde harç muafiyeti var; döner sermaye ve diğer masrafların kimde olduğunu yazın (ayrıntı: kentsel dönüşümde vergi muafiyetleri)
• Sözleşmenin damga vergisi ve noter giderleri
• Yıkım, hafriyat ve varsa malike ödenecek kira desteği
• Abonelik ve bağlantı bedelleri (elektrik, su, doğalgaz)

Vergi kuralları değişebildiği için tabloyu imzadan önce mali müşavirinizle teyit edin. Maliklerin KDV durumunu malik KDV rehberinde ayrıca anlattık.

7. Uyuşmazlık çözümü: yolu baştan seçin

Önünüzde üç yol var:

• Mahkeme: sözleşmede yetkili mahkeme yazılabilir (genellikle taşınmazın bulunduğu yer). Görevli mahkeme uyuşmazlığın niteliğine göre değişir.
• Tahkim: taraflar uyuşmazlığı hakeme götürmeyi yazılı olarak kararlaştırabilir. Daha hızlı ve gizlidir, ama hakem ücretleri tarafların üstündedir; bu yüzden genellikle büyük projelerde tercih edilir.
• Arabuluculuk: bazı uyuşmazlık türlerinde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Sizin uyuşmazlığınız için geçerli olup olmadığını dava öncesinde avukatınızla kontrol edin. Sözleşmeye önce müzakere ve arabuluculuğu deneme taahhüdü koymak her durumda işe yarar.

"Bu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda taraflar önce müzakere ve arabuluculuk yoluyla çözüm arar. Uzlaşma sağlanamazsa taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri ve icra daireleri yetkilidir."

Ayıp ve teslim sonrası sorumluluk: sık unutulan sekizinci madde

Teslimden sonra ortaya çıkan kusurlar için müteahhidin sorumluluğu taşınmaz yapılarda teslimden itibaren 5 yıl, ağır kusurla sebep olunan ayıplarda 20 yıldır (TBK m.478). Sözleşmeye teslim tutanağında tespit edilecek eksiklerin giderilme süresini ve teminatın ne zaman iade edileceğini yazın. Ayrıntı: müteahhidin ayıplı iş sorumluluğu.

İmzadan önce kontrol listesi

• ☐ Cezai şart ölçüye bağlı mı, toplam tavanı yazılı mı?
• ☐ Teslim tutanağında ceza hakkını saklı tutan çekince var mı?
• ☐ Sözleşme noterde düzenleme şeklinde mi yapılıyor?
• ☐ Pay devri aşamaları ve her aşamanın belgesi yazılı mı?
• ☐ Mücbir sebep listesi ve bildirim süresi var mı? Fiyat farkı ayrı maddede mi?
• ☐ Ek imalat formu prosedürü yazılı mı?
• ☐ Dönme halleri ve süreleri somut mu?
• ☐ Vergi, harç ve masraf paylaşımı tablo halinde mi?
• ☐ Uyuşmazlık yolu (müzakere, arabuluculuk, mahkeme/tahkim) seçilmiş mi?
• ☐ Ayıp sorumluluğu ve teminat iadesi yazılı mı?

Hazır bir metinden başlamak isterseniz kat karşılığı sözleşme örneği madde madde örnek içeriyor; hangi taslaktan başlarsanız başlayın, son metni avukatınıza denetletin.

Bölgenizde kat maliklerinden gelen firma arayışı başvurularının size iletilmesi için ücretsiz firma kaydınızı bırakabilirsiniz.

İlgili rehberler

• Kentsel dönüşüm teklifi hazırlama rehberi — sözleşmeden önceki adım: teklif metni
• Yarısı Bizden 2026 müteahhit rehberi — İstanbul'da sözleşmede atıf yapılacak destek paketi
• m² maliyet kırılımı 2026 — sözleşmedeki bedel hesabı için referans