Kentsel Dönüşüm Teklifi Nasıl Hazırlanır? 2026 Adım Adım Rehber

Açık konuşayım: kentsel dönüşüm teklifi sadece bir fiyat kâğıdı değil. Maliğe "size bu binayı şu koşullarla yapacağım" dediğiniz yazılı taahhüt, aynı zamanda bütün satış konuşmasının ve sözleşme öncesi mutabakatın çıpası. İyi hazırlanmış bir teklif imzayı kapatır. Eksik bir teklif ise 6 ay sonra, bazen 2 yıl sonra önünüze geri gelir, her seferinde de cebinizden para çıkarak.

Aşağıda teklifin 8 zorunlu parçasını sırayla, sahada nasıl işlediğine göre anlatıyorum: Yarısı Bizden 2026 ve İADŞP paketleri, Yarısı Bizden'in üç taksitli ödeme akışı, hisse devrinin doğru sırası ve gecikme cezasında en çok yaptığınız hata dahil. Sahada en çok şunu görüyorum: bu parçaların biri eksik kalınca pazarlık masasında dengeyi kaybediyorsunuz. Teklif aşamasının, müteahhitliğin yetki belgesinden iskana uzanan sürecinin neresinde durduğunu bir bütün olarak görmek isterseniz müteahhit olmak: A'dan Z'ye yol haritası yazımıza bakabilirsiniz.

1. Kapak ve proje tanımı

İlk sayfa, maliğin teklife dair ilk izlenimi. Burada üç şeyi mutlaka net basın:

• Müteahhit firma kimliği: ticari unvan, vergi numarası, merkez adresi, telefon, e-posta. Logonuzu net basın — maliklerin üçüncü tarafa danışırken bunu paylaşması gerekir.
• Proje adresi: il, ilçe, mahalle, ada/parsel, sokak ve numara. Tapu bilgisiyle bire bir uyumlu olmalı; "yaklaşık" olmaz.
• Teklif numarası ve tarih: her revizyonda numara değiştirin (ör. "TKLF-2026-001 / Rev-2"). Bu bilgi sözleşmenin uyuşmazlığında hangi metnin esas alındığını gösterir.

Şunu unutmayın: Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, müteahhit-malik uyuşmazlıklarında ilk olarak "hangi sürüm üzerinden anlaşıldı" diye sorar. Maliğe üç farklı teklif gönderip hiçbirine numara koymadıysanız, mahkemede en zayıf taraf siz olursunuz. Bu kadar basit.

2. Teknik şartname (en kritik kısım)

Benim için teklifin kalbi burası. Şartname teklifin kabaca %60'ı; maliği ya ikna eden ya da soğutan parça da bu. Sahada en çok bu bölümde kaybedilen iş gördüm. Standart şöyle olmalı:

• Beton sınıfı: C30-C35 (TSE/İSO/KGS uyumlu). Bunun altı yazıyorsa malik şüpheye düşer.
• Demir kalitesi: S420a Nervürlü. Sınıf belirtilmeyen teklif itibar kaybeder.
• Marka kalemleri: kapı (Çelik / Pimaş), pencere (Pimaş / Şişecam Cam), seramik (Çanakkale Seramik / Kale), boya (Filli Boya / Marbo / Kalekim), beyaz eşya (DemirDöküm / Arçelik / Vesbo), banyo armatürü (ECA / Kalde). Marka belirtmek zorunlu değil ama belirtmemek "müteahhit ne kullanacağına son anda karar veriyor" algısı yaratır.
• Sistem şablonu: Ekonomik (17 madde), Standart (17 madde) ya da Lüks (22 madde). Maliki "lüks" deyip ikna etmek için önce lüks olmayanları da göstermeniz gerekir — fiyat farkı tartışılır.

Bir de marka seçim modu var ki sektörde en çok kafa karıştıran konu bence bu: tek marka mı yazacaksınız, alternatif mi bırakacaksınız, yoksa sadece kategori mi? Pratikte üç yolunuz var:

1. Tek marka (kesin): "Pimaş PVC kullanılacaktır." Net ama esnek değil; hammadde piyasası dalgalanırsa müteahhit zora girer.
2. Birincil + alternatif: "Pimaş PVC veya muadili Schüco / Aluk." Hem net, hem esnek. Türkiye'deki müteahhitin tercih ettiği standart.
3. Sadece kategori: "Birinci sınıf PVC." Maliki kuşkuya düşürür; istisnai durumlar dışında önermiyoruz.

3. Maliyet kırılımı (m² × birim fiyat)

Maliklerin teklifleri karşılaştırırken baktığı tek rakam var, o da m² maliyeti. Bunu kırıp göstermezseniz, "neden 12 milyon değil de 14 milyon" diye sorulduğu an elinizde anlatacak hiçbir şey kalmaz. Rakamın arkasını gösterin ki pazarlık fiyat tartışmasına değil, kaliteye dönsün.

Somut m² maliyetinin ne olduğunu bu yazıda vermiyoruz; çünkü demir, çimento ve işçilik fiyatları ay ay değişiyor, bugün yazdığım rakam birkaç ay sonra sizi yanıltır. Doğrusu, güncel m² maliyetinizi kendi tedarikçi tekliflerinize ve piyasa rayicine göre almanız. Benim tavsiyem, bu kalemi maliğe tek bir rakam olarak değil, aşağıdaki gibi ağırlık oranlarına açarak sunmanız — böylece rakamın nereden geldiği görünür:

Detaylı kalem bazlı kırılım için m² kentsel dönüşüm maliyeti 2026 yazımıza bakın. Kendi projenizin maliyetini anında hesaplamak için ücretsiz m² maliyet hesaplayıcımızı kullanabilirsiniz.

4. Devlet desteği planı (Yarısı Bizden + İADŞP)

2026'da masada iki destek paketi var ve ikisini de teklifte göstermeniz gerektiğini düşünüyorum. Sebebi basit: malik çoğu zaman hangisinin kendi durumuna oturduğunu bilmiyor. Siz iki seçeneği yan yana koyunca hem güven veriyorsunuz hem de "benden bir şey gizliyor mu" şüphesini baştan kapatıyorsunuz.

Yarısı Bizden 2026

• Konut başına: 875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi = 1.750.000 TL
• Dükkan başına: 437.500 TL hibe + 437.500 TL kredi = 875.000 TL
• Son tarih: 31 Aralık 2026 (hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi için; Bakanlık 2027 uzatmasını duyurdu, Resmî Gazete'de henüz yok)
• Müteahhide ödeme akışı: üç eşit taksit — subasman + taşıyıcı sistem bitimi + inşaat bitimi (ruhsatta ödeme yok)

İADŞP 3 Milyon Kredi

• Konut başına: 3.000.000 TL kredi
• 180 ay vade, %0,69 aylık faiz, ilk 12 ay ödemesiz
• Geçerli iller: İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Manisa, Tekirdağ, Kahramanmaraş
• Müteahhide ödeme akışı: Yarısı Bizden ile aynı

Çok kritik bir nokta: aynı binadaki malikler farklı paket seçebilir. Bir komşu Yarısı Bizden'i, diğeri İADŞP'yi, üçüncüsü de kendi parasını tercih edebilir. Bu yüzden teklifinizi tek bir oran üzerinden değil, birim bazlı kurun. Yoksa pazarlık masasında herkesin seçimi birbirine girer, ben bunu defalarca gördüm.

Kendi payınıza düşen daire/dükkan için ise destek alamazsınız. Bu bir Türkiye kuralı, istisnası yok. Müteahhit payına düşen birimlerde her zaman "yok" işaretlenmeli, bunu sistemli kontrol etmezseniz başvuru ortasında geri döner.

5. Müteahhit-malik paylaşım planı

Sahada en sık gördüğüm oranlar %50/%50, %55/%45 ve %60/%40. Oran ne olursa olsun, teklifte üç şeyi kesin netleştirin. Burayı muğlak bırakan müteahhit, inşaat ortasında en zor pazarlığı yapmak zorunda kalıyor:

• Hangi kat / hangi cephe müteahhit payı? "Kuzeye bakan kat 5, daire 12-13-14" gibi spesifik. "Karar inşaat sırasında verilir" YAZMAYIN — Yargıtay bu maddeyi geçersiz sayar.
• Hisse devri ne zaman gerçekleşir? Standart: ruhsat alındığında tapu üzerinde kat irtifakı, iskan alındığında kat mülkiyeti. Erken devir verirseniz risk artar; geç devir alırsanız malik şüphelenir.
• Sıralama: hangi malik hangi daireyi seçer? Genelde tapu hisse oranına göre öncelik (büyük hissedar → öncelik). Bunu net yazın.

6. Süre ve gecikme cezası

Standart bir kentsel dönüşüm projesi 22-28 ay sürüyor, ruhsattan iskâna. Teklifte bu süreyi havada bırakmayın; dört başlığı açıkça yazın:

1. Başlangıç tarihi: ruhsat alındığı tarih veya yıkım sözleşmesi tarihi (birini seçip yazın).
2. Aşama tarihleri: ruhsat (Ay 0), yıkım (Ay 0-2), kaba inşaat (Ay 2-14), iç imalat (Ay 14-22), iskan (Ay 22-28).
3. Mücbir sebep tanımı: doğal afet, yasal değişiklik, ihale dışı fiyat artışları (örn. %30 üzeri demir fiyat şoku). Bunlarda gecikme cezası askıya alınır.
4. Gecikme cezası oranı: sektör ortalaması aylık binde 1-2 (%0,1-0,2). %1'lik aylık ceza haksız bulunarak iptal edilen Yargıtay kararları var.

7. Ek imalat ve fark talebi prosedürü

İnşaat ortasında maliğin "ben bu pencereyi daha büyük istiyorum" demesi gayet normal, kimse şaşırmasın. Sorun, bunu baştannasıl yöneteceğinizi yazmamış olmanızda. Prosedürü teklifte tanımlamazsanız her ek talep bir tartışmaya dönüşür:

• Ek imalat formu: her ek talep yazılı, malik imzalı, müteahhit imzalı, fiyat ekli. Sözlü kabul geçersizdir.
• Fark fiyatı: ek imalatın birim farkını o günkü piyasa rayicine ve tedarikçi teklifinize göre hesaplayın (örn. daha büyük pencere için m² başına ek imalat farkı). Karını yazıp yazmamayı sözleşme öncesi pazarlığa bırakın ama prosedürü teklifte sunun.
• Süre etkisi: ek imalat süreyi uzatırsa gecikme cezası işlemez. Bu maddeyi yazmazsanız aynı malik hem ek imalat ister hem de gecikme cezası ödemenizi bekler.

8. Sözleşme öncesi mutabakat checkbox'ı

Teklifin son sayfasına üç maddelik küçük bir onay bölümü koyun ve maliğe yazılı işaretletin. Küçük bir detay gibi görünür ama ileride çıkan bir uyuşmazlıkta sizi koruyan en sağlam kanıt çoğu zaman bu üç satır oluyor:

1. "Şartname maddelerinin tamamını okudum, anladım."
2. "Ödeme planı ve hibe paketi seçimimi kendim yaptım."
3. "Sözleşme imzası öncesi avukatıma danışma hakkım olduğunu biliyorum."

Bir de şunu unutmayın: bu üç onay sözleşmeyi koruyan kısım. Ayrıca KVKK gereği maliğin kişisel verisini işlemek için ayrı bir açık rıza beyanı almanız gerekiyor (KVKK Madde 5/2-c). İkisini birbirine karıştırmayın; mutabakat ayrı, rıza ayrı.

Sık yapılan 5 hata

1. Marka belirtmemek: "Birinci sınıf demir" deyip markası geçmemek malikin gözünde "müteahhit ne kullanacağına henüz karar vermedi" izlenimi yaratır.
2. Devlet desteğini tek paket sunmak: Yarısı Bizden hesabı yapıp "İADŞP'yi seçenler için ayrı tablo" eklememek. Aynı binadaki ikinci malik kafası karışıyor.
3. Hisse devri tarihini sözlü bırakmak: "Sırası gelince devredeceğiz" cümlesi sözleşmede geçersizdir.
4. Gecikme cezasını %1 yazmak: Yargıtay aylık %0,5'in üzerini orantısız sayar; ceza alınamaz, dava uzar.
5. Revizyon numarasız teklif: 3 farklı sürüm maliklere gönderilince hangi şartname üzerinden anlaşıldığı belirsizleşir, mahkemede zayıf düşersiniz.

İnşaatpanel'de bu nasıl çözülüyor?

Yukarıdaki 8 parçayı Word ya da Excel'de elle hazırladığınızda iş ortalama 2-3 saatinizi alıyor. Üstüne her revizyonda baştan başlıyorsunuz. İnşaatpanel'de aynı kentsel dönüşüm teklifi 4 adımlı bir sihirbazda yaklaşık 20 dakikada bitiyor:

• Adım 1 — Proje: il/ilçe, ada/parsel, m² ve sistem şablonu seçimi (Ekonomik / Standart / Lüks).
• Adım 2 — Birimler: her bağımsız bölüm (daire, dükkan) için boyut, oda sayısı, malik adı; destek paketi seçimi birim bazlı.
• Adım 3 — Şartname: 102 marka kütüphanesinden seçim, marka modu (tek / birincil+alternatif / sadece kategori).
• Adım 4 — Fiyatlandırma: m² × birim fiyat × kar marjı, destek taksiti çıkarımı, otomatik PDF üretimi.

Şartname Asistanı eksik bıraktığınız maddeleri hatırlatıyor, Risk Analizi de sözleşme metnini Yargıtay 23. HD kararları çerçevesinde gözden geçiriyor. Çıkan PDF KVKK uyumlu ve kat planı ekiyle birlikte; tek tıkla maliğe e-posta ya da WhatsApp'tan gidiyor. Benim tavsiyem net: teklifi elle yazıp her seferinde aynı hataları tekrarlamak yerine, bir kere doğru kurun, gerisini şablon halletsin.