Sultanbeyli'de Kentsel Dönüşüm Olacak Yerler 2026

"Sultanbeyli kentsel dönüşüm projesi" diye arayan malikin önünde İstanbul'un diğer ilçelerinde olmayan bir soru daha var: tapum dönüşüme uygun mu? Sultanbeyli'nin yapı stoku büyük ölçüde hisseli, Hazine ve 2B kökenli arazide oluştu. Bu yüzden ilçedeki dönüşümün ilk dayanağı bir riskli alan kararı değil, mülkiyeti çözmek için çıkarılan özel bir Bakanlar Kurulu kararı ve bir kanun maddesi.

Bu yazıda Sultanbeyli'deki durumu dayanaklarına göre ayırıyorum. Kaynaklar Resmî Gazete, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İstanbul İl Müdürlüğü'nün askı duyuruları, İBB'nin plan sayfaları ve deprem kayıp tahmini kitapçığı, belediyenin plan notu metni ve haberler; habere dayanan bilgileri ayrıca işaretledim. Sultanbeyli'de firma seçimi ve kat karşılığı konularını Sultanbeyli kentsel dönüşüm rehberi sayfasında anlattık; burada yalnızca "nerede, hangi kararla" sorusuna cevap veriyorum.

1. Sultanbeyli'deki dayanaklar tek tabloda

Riskli alan, rezerv alan ve tek bina dönüşümü arasındaki farkı riskli yapı, riskli alan ve rezerv alan farkı yazısında anlattık. Sultanbeyli'de bu ayrıma bir de mülkiyet katmanı ekleniyor: aynı sokakta tapusu tamamlanmış bina ile hâlâ hisseli bina yan yana durabilir.

2. Riskli alan neden yok?

Resmî Gazete'de Sultanbeyli adını taşıyan bir 6306 riskli alan kararı bulamadım; İstanbul'daki riskli alan listelerinde de ilçe geçmiyor. İBB'nin iştiraki İstanbul Planlama Ajansı'nın Şubat 2024 tarihli değerlendirmesi, İBB'nin öncelikli müdahale alanı olduğu hâlde 6306 kapsamında hiç riskli alan ilan edilmemiş ilçeler arasında Anadolu Yakası'ndan Maltepe, Sultanbeyli ve Sancaktepe'yi sayıyor. Bazı haber siteleri aynı cümleyi tersine aktarıp Sultanbeyli'de riskli alan ilan edildiğini yazdı; bu yanlış. 2024 sonrasındaki bütün Resmî Gazete sayılarını taramadığım için "bulunamadı" diyorum.

3. Tapu sorunu: 2011 kararı ve 7143 sayılı Kanun

Sultanbeyli'deki dönüşümün özel dayanağı 2011/2266 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı (karar tarihi 26 Eylül 2011, Resmî Gazete 6 Ekim 2011, sayı 28076). Karar, ilçedeki bazı alanlarda iyileştirme, yenileme ve dönüşüm uygulamaları için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na kamulaştırma ve gerektiğinde TOKİ eliyle uygulama, Maliye Bakanlığı'na da Hazine taşınmazlarının tahsisi ve trampası için yetki verdi. Alan karara ekli kroki ve koordinatlarla belirlendi.

2018'de bunu tamamlayan bir kanun hükmü geldi: 7143 sayılı Kanun'un geçici 1. maddesi (Resmî Gazete 18 Mayıs 2018, sayı 30425). Bu maddeye göre 2011/2266 sayılı kararla belirlenen alandaki taşınmazlar, şerhlere muvafakat aranmadan Sultanbeyli Belediyesi adına tescil ediliyor; fiili kullanıcılara satışta 6292 sayılı Kanun'un (2B) 6. maddesi kıyasen uygulanıyor; tapu maliklerinin belediyeye devredilen hisselerinden yüzde 40 kesinti yapılıyor ve bu yerlerden ayrıca imar kanununun 18. maddesine göre düzenleme kesintisi alınmıyor. Usul ve esasları belediye belirliyor. Bakanlığın 2015 açıklamasına göre o tarihte 22 hisseli parselde 1.274.390 metrekare Hazine adına tescil edilmişti.

Malik için pratik anlamı şu: Sultanbeyli'de dönüşüme başlamadan önce tapunuzun bu süreçten geçip geçmediğini öğrenmeniz gerekir. Hisseli tapulu binada dönüşümün nasıl yürüdüğünü hisseli arsa tapulu binada kentsel dönüşüm, tapu tahsis belgesi gibi eski belgelerin durumunu gecekondu ve tapu tahsis belgesi yazısında anlattık.

4. Rezerv yapı alanları: Mimar Sinan ve Battalgazi

a) Mimar Sinan

İl Müdürlüğü'nün duyurusuna göre Mimar Sinan Mahallesi 106 ada 91 ve 92 parseller ile 7901 ada 1 parsel, 22 Mart 2023 tarihli ve 6032041 sayılı Bakanlık Oluruyla rezerv yapı alanı oldu. 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planı değişikliği 11 Eylül 2025'te onaylandı ve 15 Eylül 2025'ten itibaren 15 gün askıda kaldı. Bakanlık ile belediyenin Nisan 2025 protokolüne göre Mimar Sinan'da yaklaşık 70.000 metrekarelik alanda 710 bağımsız bölüm yapılacak (DHA); Aralık 2025 tarihli bir haber ise Emlak Konut'un görevlendirmesiyle 40.285 metrekarelik bir parselde 678 konut planlandığını yazıyor. İki rakam farklı etaplara ait olabilir; doğrulayamadım.

b) Battalgazi

Bir yerel haber, 2023 tarihli bir Bakanlık raporuna dayanarak Battalgazi'de 22 Mart 2023 tarihli iki Olurla toplam yaklaşık 15 hektarlık rezerv yapı alanı belirlendiğini yazıyor; Bakanlık kaynağını açamadım. Aynı protokolde Battalgazi'deki belediye projesi (SULKENT) 404 bağımsız bölüm olarak geçiyor; Temmuz 2026 tarihli haberlere göre projede 445 konut ve 13 ticari birimin kurası çekildi. Belediye farkı çatı katlarının ayrı bağımsız bölüm olarak ruhsatlandırılmasıyla açıklıyor.

5. Plan notu: 8 kat ve 36,50 metre

Belediyenin yayımladığı plan notu metnine göre K-1'den K-4'e ve G-1'den G-3'e kadar bölgelerde, emsal aşılmamak ve hava mania koşuluna uyulmak şartıyla bina yüksekliği en fazla 36,50 metre olabiliyor ve bina 8 katı geçemiyor. Not ilçe meclisinin 9 Aralık 2020 tarihli kararıyla önerildi, İBB Meclisi'nin 10 Kasım 2021 tarihli ve 1080 sayılı kararıyla kabul edildi ve 2022'de askıya çıktı. Buna ek olarak İBB'nin riskli yapılara ilişkin ilave plan notu Sultanbeyli'de de uygulanıyor; bu not riskli yapıda mevcut ruhsatlı inşaat alanını esas alıyor.

Bu, kat adedinin her parselde 8'e çıkacağı anlamına gelmiyor: emsal sabit kaldıkça daha yüksek bina daha küçük taban alanı demektir. Yeni binanın kaç kat ve kaç daire olacağı parselin imar durumuna bağlı; kat karşılığı teklifini değerlendirmeden önce bunu belgeyle öğrenin. Emsal ve kat ilişkisini gabari ve bina yüksekliği yazısında anlattık.

6. İBB'nin deprem senaryosunda Sultanbeyli: hangi mahalleler

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü ile Boğaziçi Üniversitesi Kandilli Rasathanesi'nin hazırladığı, Haziran 2020 tarihli Sultanbeyli kitapçığı 7,5 büyüklüğündeki senaryo depremi için ilçedeki 33.921 binayı analiz ediyor. Kitapçığa göre binaların yüzde 61'i hasarsız, yaklaşık dörtte biri hafif, yüzde 12'si orta hasarlı; yaklaşık 4.706 bina orta ve üstü seviyede hasar görüyor. Binaların yüzde 90'ı 1-4 katlı ve yaklaşık yüzde 70'i 2000 ve öncesinde yapılmış.

Rakamlar İBB kitapçığının Tablo 5-1'inden; bina sayısı tahmini, hasar olasılığı değil ve tekil binanın performansını söylemez. Senaryo depreminin gece olması halinde ilçede 73 civarında can kaybı ve 16.635 hanelik acil barınma ihtiyacı öngörülüyor. Dikkat çeken nokta: Sultanbeyli'de orta hasarlı bina oranı yüksek. Orta hasarlı bir bina da çoğu zaman onarım yerine yeniden yapımı gerektirir; bu yüzden kendi binanız için tespit sonucunu beklemeden ön kontrol yapmak mantıklı.

7. Bina bazlı yol: Sultanbeyli'de adım adım

1. Tapuyu netleştirin: binanızın arsası hisseli mi, 2011 kararı alanında mı, belediye adına tescil ve satış süreci tamamlandı mı? Bunu Sultanbeyli Belediyesi'nden öğrenin.
2. Lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırırsınız; tek malikin başvurusu yeter. Rapor kesinleşince tapuya belirtme işlenir ve tahliye ve yıkım süreleri başlar.
3. Malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla yeniden yapım kararı alır; imza vermeyen komşu için izlenecek yolu ayrı yazıda anlattık.
4. İmar durum belgesiyle kat ve emsal hakkını öğrenip Yarısı Bizden ya da İADŞP'den birini seçerek firma teklifi alırsınız.

8. Sultanbeyli'de geçerli destekler

Yarısı Bizden'in şartlarını Yarısı Bizden malik rehberinde, İstanbul kira yardımını İstanbul kira yardımı yazısında, İADŞP başvurusunu İADŞP rehberinde anlattık. Destek başvurularında tapu kaydı istendiği için mülkiyeti netleşmemiş bağımsız bölümlerde başvurudan önce tapu durumunu çözmeniz gerekebilir.

Sonuç

Kasım 2026 itibarıyla Sultanbeyli'de Resmî Gazete'de bir riskli alan kararı yok. İlçedeki dönüşümün özel dayanağı 2011/2266 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ve 7143 sayılı Kanun'un geçici 1. maddesi: hisseli ve Hazine kökenli taşınmazlar belediye adına tescil edilip yüzde 40 kesintiyle maliklere dönüyor. Mimar Sinan'da 2023 Oluruyla bir rezerv yapı alanı var ve planı 2025'te onaylandı; plan notu riskli yapı bölgelerinde 8 kata kadar izin veriyor. İBB'nin senaryosunda en çok ağır hasar Abdurrahmangazi, Hamidiye ve Mehmet Akif'te bekleniyor. Dönüşüm bina bazlı ilerliyor ve Yarısı Bizden, İADŞP ve kira yardımı üçü de kullanılabiliyor.

Yeni bir rezerv alan Oluru, plan notu değişikliği ya da tescil sürecinde yeni bir etap çıktıkça güncelleyeceğiz. İlk adım için binam kentsel dönüşüme uygun mu yazısındaki ön kontrolle başlayabilirsiniz.

Resmî kaynaklar:

• Bakanlar Kurulu Kararı 2011/2266, Sultanbeyli dönüşüm uygulamaları (RG 06.10.2011/28076)
• 7143 sayılı Kanun (geçici madde 1)
• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

İlgili rehberler:

• Pendik'te Kentsel Dönüşüm Nerelerde? Olacak Yerler 2026
• Kartal'da Kentsel Dönüşüm Olacak Yerler 2026
• İstanbul'da Kentsel Dönüşüm Firması Nasıl Seçilir?