Esenyurt Kentsel Dönüşüm 2026

Esenyurt'ta m² inşaat maliyeti

İstanbul içinde m² doğrudan inşaat maliyeti (işçilik + malzeme) ilçeden ilçeye neredeyse sabittir; asıl fark arsa payındadır. Bilinçli olarak sabit bir TL rakamı yayınlamıyoruz — inşaat birim maliyeti çok hızlı değişiyor, eskiyen bir rakam sizi yanıltır. Esenyurt için lojistik/işçilik erişimine bağlı çarpan İstanbul bazına göre yaklaşık %98'tir. İlçeyi asıl ayıran değişken arsa payıdır — onu kat karşılığı bölümünde ele alıyoruz.

Doğrudan maliyetin kalemlere dağılımı şöyle: kaba inşaat (demir + çimento + işçilik) yaklaşık %46, ince iş (kapı, pencere, mutfak, banyo, sıva, boya) yaklaşık %25. Kendi parseliniz için güncel m² maliyetinizi girip genel gider, kâr ve KDV dahil toplamı görmek isterseniz ücretsiz m² maliyet hesaplayıcımızı kullanın; rakamı siz girersiniz, kırılımı biz çıkarırız.

Esenyurt'ta kat karşılığı oranı ve arsa payı

Arsa değeri görece düşük; müteahhit payı görece yüksek kalma eğiliminde, bazı parsellerde nakit destekli modeller.

İlçe bazında resmî bir kat karşılığı istatistiği yayımlanmıyor; yukarıdaki değerlendirme arsa değeri ve imar koşullarından çıkan genel eğilimdir, bir oran taahhüdü değildir. Kat karşılığı oranı; parselin emsali (imar hakkı), mevcut alan ile yeni alan farkı, arsa değeri ve maliklerin kira/nakit beklentisiyle belirlenir. Oranı sabit bir rakama indirgemek yerine, kat karşılığı pazarlık rehberimizdeki hesap mantığıyla kendi parselinize uyarlayın.

Esenyurt'ta zemin ve deprem riski

Orta zemin; bazı kesimlerde zayıf. Asıl risk hızlı ve denetimsiz büyümüş, kalitesi değişken yapı stoğu.

Riskli yapı durumu: Çok hızlı büyüyen ilçe; hem yeni hem de hızlı/denetimsiz üretilmiş riskli yapı stoğu bir arada. Dönüşüm ihtiyacı yüksek.

Esenyurt'ta öne çıkan dönüşüm bölgeleri

• Merkez ve Saadetdere — yoğun konut dönüşümü
• İncirtepe ve Yenikent — eski/denetimsiz doku
• Talatpaşa ve Fatih mahalleleri — yoğun konut
• Örnek ve Cumhuriyet — karma kullanım
• Mehterçeşme ve Bağlarçeşme — yoğun konut, yüksek dönüşüm baskısı
• Yeşilkent ve Esenkent — yeni ve eski stok bir arada

Devlet destekleri — Esenyurt'ta hangileri geçerli?

• Yarısı Bizden 2026: Geçerli — konut başına 1.750.000 TL (875.000 hibe + 875.000 kredi), dükkan başına 875.000 TL. İstanbul'a özgü destek (CB Kararı 8189).
• İADŞP 3 Milyon Kredi: Geçerli — İstanbul, İADŞP'ye dahil 7 ilden biridir. Konut başına 3.000.000 TL'ye kadar kredi, 180 ay vade, %0,69 aylık faiz, ilk 12 ay ödemesiz.

Aynı malik ikisinden yalnızca birini seçer; aynı binadaki farklı malikler farklı paket seçebilir. Detay için Yarısı Bizden müteahhit rehberimize bakın.

Esenyurt için yerel ipuçları

1. Hızlı/denetimsiz büyüme nedeniyle yapı kalitesi parselden parsele çok değişir; mevcut yapının durumunu ve tapudaki alanla uyumu yerinde doğrulayın.
2. Arsa değeri düşük parsellerde salt kat karşılığı fizibiliteyi kapatmayabilir; Yarısı Bizden hibe/kredi ve İADŞP kredisini baştan dahil edin.
3. Ruhsat süreci görece hızlı olabilir; bunu teslim takvimi avantajı olarak fizibiliteye yansıtın ama imar/emsal teyidini atlamayın.
4. Çok yoğun nüfusta kira yardımı ve geçici iskan beklentisi yüksek; ödeme akışını başta net anlatın.
5. Bütünleşik (ada) dönüşüm, düşük arsa değerli bölgelerde emsal kazanımıyla fizibiliteyi açabilir; komşularla ortak hareketi değerlendirin.
6. İlçe çok geniş; mahalleye göre yapı kalitesi ve arsa değeri değişir — fizibiliteyi mahalle bazında ayrıştırın, tek Esenyurt ortalamasına güvenmeyin.
7. Metrobüs ve TEM aksına yakın mahallelerde satış değeri daha yüksek; daire kurgusunu ve şartnameyi bu talebe göre planlayın.

Sık sorulan sorular — Esenyurt kentsel dönüşüm