Eyüpsultan Kentsel Dönüşüm 2026

Eyüpsultan'da m² inşaat maliyeti

İstanbul içinde m² doğrudan inşaat maliyeti (işçilik + malzeme) ilçeden ilçeye neredeyse sabittir; asıl fark arsa payındadır. Bilinçli olarak sabit bir TL rakamı yayınlamıyoruz — inşaat birim maliyeti çok hızlı değişiyor, eskiyen bir rakam sizi yanıltır. Eyüpsultan için lojistik/işçilik erişimine bağlı çarpan İstanbul bazına göre yaklaşık %100'tir. İlçeyi asıl ayıran değişken arsa payıdır — onu kat karşılığı bölümünde ele alıyoruz.

Doğrudan maliyetin kalemlere dağılımı şöyle: kaba inşaat (demir + çimento + işçilik) yaklaşık %46, ince iş (kapı, pencere, mutfak, banyo, sıva, boya) yaklaşık %25. Kendi parseliniz için güncel m² maliyetinizi girip genel gider, kâr ve KDV dahil toplamı görmek isterseniz ücretsiz m² maliyet hesaplayıcımızı kullanın; rakamı siz girersiniz, kırılımı biz çıkarırız.

Eyüpsultan'da kat karşılığı oranı ve arsa payı

Bölgeye göre değişir: Alibeyköy gibi yoğun mahallelerde müteahhit payı orta bantta kalma eğiliminde; Göktürk gibi değerli bölgelerde malik lehine.

İlçe bazında resmî bir kat karşılığı istatistiği yayımlanmıyor; yukarıdaki değerlendirme arsa değeri ve imar koşullarından çıkan genel eğilimdir, bir oran taahhüdü değildir. Kat karşılığı oranı; parselin emsali (imar hakkı), mevcut alan ile yeni alan farkı, arsa değeri ve maliklerin kira/nakit beklentisiyle belirlenir. Oranı sabit bir rakama indirgemek yerine, kat karşılığı pazarlık rehberimizdeki hesap mantığıyla kendi parselinize uyarlayın.

Eyüpsultan'da zemin ve deprem riski

Haliç ve dere kesimlerinde zemin zayıflar; yukarı/sırt mahallelerde görece sağlam. Tarihi merkezde koruma kısıtları belirleyici.

Riskli yapı durumu: Tarihi Eyüp merkezde koruma; Alibeyköy ve sırt mahallelerde yoğun riskli yapı dönüşümü; Göktürk tarafında yeni/lüks gelişim.

Eyüpsultan'da öne çıkan dönüşüm bölgeleri

• Alibeyköy — yoğun konut dönüşümü, metro etkisi
• Rami — eski kışla/karma kullanım dönüşümü
• Eyüp merkez ve çevresi — tarihi koruma dokusu
• Göktürk — yüksek segment yeni gelişim
• Güzeltepe ve Yeşilpınar — yoğun sırt mahalleleri
• Silahtarağa ve Topçular — Haliç kıyısı/karma dönüşüm

Devlet destekleri — Eyüpsultan'da hangileri geçerli?

• Yarısı Bizden 2026: Geçerli — konut başına 1.750.000 TL (875.000 hibe + 875.000 kredi), dükkan başına 875.000 TL. İstanbul'a özgü destek (CB Kararı 8189).
• İADŞP 3 Milyon Kredi: Geçerli — İstanbul, İADŞP'ye dahil 7 ilden biridir. Konut başına 3.000.000 TL'ye kadar kredi, 180 ay vade, %0,69 aylık faiz, ilk 12 ay ödemesiz.

Aynı malik ikisinden yalnızca birini seçer; aynı binadaki farklı malikler farklı paket seçebilir. Detay için Yarısı Bizden müteahhit rehberimize bakın.

Eyüpsultan için yerel ipuçları

1. Tarihi Eyüp merkez ve çevresinde koruma/silüet kısıtları vardır; bu bölgelerde emsali ve dönüşüm türünü kurul çerçevesinden teyit edin.
2. Alibeyköy gibi metro erişimli yoğun mahallelerde değer artışını fizibiliteye güncel yansıtın.
3. Haliç ve dere kesimlerinde zemin zayıf olabilir; derin temel/zemin iyileştirme maliyetini erken belirleyin.
4. Göktürk gibi değerli bölgelerde üst segment talebi yüksek; şartnameyi buna göre kurgulayın.
5. İlçe çok çeşitli; fizibiliteyi mahalle bazında ayrıştırın, tek bir ortalama oranla hareket etmeyin.
6. Rami Kışla ve çevresindeki büyük kamu dönüşüm projelerinin çevre parsellere değer etkisini fizibiliteye katın.
7. Yoğun kiracı bulunan sırt mahallelerinde tahliye ve kira yardımı sürecini sözleşmede net tanımlayın.

Sık sorulan sorular — Eyüpsultan kentsel dönüşüm