Yarısı Bizden 2026 — Müteahhit için Tam Rehber (Hibe, Kredi, Ödeme Akışı)

Yarısı Bizden'i son iki yıldır kapı kapı dolaşan her müteahhit biliyor; ama çoğu onu bir satış argümanı olarak biliyor, bir finansman planı olarak değil. İşte bütün mesele de burada düğümleniyor. "Devlet 1.750.000 veriyor" cümlesi maliki ikna etmeye yetiyor, doğru — fakat o parayı ne zaman, hangi şartla, kendi cebinizden ne kadar koyarak alacağınızı bilmezseniz, kazançlı görünen iş ortasında nakit krizine dönüyor.

Aşağıda paketi tamamen müteahhit gözünden anlatıyorum: rakamlar, ödeme takvimi, başvurunun gerçek işleyişi ve sahada en çok tökezlenen noktalar. Malik tarafına merak edenler için ayrı bir rehber de hazırlıyoruz.

Önce şu "yarısı" kelimesini netleştirelim

İsim aslında işin mantığını birebir anlatıyor. 6306 sayılı kanun kapsamında riskli ilan edilmiş bir binanın yeniden yapımında ihtiyacın kabaca yarısını devlet hibe ediyor, yarısını da uygun krediyle karşılatıyor. Malik, kredi kısmını uzun vadede geri ödüyor; hibe kısmı ise geri dönmüyor. 2026 rakamları şöyle:

Kredi tarafının koşulları kararda net: ruhsat tarihinden itibaren 24 ay geri ödemesiz; ardından ilk 12 taksit faizsiz, geri ödeme en fazla 120 ayda tamamlanıyor ve borç, borç güncelleme oranıyla güncelleniyor. Genelde Ziraat, Halkbank ve Vakıfbank üzerinden kullandırılıyor. Kararda sabit bir faiz oranı yok. Şunu maliklere de söyleyin: hibe geri istenmiyor, sadece kredi kısmı geri ödeniyor.

Peki müteahhit bu işten ne kazanıyor?

İki ayrı kazanç var ve ikisini karıştırmamak gerekiyor. Birincisi doğrudan para: inşa ettiğiniz her konut/dükkan için 1.750.000 / 875.000 TL'lik desteği üç eşit taksitte siz tahsil ediyorsunuz. İkincisi — ve aslında daha değerli olanı — pazarlama gücü.

2025 öncesini hatırlayın. Maliğin ağzından çıkan ilk cümle hep aynıydı: "Ev yıkılırken ben nerede kalacağım, bu parayı nereden bulacağım?" Yarısı Bizden hem tahliye desteğini hem inşaat finansmanını masaya koyunca, müteahhidin konuşması bir anda "size neredeyse hiçbir şey ödetmiyoruz, yeter ki imza atın" netliğine kavuştu. Bu cümlenin satış kapatmadaki gücünü hafife almayın.

Asıl mesele ödeme takvimi: üç eşit taksit

Paketin müteahhit için en kritik yanı burası. Cumhurbaşkanı Kararı 8189 m.3/7'ye göre para tek seferde değil, işin ilerleyişine bağlı üç eşit taksitte geliyor. Ruhsatta ödeme yok, iskânda da ayrı bir ödeme yok. Bu akışı içselleştirmeden nakit planı kuramazsınız — ve nakit planını kuramayan müteahhit, kârlı işte bile sıkışır.

Her taksitin yarısı hibe, yarısı kredi kısmından geliyor. Ödeme hak sahipleri adına, anlaştıkları yüklenicinin bankada açılan vadesiz hesabına yapılıyor. Her taksitin önünde bir kontrol var: Başkanlık, Yapı Denetim Sistemi'ndeki (YDS) inşaat ilerleme seviyesine bakıyor; seviye işlenmeden ödeme çıkmıyor. Şunu peşinen aklınıza yazın — tutanak tarihiyle paranın hesaba düştüğü tarih aynı gün değil; arada tipik olarak 15-30 iş günü geçiyor. Bu gecikmeyi hesaba katmazsanız "para geldi sandığınız" hafta hâlâ kendi paranızla işçi ödüyorsunuz.

Ruhsattan subasmana: ilk taksite kadar cebinizden ne çıkar?

Yarısı Bizden'de en çok gözden kaçan ve en çok canı yakan gerçek şu: ruhsatta hiç ödeme yok. İlk taksit subasman seviyesinde geliyor; ruhsata kadar geçen süre ve hafriyat, temel, bodrum işleri sizi aylarca öz sermayeyle baş başa bırakıyor. Yani işin başında elinizde ciddi bir nakit yoksa, devlet desteği "geliyor" diye rahatlamak yanıltıcı.

Standart sistemde, 1.000 m² civarı bir bina için ruhsattan ilk taksite (subasman) kadarki nakit ihtiyacı — güncel birim maliyetinizle çarptığınızda — aşağı yukarı şu kalemlerden oluşur:

Özetle 12 daireli orta ölçekli bir Yarısı Bizden işine girmek için elinizde 4 milyon TL bandında öz sermaye ya da köprü kredi olması gerekiyor. Bunu önceden hesaplamadan girilen işler, enflasyon da üstüne binince, kâğıt üstünde kârlı görünmesine rağmen marjı eritiyor. Kalem kalem maliyete bakmak isterseniz m² kentsel dönüşüm maliyeti 2026 yazısında detayını bıraktım.

En çok yanlış anlaşılan kural: her birim kendi paketini seçer

İlk duyduğunuzda mantıksız gelir ama Türkiye'ye özgü en kritik kurallardan biri bu: aynı binadaki her daire/dükkan kendi destek paketini ayrı seçebiliyor. Yeni başlayan çoğu müteahhit "bir binaya bir paket" sanıp baştan yanlış kurguluyor.

Maliğin önünde üç yol var:

1. Yarısı Bizden: 875K hibe + 875K kredi — varsayılan tercih.
2. İADŞP 3 Milyon Kredi: Hibe yok ama 3.000.000 TL'ye kadar kredi. Sadece 7 ilde geçerli: İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Manisa, Tekirdağ, Kahramanmaraş.
3. Hiçbiri: Malik kendi parasıyla ya da özel finansmanla ödüyor.

Somut düşünelim: 12 daireli bir binada 6 kişi Yarısı Bizden, 4 kişi İADŞP, 2 kişi de kendi imkânıyla gidebilir. Yani teklifinizi tek bir oran üzerinden değil, birim birim kurmanız gerekiyor. Bunu Excel'de elle yönetmeyi denerseniz ilk pazarlık turunda kaybolursunuz — biz de zaten maliyet hesaplayıcıyı ve teklif sihirbazını tam bu yüzden birim bazlı kurguladık.

Kendi payınıza destek alabilir misiniz? Net cevap: hayır

Proje karşılığında size düşen daireler (genelde işin %35-50'si) için Yarısı Bizden ya da İADŞP başvurusu yapamazsınız. Sistem zaten otomatik reddediyor; çünkü destek tasarım gereği malike yönelik, müteahhide değil. Bu birimlerde her zaman "hiçbiri" işaretlenmesi lazım.

Başvuru gerçekte nasıl işliyor? Adım adım

Teoride kısa, pratikte sabır isteyen bir süreç. Sırayı bilmek en azından nerede beklemeniz gerektiğini gösterir:

1. Riskli yapı tespiti: Bakanlık lisanslı bir kuruluş binaya "riskli yapı" raporu düzenler. Süreç buradan başlar.
2. Hisse ve çoğunluk: Maliklerin arsa payına göre gerekli çoğunluğuyla dönüşüm kararı alınır. Müteahhit-malik mutabakatı da bu aşamada şekillenir.
3. e-Devlet başvurusu: Malikler tek tek kendi adlarına başvurur; müteahhit firma TC/vergi numarasıyla sürece eklenir.
4. Bakanlık değerlendirmesi: 30-45 iş günü. Eksik belge varsa geri döner, tam olunca onaylanır.
5. Banka kredi süreci: Her malik kendi şubesinde kredi başvurusu yapar; bireysel kredibilite ayrı ayrı değerlendirilir.
6. Yıkım + ruhsat + kat irtifakı: Destek bu adımdan sonra işler. Ama ruhsatta ödeme yoktur; para subasman seviyesinde gelmeye başlar.
7. İnşaat + YDS: Subasman, taşıyıcı sistem bitimi ve inşaat bitiminde, YDS'deki ilerleme seviyesine göre üç eşit taksit ödenir.
8. İnşaat bitimi + teslim: Son taksit inşaat bitiminde ödenir; yapı kullanma izni alınınca daireler maliklere teslim edilir.

Yarısı Bizden mi, İADŞP mi? Müteahhit için hangisi rahat?

Açık konuşayım: asıl fark malik tarafında doğuyor:

Pratik kuralım şu: 100-120 m² standart konutlarda Yarısı Bizden'in 875K + 875K'lık çerçevesi rahat oturuyor. Daire büyüdükçe ya da lüks çıtaya yükseldikçe İADŞP'nin 3 milyona kadar uzanan kredisi öne geçiyor — çünkü Yarısı Bizden'de malik aradaki farkı öz sermayeyle kapatmak zorunda kalıyor. İki paketi yan yana koyan ayrıntılı karşılaştırmayı Yarısı Bizden vs İADŞP yazısında bulabilirsiniz. İADŞP kredisinin malik için aylık taksitini görmek isterseniz İADŞP Kredi Hesaplayıcı ile 180 ay vadeli geri ödeme planını çıkarabilirsiniz.

Sahada en çok düşülen 7 tuzak

1. "Tek başvuruyla tüm bina hallolur" sanmak. Olmuyor — her malik kendi başvurusunu yapıyor, kendi kredisini çekiyor. Sizin imzaladığınız tek şey yapım sözleşmesi.
2. Ruhsatta ödeme beklemek. Ruhsatta ödeme yok; ilk taksit subasman seviyesinde geliyor. Ruhsat da 60-120 günü bulabiliyor. Ruhsattan subasmana kadar olan süre tamamen sizin cebinizden.
3. Kendi payına destek almaya çalışmak. Sistem reddediyor. Müteahhit payına düşen birimlerde her zaman "hiçbiri" seçilecek.
4. Birim bazlı seçimi maliklere anlatmamak. Komşular farklı paket seçtiğinde, teklifinizi birim bazlı kurmadıysanız pazarlık ortasında her şey birbirine giriyor.
5. Son tarihi ruhsat tarihine bağlamak. Kararın m.3/13 hükmüne göre 31 Aralık 2026 sınırı hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi için. Ama destek ruhsat alınıp kat irtifakı kurulduktan sonra işlediği için takvimi geriye doğru kurun.
6. Aylık %1 gecikme cezası koymak. Yargıtay 23. HD aylık %0,5 üstündeki cezaları çoğu kez fahiş sayıp iptal ediyor. Üstelik Yarısı Bizden işlerinde gerek de yok — kontrolü kaybetmeyin.
7. Hibeyi malik üzerinden almaya çalışmak. Hibe, hak sahipleri adına bankada açılan yüklenici vadesiz hesabına yatıyor. "Malik tahsil etsin, bana versin" diye bir yol yok; Bakanlık zaten buna izin vermiyor.

Rakamı oturtalım: 12 daireli bir bina

İstanbul Bahçelievler'de, her biri 110 m²'lik 12 daireli riskli bir bina düşünelim. Toplam 1.320 m², standart sistem. Kendi güncel birim maliyetinizle temsili tablo şöyle çıkıyor:

Yani işin büyük kısmı (21 milyon) Yarısı Bizden'den, küçük bir dilimi (1,5 milyon) malik öz sermayesinden geliyor. Size düşen pay (genelde 4-6 daire) ise bunun dışında, sizin malınız. Tahsilat ise takvime yayılıyor:

• Subasman: 21M ÷ 3 = 7.000.000 TL (3.500.000 hibe + 3.500.000 kredi)
• Taşıyıcı sistem bitimi: 7.000.000 TL (3.500.000 hibe + 3.500.000 kredi)
• İnşaat bitimi: 7.000.000 TL (3.500.000 hibe + 3.500.000 kredi)

Ruhsatta bu tutarın hiçbir kısmı gelmiyor; ruhsattan subasmana kadar olan dönemi kendi finansmanınızla yürütüyorsunuz. Malik öz sermayesini (1.453.200 TL) de sözleşmede genelde iki dilime bağlarım — ilk taksit ve teslim. Böylece sizin riskiniz dağılır, malik de tek seferde büyük ödemeyle ürkmez.

Bunu maliğe nasıl anlatırsınız?

Kapıda uzun uzun mevzuat anlatmak kimseyi ikna etmiyor. Ben bütün paketi tek nefeste şöyle özetlemenizi öneririm:

"Devlet konut başına 875.000 TL'yi hibe, 875.000 TL'yi de düşük faizli kredi olarak veriyor. Kredinin geri ödemesi ruhsattan itibaren 24 ay sonra başlıyor, ilk 12 taksiti faizsiz ve en fazla 120 ayda bitiyor. Yani peşin cebinizden para çıkmadan yeni dairenize geçiyorsunuz. Siz 'evet' deyin, gerisini biz başlatalım."

Bu cümleyi broşürünüze, sunumunuza, WhatsApp mesajınıza koyun. Detaylı sözleşme konuşması bu cümleden sonra gelir; önce kafadaki "ben bu parayı nereden bulacağım" düğümünü çözmeniz gerekiyor.

"31 Aralık 2026" derken tam olarak neye bakılıyor?

Burada tarihler karıştırılıyor ve bu ciddi hak kaybı doğuruyor:

• Hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi: Cumhurbaşkanı Kararı 8189 m.3/13'e göre 31 Aralık 2026'ya kadar yapılabilir. Bakanlık 31 Aralık 2027'ye uzatıldığını duyurdu; karar Resmî Gazete'de yayımlanınca kesinleşecek.
• Ruhsat tarihi: Son tarih ruhsat tarihine bağlı değil. Ama iki kural var: destek ruhsat alınıp kat irtifakı kurulduktan sonra işler (m.3/1); riskli yapının parselinde 1 Nisan 2023'ten önce yeni yapıya ruhsat düzenlenmişse destekten yararlanılamaz (m.3/3).

Benim tavsiyem net: taahhütname ve kredi sözleşmesini 2026 bitmeden imzalatın. Aralık'a kalırsanız portal yoğunluğu işi 2027'ye sarkıtabilir, o zaman da destek hakkı tartışmaya açılır. Kıyıya yakın yüzmenin anlamı yok.

Bütün bu süreci tek yerden yönetmek

Yukarıdaki her şeyi — birim bazlı paket seçimi, hakediş takvimi, malik özsermayesi, denetim milestone'ları — kâğıt ve Excel'le takip etmek mümkün ama yorucu ve hataya açık. İnşaatpanel'in teklif sihirbazında bu adımlar hazır geliyor:

• Birimler adımı: Her daire/dükkan için paket seçimi; müteahhit payına düşen birimleri sistem otomatik "yok" yapıyor.
• Fiyatlandırma adımı: Toplam destek, taksit takvimi ve malik öz sermayesi otomatik hesaplanıyor.
• Hibe Asistanı: Yarısı Bizden + İADŞP + kira yardımı kombinasyonunda malik için en avantajlı seçeneği çıkarıyor.
• Süreç ve hakediş takibi: Subasman → taşıyıcı sistem → inşaat bitimi milestone'ları izleniyor; her hakediş yaklaştığında haber veriyor, planlanan ve gerçekleşen tutar cari hesaba düşüyor.

Teklifi baştan sona kurmak isterseniz kentsel dönüşüm teklifi nasıl hazırlanır yazısına, kendi binanız için hızlı bir rakam çıkarmak isterseniz m² maliyet hesaplayıcıya göz atın.