Kat Karşılığı Sözleşme Örneği 2026 — 12 Zorunlu Madde + PDF Şablon

Açık konuşayım: kat karşılığı sözleşmesi, bu işin can damarıdır. İnşaat daha başlamadan, ilk kazma vurulmadan imzalanıyor; ve o kâğıtta yazan ne varsa, sonraki iki yılı baştan sona bağlıyor. Sahada en çok şunu görüyorum: eksik ya da gevşek yazılmış bir madde, yıllar süren bir davaya dönüşüyor. Kentsel dönüşüm anlaşmazlıklarının önemli bir kısmı muğlak sözleşme dilinden çıkıyor.

Aşağıda 2026 itibarıyla sözleşmenin 12 zorunlu maddesini tek tek geçeceğim — her birinin doğru ve yanlış halini yan yana koyarak, çünkü farkı görmeden öğrenmek zor. Yazının sonunda indirilebilir bir PDF şablon da bırakıyorum. Ama benim tavsiyem net: onu olduğu gibi imzalamayın, mutlaka avukatınızla oturup binanıza göre düzenleyin.

Önemli — sözleşme noterde resmî şekilde yapılmalı

En baştan altını çizeyim: Türk Medeni Kanunu m.706 ve Türk Borçlar Kanunu m.237 aynı şeyi söylüyor. İçinde taşınmaz devri ya da satış vaadi olan her sözleşme resmi şekil şartına tabi. Yani el sıkışıp bir kâğıda imza atmakla iş bitmiyor.

• Adi yazılı (taraflar arası) kat karşılığı sözleşmesi resmî şekil şartını karşılamaz, geçerli olmaz.
• İmza onayı yetmez — taşınmaz satış vaadi sözleşmesini noter düzenler (Noterlik Kanunu m.60/3). Dışarıda yazılan metne yalnızca imza onayı almak (m.60/4) ayrı bir işlemdir.
• Noter, düzenlediği satış vaadini taraflardan birinin talebi ve harç ödenmesiyle tapu siciline şerh verebilir (m.60/3).

12 zorunlu madde — doğru ve yanlış örnekler

1. Taraflar

Doğru: Tüm kat malikleri tek tek isim, T.C., adres, tapu pay oranı (örn: 12/120, 8/120) ile listelenir. Müteahhit firma unvan, MERSIS no, vergi no, yetkili imzacı T.C. ile yazılır.

Yanlış: "Apartman maliklerinin temsilcisi sıfatıyla Ahmet Yılmaz" gibi bir ibare. Bu cümleyi gördüğüm her dosyada sorun çıkıyor; çünkü temsilcinin yetkisi nereye kadar, kim ne imzaladı derken iş tartışmaya dönüyor. Benim kuralım basit: her malik ya şahsen imza atacak, ya da geçerli bir vekaletnameyle.

2. Parsel ve bina bilgisi

Doğru: "İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Caferağa Mahallesi, ada 248, parsel 12 üzerinde bulunan kentsel dönüşüm kapsamındaki 6 katlı, 12 daireli, 3.450 m² bina."

Yanlış: "Kadıköy'deki binamız." Kulağa yeterli gelebilir ama değil. Tapu işlemi ada-parsel üzerinden yürüyor; o bilgi eksikse, en kritik anda kâğıt elinizde kalıyor.

3. Pay yüzdesi (en kritik)

Doğru: "Müteahhit firma yeni binadaki bağımsız bölümlerin %55'ini (toplam 14 daire), kat malikleri ise %45'ini (toplam 12 daire) alır. Daire dağılımı Ek-1 cetvelinde belirlenmiştir."

Yanlış: "Müteahhit yarısını alır." Bu tek cümle bana kalsa hiç yazılmasın. "Yarı" deyince herkesin kafasında başka bir tablo oluşuyor: yüzde mi, daire sayısı mı, hangi daireler? Doğrusu yüzde + sayı + ek-1'deki dağılım cetveli üçünün birlikte yazılması.

Pay yüzdesi pazarlığı için Kat Karşılığı Pazarlık Rehberi'ne bakın.

4. Teslim süresi

Doğru: "Yapı ruhsatı alımından itibaren 22 ay (660 gün) içinde iskan ruhsatı alınmış halde teslim. Mücbir sebep (deprem, salgın hastalık) süreyi durdurur."

Yanlış: "Yaklaşık 2 yıl içinde teslim edilecektir." O "yaklaşık" kelimesi yüzünden kaç dava gördüm, sayısını unuttum. Belirsiz tarihe gecikme cezası işletemiyorsunuz; çünkü gecikmenin ne zaman başladığı bile tartışmalı.

5. Gecikme cezası

Doğru: "Teslim tarihinden geç edilen her gün için kat malikine günlük 750 TL gecikme cezası ödenir. Bu tutar her yılbaşında TÜFE oranında zamlanır."

Yanlış: "Gecikme halinde malikin uğrayacağı zarar karşılanır." Kulağa adil geliyor, ama pratikte tam tersi. Tutar belirsiz kalınca mahkeme keşfe gidiyor, bilirkişi atanıyor, süreç aylarca uzuyor. Net bir günlük rakam yazın, gerisi kendiliğinden çözülür.

Detay: Müteahhit Gecikme Cezası — Yargıtay İçtihatları

6. Malzeme şartnamesi

Doğru: Marka adı, alternatif markalar, kategori netliği. Örn: "Pencere doğramaları Pimaş PVC veya muadili Schüco / Aluk; cam: Şişecam Low-E ısıcam 4+16+4 mm." 102 marka kütüphanesi: m² Maliyet Hesaplayıcı'da görüntüleyebilirsiniz.

Yanlış: "Birinci sınıf malzeme kullanılacaktır." Açık söyleyeyim, bu cümle hiçbir şey ifade etmiyor. "Birinci sınıf" diye bir standart yok; iş başa düşünce müteahhit kategorideki en ucuzu koyup "bu da birinci sınıf" diyebiliyor, malik de geç anlıyor.

7. Hisse devri tarihi

Doğru: "Yapı ruhsatı alımından sonraki 30 gün içinde malikler kendilerine düşmeyen payı (müteahhit payını) tapuda müteahhit firmaya devir eder. Müteahhit firma da iskan ruhsatı sonrası 60 gün içinde malikin alacağı daireyi malik adına tescil ettirir."

Bu maddeyi gevşek bırakmayın derim. Sahada en çok takılınan yer tam burası: hisse devri ne zaman yapılır sorusu, taraflar arasında bitmek bilmeyen bir çekişmeye dönüşüyor. Tarihleri net yazarsanız bu çekişme baştan kapanır.

8. Masraf paylaşımı

Doğru tablo:

9. Yarısı Bizden 2026 hibesi paylaşımı

Doğru: "Yarısı Bizden 2026 hibe ve kredisi müteahhide ödenir, inşaat finansmanı için kullanılır. Maliklerin ödemesinden mahsup edilmez. Hibe alacağı bankaya temlik edilebilir."

Bu maddeyi koymadan işe başlamayın. Aksi halde müteahhit hibe parasını kullanmaya kalktığında, "bu para kimin, neden senin hesabına geçti" tartışması çıkıyor ve ortada net bir dayanak olmuyor.

10. Kira yardımı paylaşımı

Doğru: "Kira yardımı (ÇŞB ve büyükşehir belediye ek programı) doğrudan kat malikinin kendi banka hesabına yatar. Müteahhit firma başvuru sürecini takip eder, ancak ödemeye hak iddia edemez."

11. KVKK aydınlatma

2024 sonrası KVKK düzenlemeleri işin rengini değiştirdi; artık her sözleşmede aydınlatma metni şart. Pratikte ben imza altına şu notu da ekletiyorum: "Kişisel verilerimin sözleşmenin yürütülmesi amacıyla işlenmesine onay veriyorum." Küçük bir cümle ama sonradan başınızı ağrıtmaktan kurtarıyor.

12. Mahkeme yetkisi ve fesih

Doğru: "Bu sözleşmeden doğacak ihtilaflarda İstanbul Anadolu Mahkemeleri yetkilidir. Müteahhit firmanın 6 aydan uzun gecikmesi, malikin haklı fesih sebebi sayılır."

Fesih hakkını net yazmazsanız, işler sarktığında malik elinde hiçbir koz kalmadan bekler durur. Kanun gecikmede sabit bir fesih süresi öngörmez (TBK m.123-125, m.473); bu yüzden süreyi sözleşmeye siz yazın.

Dayanak kanun maddeleri

• TMK m.706 + TBK m.237 — Taşınmaz devri ve satış vaadi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz
• Noterlik Kanunu m.60/3 — Taşınmaz satış vaadi sözleşmesini noter yapar
• TBK m.123-125, m.473 — Gecikmede süre verme, seçimlik haklar ve sözleşmeden dönme
• TBK m.179-182 — Cezai şart: zarar ispatı gerekmez, çekincesiz kabulde hak kaybı, aşırı cezada hâkimin indirimi

Sık yapılan 5 hata

1. Müteahhitin getirdiği şablonu olduğu gibi imzalamak. Açık söyleyeyim, o şablon çoğu zaman müteahhit lehine yazılmıştır. Avukatınız okumadan kalem değmesin.
2. Tek bir nüshayla yetinmek. Her malik için ayrı orijinal nüsha, bir müteahhitte, bir tapu müdürlüğünde. 12 daireli bir binada bu rahat 14 nüsha eder; eksik bastırınca en olmadık anda açık veriyorsunuz.
3. "Sıfır toleransla teslim" gibi havada kalan ifadeler. Kulağa sağlam geliyor ama mahkemede herkes kendine göre yorumluyor. Muğlak cümle, dava demektir.
4. Müteahhidin iflas riskini hesaba katmamak. Kimse düşünmek istemiyor ama oluyor: müteahhit batarsa ne olacağı sözleşmede yazmıyorsa, kat malikleri yarım binayla ortada kalıyor. Detay: Müteahhit İflas Ederse — Kat Maliki Rehberi
5. Vekaletnameyi dar tutmak. "Apartman işlerinde temsil" gibi bir ifade hiçbir işe yaramıyor. İçinde "kentsel dönüşüm sözleşmesi imzalama, hisse devri, tapu işlemleri" açıkça geçmeli; yoksa noterde geri dönersiniz.

Şablon PDF — ücretsiz indir

14 sayfalık örnek bir kat karşılığı sözleşmesi şablonunu ücretsiz indirebilirsiniz. Ama tekrar uyarayım: bu şablon eğitim amaçlı, ne eksik ne fazla. Olduğu gibi kullanmak yerine avukatınızla binanıza göre düzenleyin — gerçekten her bina, her malik listesi farklı.

→ Şablonlar sayfasından indirin (ücretsiz kayıt ile)

Müteahhitler için: Şablonu hazırlamayı bize bırakın

İnşaatpanel'in teklif sihirbazı sözleşme metnini sizin yerinize kuruyor: firma bilgisi, proje detayı, pay yüzdesi, gecikme cezası otomatik yerleşiyor; dil de güncel mevzuata göre kuruluyor. Saatlerce uğraşmak yerine 20 dakikada elinizde taslak oluyor — yine de avukat kontrolünü atlamayın.

→ Yeni teklif başlat

Sonuç

Toparlayayım: kat karşılığı sözleşmesi bütün sürecin temel taşı. Bu 12 maddeyi düzgün kurmuş, noterde resmî şekilde yaptırmış ve avukatından geçirmiş bir sözleşmeyle yola çıkanlar, neredeyse hiç sorun yaşamadan iskanı alıyor. Bugün her maddeye birkaç dakika ayırmak, yarın yıllarca sürecek bir davadan ucuza kurtulmanın en kolay yolu. İnanın, sahada bunun aksini bolca gördüm.

Sözleşmenin tüm maddelerini madde madde, baştan sona ele aldığımız kentsel dönüşüm sözleşmesi tam rehberine de göz atmanızı öneririm.

İlgili rehberler:

• Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinin 7 Kritik Maddesi
• Kat Karşılığı Pazarlık Rehberi
• Hisse Devri ve Kat İrtifakı Rehberi
• Müteahhit Gecikme Cezası — Yargıtay İçtihatları