Ümraniye'de Kentsel Dönüşüm Olacak Yerler 2026

"Ümraniye kentsel dönüşüm alanları" diye arayan malikin sorusu iki parçalı: oturduğum mahallede bir alan projesi var mı, yoksa binam için ne yapabilirim? Ümraniye'nin durumu Anadolu Yakası'nın diğer büyük ilçelerinden farklı. Kadıköy ve Pendik'te alan bazlı dönüşümün dayanağı 2013'te çıkan riskli alan kararlarıyken Ümraniye'de Resmî Gazete'de yayımlanmış ve bugün ayakta olduğunu doğrulayabildiğim bir riskli alan kararı yok. Alan bazlı projeler 2021'den bu yana Bakanlık Oluruyla belirlenen rezerv yapı alanlarında yürüyor.

Bu yazıda Ümraniye'deki durumu mahalle mahalle ve karar türüne göre ayırıyorum. Kaynaklar Resmî Gazete, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İstanbul İl Müdürlüğü'nün plan askı duyuruları, İBB'nin deprem kayıp tahmini kitapçığı ve Ümraniye Belediyesi'nin açıklamaları; belediye beyanına ya da habere dayanan bilgileri ayrıca işaretledim. Ümraniye'de firma seçimi, m² maliyet ve kat karşılığı konularını Ümraniye kentsel dönüşüm rehberi sayfasında anlattık; burada yalnızca "nerede, hangi kararla" sorusuna cevap veriyorum.

1. Ümraniye'deki kararlar tek tabloda

Riskli alan ile rezerv yapı alanı aynı şey değil: riskli alan zemin ya da yapı stoku nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıyan bölgedir ve Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilir; rezerv yapı alanı ise Bakanlığın yeni yerleşim alanı olarak belirlediği yerdir ve Bakan Oluruyla belirlenir. İki statüde hak sahipliği ve süreç farklı işler. Farkı riskli yapı, riskli alan ve rezerv alan farkı yazısında anlattık.

2. Hekimbaşı: teslime ulaşan Bakanlık projesi

Hekimbaşı Mahallesi'ndeki alan 29 Aralık 2021 tarihli ve 2574527 sayılı Bakanlık Makam Oluruyla rezerv yapı alanı olarak belirlendi. İl Müdürlüğü'nün duyurusuna göre yaklaşık 4 hektarlık alan için 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planı değişikliği 8 Haziran 2022'de onaylandı ve 16 Haziran 2022'den itibaren bir ay askıda kaldı.

Belediyenin Nisan 2024 açıklamasına göre proje 40.271 metrekarelik alanda 597 konut ve 28 dükkân ile bir lise binasını kapsıyor. Konut sayısı kaynaklarda küçük farklarla geçiyor: Mart 2023 tarihli DHA haberi 111 riskli binanın yıkıldığını ve 591 konut ile 28 dükkân yapılacağını aktarıyordu. Nisan 2026 tarihli haberlere göre konutların hak sahiplerine teslim süreci başladı ve ilk etapta 276 konutun kurası çekildi (haber kaynağı). Hekimbaşı'nda hak sahibiyseniz muhatabınız Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ile Ümraniye Belediyesi; kura ve teslim takvimini yazılı olarak isteyin.

3. Topağacı: 7 hektarlık yeni rezerv alan

Ümraniye'nin en yeni alan projesi Topağacı'nda. Belediyenin açıklamasına göre alan 4 Mart 2024 tarihli Bakanlık Oluruyla rezerv yapı alanı oldu; Olur metnini görmedim, tarih belediyenin haberlere yansıyan açıklamasından. Projenin temeli 17 Mart 2024'te "Topağacı Molla Hüsrev Camisi ve Çevresi" adıyla atıldı.

Resmî tarafı İl Müdürlüğü'nün duyurusu netleştiriyor: 7,09 hektarlık rezerv yapı alanı ve 0,4 hektarlık yakın çevresi için 1/5000 nazım ve 1/1000 uygulama imar planı değişikliği 3 Aralık 2025'te onaylandı, 9 Aralık 2025'ten itibaren 15 gün askıda kaldı. Proje büyüklüğü ise kaynaklarda çelişiyor. AA'nın temel atma haberine göre mevcutta 174 yapı, 221 bağımsız bölüm ve 426 hak sahibi var ve 1.174 konut ile ticari alan yapılacak; belediyenin Nisan 2024 açıklaması ise 206 bina, 278 bağımsız bölüm, 539 hak sahibi ve iki etapta toplam 1.298 birim diyor. Rakamın hangisinin güncel olduğunu doğrulayamadım; Topağacı'nda malikseniz proje sayılarını belediyeden yazılı alın.

4. Site (Eski Çakmak) ve Sondurak

a) Site (Eski Çakmak) Mahallesi

İl Müdürlüğü'nün duyurusuna göre Site (Eski Çakmak) Mahallesi'ndeki rezerv yapı alanı için 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planları 26 Kasım 2021'de onaylandı ve 1 Aralık 2021'den itibaren bir ay askıda kaldı. Duyuruda Olur'un tarih ve sayısı da alan büyüklüğü de yer almıyor. Belediye, Site'den ayrılan Finanskent bölümünde Bakanlıkla birlikte 245 konutun teslim edildiğini açıklıyor (belediye açıklaması).

b) Atatürk (İstiklal) Mahallesi, Sondurak mevkii

Atatürk (İstiklal) Mahallesi'ndeki rezerv yapı alanında yaklaşık 1,84 hektar için plan değişikliği, Bakanlığın 15 Şubat 2024 tarihli yazısıyla 23 Şubat 2024'ten itibaren 15 gün askıya çıktı. Belediye bu alanı Sondurak dönüşümü olarak anıyor ve katlı otopark, meydan düzenlemesi ve 210 birim planladığını açıklıyor.

5. Elmalıkent: Resmî Gazete'deki tek riskli alan kararı

Ümraniye için Resmî Gazete'de bulabildiğim tek riskli alan kararı 3164 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (karar tarihi 3 Kasım 2020, Resmî Gazete 4 Kasım 2020, sayı 31294). Kararın başlığı Elmalıkent Mahallesi sınırları içindeki bir alanı riskli alan ilan ediyor. Kararın eki kroki olduğu için alan büyüklüğünü metinden okuyamadım; haberlere göre alan yaklaşık 62.500 metrekare ve 104 yapıyı kapsıyordu.

Haberlere göre Danıştay 6. Dairesi önce kararın yürütmesini durdurdu, 17 Kasım 2021'de de kararı oyçokluğuyla iptal etti; gerekçe, belediyenin hazırladığı teknik raporun yönetmeliğin istediği ayrıntılı incelemeye dayanmaması. Kararın esas numarasına ve temyiz sonucuna ulaşamadım. Yani Elmalıkent'in bugün alan bazlı bir projenin içinde olduğunu söyleyemiyorum; buradaki malik için de yol, şimdilik bina bazlı dönüşüm.

Bir uyarı: bazı haber listelerinde "Yukarı Dudullu riskli alanı" Ümraniye'ye yazılıyor. Resmî Gazete'deki karar (2742 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, 11 Temmuz 2020) başlığında Ataşehir İlçesi, Yukarı Dudullu Mahallesi diyor; yani bu karar Ümraniye'nin değil. Belediyenin performans programına göre İnkılap ve Yukarı Dudullu'daki bazı Hazine taşınmazları 2025'te rezerv yapı alanı oldu; bu bilgi tek ve ikincil bir kaynakta geçtiği için tabloya almadım.

6. Belediyenin açıkladığı diğer projeler

Ümraniye Belediyesi Kazım Karabekir (118 birim), İnkılap 1. etap (121 birim) ve Dumlupınar (285 birim) için de proje açıkladı. Bu alanlar için riskli alan ya da rezerv yapı alanı kararı bulamadım ve belediyenin iki ayrı açıklaması aynı projeleri bir yerde "yapılacak", diğerinde "tamamlanan" listesinde gösteriyor. Bu yüzden bu projeleri resmî bir alan kararı gibi okumayın; mahallenizdeyse belediyeden durumunu sorun. Belediyenin Karabekir ve Dudullu bölgeleri için verdiği on binlerce birimlik rakamlar plan beyanı, resmî karar değil.

Belediyenin 2026 performans programındaki gerçekleşmeler daha somut: 2024'te ilçede 246 riskli yapı tespit edildi, 231 riskli yapı yıkıldı. Bu rakamlar Ümraniye'deki dönüşümün ağırlık merkezinin alan projeleri değil tek tek binalar olduğunu gösteriyor.

7. İBB'nin deprem senaryosunda Ümraniye: hangi mahalleler

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü ile Boğaziçi Üniversitesi Kandilli Rasathanesi'nin hazırladığı, Haziran 2020 tarihli Ümraniye kitapçığı 7,5 büyüklüğündeki senaryo depremi için ilçedeki 52.612 binayı analiz ediyor. Kitapçığa göre binaların yüzde 72'si hasarsız, yüzde 20'si hafif, yüzde 7'si orta hasar görüyor; yaklaşık 4.265 bina orta ve üstü seviyede hasarlı. Ağır hasarlı bina tahmini 534, çok ağır hasarlı 105.

Rakamlar İBB kitapçığının Tablo 5-1'inden; bina sayısı tahmini, hasar olasılığı değil ve tekil binanın performansını söylemez. Kitapçığın grafiğine göre ilçedeki binaların yüzde 10'u 1980 öncesinde, yüzde 54'ü 1980-2000 arasında yapılmış; yani yaklaşık üçte ikisi 2000 ve öncesine ait (kitapçığın sonuç bölümü bu oranı daha yüksek veriyor, burada grafiği esas aldım). Senaryo depreminin gece olması halinde ilçede 42 civarında can kaybı ve 16.345 hanelik acil barınma ihtiyacı öngörülüyor.

Dikkat çeken nokta: riskli bina tahmininin en yüksek olduğu Cemil Meriç ve Necip Fazıl'da bir alan kararı yok. Bu mahallelerdeki binalar için dönüşüm ancak bina bazlı yolla, yani malikin başvurusuyla başlar.

8. Alan kararı dışında kalan binalar: bina bazlı yol

Yukarıdaki rezerv alanlar Ümraniye'nin yapı stokunun küçük bir kısmını kapsıyor. İlçedeki binaların büyük çoğunluğunda dönüşüm alan kararı olmadan, aynı sırayla işliyor:

1. Lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırırsınız; tek malikin başvurusu yeter. Ümraniye Belediyesi Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü de tespit başvurusu için dilekçe kabul ediyor.
2. Rapor kesinleşince tapuya riskli yapı belirtmesi işlenir ve tahliye süresi başlar; süreleri tahliye ve yıkım süreleri yazısında anlattık.
3. Malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla yeniden yapım kararı alır; imza vermeyen komşu için izlenecek yolu ayrı yazıda anlattık.
4. Yarısı Bizden ya da İADŞP'den birini seçip firma teklifi alırsınız; Ümraniye'ye özgü firma ve maliyet konularını Ümraniye kentsel dönüşüm rehberi sayfasında anlattık.

Bakanlığın İADŞP ön başvuru verisine göre Eylül 2026 itibarıyla Ümraniye'den 1.230 başvuru ve 8.393 bağımsız bölüm kaydedildi (AA, 30 Eylül 2026); bu ön başvuru sayısı, kullandırılan kredi değil.

9. Ümraniye'de geçerli destekler

Yarısı Bizden'in şartlarını Yarısı Bizden malik rehberinde, İstanbul kira yardımını İstanbul kira yardımı yazısında, İADŞP başvurusunu İADŞP rehberinde anlattık. Rezerv alan içindeki malikler için kira yardımı süresini uygulamayı yürüten kurum belirler.

10. Kendi binanızı üç adımda kontrol edin

1. Tapu beyanlar hanesi: e-Devlet'ten tapu bilgilerinizi sorgulayın. Riskli yapı ya da rezerv yapı alanı belirtmesi varsa süreç başlamış demektir.
2. Ümraniye Belediyesi Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü: ada-parsel numaranızla parselinizin Hekimbaşı, Topağacı, Site ya da Sondurak rezerv alanlarının içinde olup olmadığını ve belediyenin açıkladığı projelerden birine dahil olup olmadığını sorun.
3. İstanbul İl Müdürlüğü: rezerv alan Olurları ve plan askılarının resmî kaynağı. Askıdaki planlara itiraz süresi askı süresiyle sınırlı; duyuruları takip edin.

Sonuç

Kasım 2026 itibarıyla Ümraniye'de alan bazlı dönüşüm dört rezerv yapı alanında yürüyor: Hekimbaşı'nda konut teslimi başladı, Topağacı'nın 7,09 hektarlık planı Aralık 2025'te onaylandı, Site (Eski Çakmak) ve Sondurak'ta planlar askıya çıktı. Resmî Gazete'deki tek riskli alan kararı olan Elmalıkent, haberlere göre Danıştay'dan döndü. İBB'nin senaryosunda en çok ağır hasar Cemil Meriç ve Necip Fazıl'da bekleniyor ve bu mahallelerde alan kararı yok. Ümraniye'deki binaların büyük bölümünde dönüşüm riskli yapı raporuyla açılıyor ve Yarısı Bizden, İADŞP ve kira yardımı üçü de kullanılabiliyor.

Kararlar tarihleriyle verildi; Topağacı'nda ihale, yeni bir rezerv alan Oluru ya da Elmalıkent'in temyiz sonucu çıktıkça güncelleyeceğiz. İlk adım için binam kentsel dönüşüme uygun mu yazısındaki ön kontrolle başlayabilirsiniz.

Resmî kaynaklar:

• Cumhurbaşkanı Kararı 3164, Elmalıkent riskli alanı (RG 04.11.2020/31294)
• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

İlgili rehberler:

• Kadıköy'de Kentsel Dönüşüm Olacak Yerler 2026
• Üsküdar'da Kentsel Dönüşüm Olacak Yerler 2026
• İstanbul'da Kentsel Dönüşüm Firması Nasıl Seçilir?