Üsküdar'da Kentsel Dönüşüm Olacak Yerler 2026: Hangi Mahalleler?

"Üsküdar'da kentsel dönüşüm hangi mahallelerde" diye arayan malik genelde iki şeyi karıştırıyor: alan bazlı resmî kararlar ile belediyenin ve Bakanlığın site bazlı projeleri. Üsküdar'da Resmî Gazete'de yayımlanmış tek riskli alan var; onun dışındaki projeler ya Bakanlık Oluruyla belirlenen rezerv parselleri ya da tek site ölçeğinde Yarısı Bizden uygulamaları. İlçenin geri kalanında, yani Boğaz sırtlarından Ümraniye sınırına kadar uzanan 1-4 katlı eski stokta dönüşüm bina bazlı ilerliyor.

Bu yazıda Üsküdar'daki durumu karar türüne ve mahalleye göre ayırıyorum. Kaynaklar Resmî Gazete, TBMM tutanakları, Bakanlık ve Emlak Konut açıklamaları, İBB'nin deprem kayıp tahmini kitapçığı ve Üsküdar Belediyesi'nin açıklamaları; belediye beyanına ya da habere dayanan bilgileri ayrıca işaretledim. Üsküdar'da firma seçimi, Boğaz silüeti ve koruma kısıtları, m² maliyet ve kat karşılığı oranını Üsküdar kentsel dönüşüm rehberi sayfasında anlattık; burada yalnızca "nerede, hangi kararla" sorusuna cevap veriyorum.

1. Üsküdar'daki kararlar tek tabloda

"Olur künyesi bulunamadı" yazan satırlarda proje belediyenin ve Emlak Konut'un açıklamalarıyla doğrulanıyor ama rezerv alan belirlemesinin tarih ve sayısına ulaşamadım. Riskli alan, rezerv alan ve tek bina arasındaki farkı riskli yapı, riskli alan ve rezerv alan farkı yazısında anlattık.

2. Kirazlıtepe ve Ferah: 2018 riskli alanı

2018/11186 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı (karar tarihi 8 Ocak 2018, Resmî Gazete 10 Şubat 2018, sayı 30328) Üsküdar'da Çengelköy, Çengel Ferah ve Çengel Küplüce mahalleleri sınırları içindeki bazı alanları riskli alan ilan etti. Bu adlar kadastro mahalleleri; alanın idari karşılığı Kirazlıtepe ve Ferah mahalleleri, belediyenin deyişiyle "Çamlıca Camii çevresi". Kararın kroki eki alanı 18,25 hektar olarak veriyor; belediye 180.550 m² diyor. TBMM Genel Kurulu'nun Kasım 2018 tutanağına göre Bakanlık Mart 2018'de uygulama yetkisini Üsküdar Belediyesi'ne devretti ve alanda 788 hak sahibi vardı (vekil beyanı).

Belediyenin Temmuz 2023 açıklamasına göre proje üç etapta 1.876 konut ve 142 dükkan: 1. etap 501 konut ve 48 dükkan (ihale Mart 2019), 2. etap 706 konut, 75 dükkan ve cami (ihale Aralık 2020), 3. etap 666 konut, 20 dükkan, okul ve 2.500 araçlık otopark (ihale Nisan 2021). Bakanlık Eylül 2024'te 1. etap teslimlerinin yapıldığını ve 551 hak sahibinin taşındığını açıkladı; belediye 2023'te genişletilmiş proje alanını Küplüce, Kirazlıtepe, Ferah ve Mehmet Akif Ersoy'da yaklaşık 525 bin m², 1.218 bina ve 5.031 birim olarak tarif etti (haber kaynakları). 2. ve 3. etabın teslim tarihine dair resmî duyuru bulamadım; Nisan 2025'te bazı hak sahipleri kira yardımı ödemelerinin durduğunu söyleyerek haftalık eylem yaptı (haber kaynağı).

Kirazlıtepe'de malikseniz muhatabınız Üsküdar Belediyesi Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü. Alan bazlı projede hak sahipliği, değerleme ve yeni konuttaki payınız uzlaşma görüşmesinde belirlenir; müteahhitle doğrudan pazarlık yoktur. Etap sınırının dışındaki Ferah ve Küplüce sokakları bina bazlı yola tabi.

3. Mehmet Akif Ersoy 1151 ada ve Burhaniye: rezerv alanlar

Belediyenin Temmuz 2023 açıklamasına göre Mehmet Akif Ersoy Mahallesi'nde maliklerin üçte iki çoğunluğu sağladığı 1151 ada (85.221 m²) rezerv yapı alanı ilan edildi; alandaki 137 bina ve 546 bağımsız bölüm yıkıldı, Emlak Konut 50 blokta 1.116 konut ve 37 ticari birim yapıyor. İBB Meclisi bu alanın plan değişikliğini Mayıs 2015'te kabul etmişti; dönemin belediye başkanı 45 dönümlük alanın tamamının kamu mülkiyetinde olduğunu söyledi (haber kaynağı). Bakanlık Oluru tarih ve sayısına ulaşamadım.

Burhaniye'de 11.264 m²'lik rezerv alanda 10 bina ve 53 birim yıkıldı, 9 blokta 124 birim planlandı (belediye beyanı). Belediye meclisi Eylül 2021'de Mehmet Akif Ersoy ve Yavuztürk mahallelerinde başkana kentsel dönüşüm projesi geliştirme ve kat karşılığı sözleşme yetkisi verdi; Yavuztürk'te belediyenin 72, 73 ve 43 birimlik üç küçük projesi var (haber kaynakları). Bu mahallelerde malikseniz parselinizin rezerv listesinde olup olmadığını belediyeden yazılı sorun.

4. Özevim ve Altınköy 2: site bazlı iki örnek

Kandilli Özevim Sitesi, Eylül 2019 Silivri depreminde bir bloğu ağır hasar alan site. Bakan'ın Ekim 2025 açıklamasına göre 1,58 hektarlık alanda 293 konut Yarısı Bizden kapsamında yenilendi, inşaatı TOKİ yaptı, süreci Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yürüttü ve 250 hak sahibi yeni konutlarına taşınmaya başladı (haber kaynağı). Bakanlık bunu Yarısı Bizden'in alan bazlı ilk örneklerinden biri olarak sunuyor; yani hibe ve kredi tek binaya değil siteye birlikte uygulandı.

Bulgurlu Altınköy 2 Sitesi'nde Nisan 2021'deki balkon çökmesi sonrası 10 bina ve 320 birim tahliye edilip yıkıldı (belediye beyanı). Emlak Konut'un KAP açıklamasına göre projenin inşaat sözleşmesi 27 Ocak 2023'te imzalandı; teslim durumuna dair resmî kayıt bulamadım. İki örnek de aynı dersi veriyor: Üsküdar'da alan kararı olmayan bir sitede malikler çoğunluğu sağlayınca Bakanlık ya da belediye iştiraki devreye girebiliyor.

5. Üsküdar Yenileniyor: belediye ve İBB'nin ortak programı

Üsküdar Belediyesi ile İBB, Ağustos 2024'te Bağlarbaşı'nda düzenlenen lansmanla iş birliği protokolü imzaladı; program İstanbul Yenileniyor'un Üsküdar ayağı olarak KİPTAŞ ve belediyenin Kent A.Ş. iştirakiyle yürüyor (haber kaynağı). Platformun kendi sayfasına göre başvuru ücretsiz; 1999 öncesi binalar yenileme, hızlı taramada E sınıfı çıkan binalar güçlendirme başvurusu yapabiliyor. Temmuz 2024'te belediyenin ücretsiz hızlı tarama çağrısına 5.041 bina başvurdu (haber kaynağı).

Belediye meclisi Aralık 2024'te düşük gelirli malikler için inşaat maliyetine mali destek kararı açıkladı: şartlar arasında riskli yapı raporu, Üsküdar'da ikamet, hane gelirinin üç asgari ücretin altında olması ve İstanbul'da başka taşınmazı bulunmaması var; destek en fazla 80 m² üzerinden hesaplanıyor (haber kaynağı). Oranlar gelir dilimine göre değişiyor; 2026'da belediye yönetimi değiştiği için güncel şartları doğrudan belediyeden teyit edin.

6. İBB'nin deprem senaryosunda Üsküdar: hangi mahalleler

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü ile Boğaziçi Üniversitesi Kandilli Rasathanesi'nin Haziran 2020 tarihli Üsküdar kitapçığı 7,5 büyüklüğündeki senaryo depremi için ilçedeki 41.731 binayı analiz ediyor. Sonuç: binaların yüzde 67'si hasarsız, yüzde 23'ü hafif, yüzde 8'i orta, yüzde 1,5'i ağır ve yüzde 0,5'i çok ağır hasarlı; yaklaşık 3.980 bina orta ve üstü seviyede hasar görüyor. Kitapçık, Üsküdar'da yapıların büyük oranda 1-4 katlı olduğunu ve yüzde 85'inin 2000 ve öncesinde inşa edildiğini söylüyor; bu oran Kadıköy (yüzde 73) ve Pendik'ten (yüzde 67) yüksek.

Rakamlar kitapçığın Tablo 5-1'inden; bina sayısı tahmini, hasar olasılığı değil. Senaryo depreminin gece olması halinde ilçede 95 civarında can kaybı ve 15.087 hanelik acil barınma ihtiyacı öngörülüyor. Kitapçık küçük mahallelerdeki belirsizliğin yüksek olduğunu ve sonuçların tekil binanın performansını söylemediğini vurguluyor. Yamaç ve dere ağzı parsellerindeki zemin sorusunu zemin etüdü ve geoteknik rapor yazısında anlattık.

7. Alan kararı dışında kalan binalar: bina bazlı yol

Yarısı Bizden'in 2023 başvuru döneminde Üsküdar'dan 5.856 bina ve 58.919 bağımsız bölüm için 18.577 başvuru yapıldı (Bakan açıklaması, haber kaynağı); Bakanlığın İADŞP ön başvuru verisinde Eylül 2026 itibarıyla Üsküdar'dan 1.459 başvuru ve 13.503 bağımsız bölüm kayıtlı (AA, 30 Eylül 2026). Bu rakamlar ilçedeki talebin alan kararlarının çok ötesinde olduğunu gösteriyor; alan kararı olmayan her binada yol aynı:

1. Lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırırsınız; tek malikin başvurusu yeter. Üsküdar Yenileniyor'un hızlı taraması bunun yerine geçmez, ön eleme sayılır.
2. Rapor kesinleşince tapuya riskli yapı belirtmesi işlenir ve tahliye süresi başlar; süreleri tahliye ve yıkım süreleri yazısında anlattık.
3. Malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla yeniden yapım kararı alır; imza vermeyen komşu için izlenecek yolu ayrı yazıda anlattık.
4. Yarısı Bizden ya da İADŞP'den birini seçip firma teklifi alırsınız; Boğaz silüeti ve koruma kısıtlarının emsali nasıl sınırladığını Üsküdar kentsel dönüşüm rehberi sayfasında anlattık.

8. Üsküdar'da geçerli destekler

Yarısı Bizden'in şartlarını Yarısı Bizden malik rehberinde, İstanbul kira yardımını İstanbul kira yardımı yazısında, İADŞP başvurusunu İADŞP rehberinde anlattık. Kirazlıtepe gibi alan bazlı projelerde kira yardımı projenin kendi kapsamında ödenir; süresini uygulamayı yürüten kurum belirler.

9. Kendi binanızı üç adımda kontrol edin

1. Tapu beyanlar hanesi: e-Devlet'ten tapu bilgilerinizi sorgulayın. Riskli yapı, riskli alan ya da rezerv yapı alanı belirtmesi varsa süreç başlamış demektir.
2. Üsküdar Belediyesi Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü: ada-parsel numaranızla parselinizin Kirazlıtepe-Ferah riskli alanı, 1151 ada ya da Burhaniye rezerv alanı içinde olup olmadığını ve hangi etapta olduğunu sorun; Kuzguncuk, Çengelköy gibi koruma alanlarında kurul şartını da öğrenin.
3. İstanbul İl Müdürlüğü: riskli alan plan askıları ve rezerv alan Olurlarının resmî kaynağı. Askıdaki planlara itiraz süresi 30 gün.

Sonuç

Kasım 2026 itibarıyla Üsküdar'da Resmî Gazete'de tek riskli alan var: Kirazlıtepe ve Ferah'taki Çamlıca Camii çevresi. Orada 1. etap teslim edildi, 2. ve 3. etabın takvimi belirsiz. Mehmet Akif Ersoy 1151 ada ve Burhaniye'de Emlak Konut rezerv alan projeleri, Kandilli Özevim'de Yarısı Bizden teslimi, Bulgurlu Altınköy 2'de inşaat var. İlçenin geri kalanında, yapıların yüzde 85'inin 2000 ve öncesi olduğu stokta dönüşüm bina bazlı ilerliyor ve belediye ile İBB'nin ortak programı bu binalara başvuru alıyor. İBB'nin senaryosunda en çok ağır hasar Mimar Sinan, Bahçelievler, Yavuztürk ve Ünalan'da bekleniyor.

Kararlar tarihleriyle verildi; 2. ve 3. etap teslimleri, yeni rezerv alan Oluru ya da program şartları değiştikçe güncelleyeceğiz. İlk adım için binam kentsel dönüşüme uygun mu yazısındaki ön kontrolle başlayabilirsiniz.

İlgili rehberler:

• Kadıköy'de Kentsel Dönüşüm Olacak Yerler 2026
• Pendik'te Kentsel Dönüşüm Nerelerde? Olacak Yerler 2026
• İstanbul'da Kentsel Dönüşüm Firması Nasıl Seçilir?