Kadıköy'de Kentsel Dönüşüm Olacak Yerler 2026

"Kadıköy kentsel dönüşüm alanları" diye arayan malikin sorusu çoğu zaman şu: Fikirtepe'yi biliyorum, peki benim mahallem? Kadıköy'de alan bazlı karar yalnızca Fikirtepe ve çevresi ile Merdivenköy'deki küçük bir parsel grubu için var. İlçenin geri kalanında, yani Bağdat Caddesi hattından Koşuyolu'na kadar olan yoğun 1960-1990 stokunda dönüşüm tek tek binalar üzerinden, maliklerin kendi kararıyla ilerliyor ve belediye verisine göre tespitlerin büyük çoğunluğu zaten buralarda.

Bu yazıda Kadıköy'deki durumu karar türüne ve mahalleye göre ayırıyorum. Kaynaklar Resmî Gazete, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın Fikirtepe duyuruları, Kadıköy Belediyesi'nin açık veri portalı, İBB'nin deprem kayıp tahmini kitapçığı ve KİPTAŞ duyuruları; habere dayanan bilgileri ayrıca işaretledim. Kadıköy'de firma seçimi, m² maliyet ve kat karşılığı oranını Kadıköy kentsel dönüşüm rehberi sayfasında anlattık; burada yalnızca "nerede, hangi kararla" sorusuna cevap veriyorum.

1. Kadıköy'deki kararlar tek tabloda

Riskli alan, rezerv alan ve tek bina arasındaki farkı riskli yapı, riskli alan ve rezerv alan farkı yazısında anlattık. Fikirtepe'de bu fark yıllar içinde mahkeme kararlarıyla değiştiği için aşağıda ayrıca ele alıyorum.

2. Fikirtepe ve çevresi: 2013 kararı, Bakanlık devri, teslimler

2013/4749 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı (Resmî Gazete 31 Mayıs 2013, sayı 28663) Kadıköy sınırları içindeki bazı alanları riskli alan ilan etti. Karar metninde mahalle adı geçmez; alanın Fikirtepe, Dumlupınar, Eğitim ve Merdivenköy mahallelerini kapsadığını Kadıköy Belediyesi'nin kendi iklim eylem planı yazıyor. Haber ve akademik kaynaklarda alan yaklaşık 134 hektar olarak geçiyor; bu rakamı kararın kroki ekinden doğrulayamadım.

Alanın hukuki tarihi inişli çıkışlı. Haberlere göre riskli alan kararı 2016'da Danıştay'da iptal edildi; imar planları 2019'da idare mahkemesince, 1. ve 2. etap planları 2022'de yeniden iptal edildi. Bakanlık 1. etap için yeni planı Ocak 2023'te onayladı ve 2. etabı rezerv yapı alanı olarak Mayıs 2023'te askıya çıkardı (haber kaynakları; mahkeme künyelerine ulaşamadım). Pratik sonucu şu: alan bugün Bakanlık projesi olarak yürüyor, ama parselinizin hangi etapta ve hangi plana tabi olduğunu kendiniz sormanız gerekiyor.

Bakanlık 26 Kasım 2020'de Fikirtepe'de yarım kalan projeleri devralacağını, uygulamanın Emlak Konut eliyle yürütüleceğini ve alandaki 40 yapı adasında yaklaşık 60 bin kişinin etkilendiğini açıkladı. 5 Mayıs 2023 tarihli Bakanlık açıklamasına göre 1. etapta 1.648 konut 17 Nisan 2023'te teslim edildi, toplam hedef 12 bin konut, 2. ve 3. etap yaklaşık 380 bin metrekare ve 10 bin hak sahibi. İstanbul İl Müdürlüğü'nün 31 Ekim 2024 duyurusu 3419 ada 1 parseldeki konutların Kasım 2024'te randevuyla teslim edileceğini bildirdi; Mayıs 2026'da Bakan, Yeni Fikirtepe'de 11.729 bağımsız bölümün daha tamamlandığını açıkladı (haber kaynağı). Hak sahipleri için muhatap, Dumlupınar Mahallesi Yazıcılar Sokak'taki Fikirtepe İrtibat Ofisi.

Fikirtepe'de malikseniz süreç tek bina dönüşümünden farklı işler: müteahhitle doğrudan pazarlık yoktur; hak sahipliği, değerleme ve yeni konuttaki payınız Bakanlığın uzlaşma görüşmesinde belirlenir. Alan sınırının hemen dışındaki Merdivenköy ve Eğitim sokakları ise bina bazlı yola tabi.

3. Merdivenköy 746 ada ve Hasanpaşa

2015/7563 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı (Resmî Gazete 31 Mayıs 2015, sayı 29372) Merdivenköy Mahallesi'ndeki bir alanı riskli alan ilan etti. Haziran 2015 haberlerine göre bu, 746 ada 1 parsel ve yakın çevresindeki yaklaşık 15 bin metrekarelik alan; dönemin belediye başkanı karara dava açacaklarını söyledi. Davanın sonucuna ve alandaki uygulamanın bugünkü durumuna dair kayıt bulamadım.

Hasanpaşa'da Bakan, 5 Mayıs 2023'te tapu sorunu olan 37 parselin rezerv yapı alanı ilan edileceğini ve imar artışıyla vergi muafiyeti düzenlemesi planlandığını açıkladı. İlanın gerçekleştiğine dair resmî bir kayda ulaşamadım; Hasanpaşa'da malikseniz parselinizin bu listede olup olmadığını İl Müdürlüğü'nden sorun.

4. Alan dışı Kadıköy: riskli yapı tespitleri nerede yoğun

Kadıköy Belediyesi'nin açık veri portalında Afet İşleri Müdürlüğü'nün 2012-2022 tablosu var: belediyeye yapılan başvurularla 26.741 yapının 4.087'sinde riskli yapı tespiti yapıldı. Tespitlerin yıllara dağılımı 2015'te 1.109 ile zirve yapıp 2019'da 52'ye düştü, 2021-2022'de yeniden 200'ün üzerine çıktı.

İki uyarı: tablo yalnızca belediyeye yapılan başvuruları sayıyor, Bakanlığın lisanslandırdığı özel kuruluşların tespitleri dahil değil; Fikirtepe, Dumlupınar, Eğitim ve Merdivenköy Bakanlık yetkisinde olduğu için tabloda düşük görünüyor. Yine de tablo, Kadıköy'deki dönüşümün ağırlık merkezinin alan kararları değil, Bağdat Caddesi çevresindeki bina bazlı yenileme olduğunu gösteriyor. Belediye Başkanı Şubat 2025'te ilçede yaklaşık 6 bin binanın yenilendiğini açıkladı.

5. İBB'nin deprem senaryosunda Kadıköy: hangi mahalleler

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü ile Boğaziçi Üniversitesi Kandilli Rasathanesi'nin Haziran 2020 tarihli Kadıköy kitapçığı 7,5 büyüklüğündeki senaryo depremi için ilçedeki 25.210 binayı analiz ediyor. Sonuç: binaların yüzde 60'ı hasarsız, yüzde 27'si hafif, yüzde 10'u orta, yüzde 2'si ağır ve yüzde 1'i çok ağır hasarlı; yaklaşık 3.139 bina orta ve üstü seviyede hasar görüyor. Kitapçık, Kadıköy'de yapıların büyük oranda 5-8 katlı olduğunu ve yaklaşık yüzde 73'ünün 2000 ve öncesinde inşa edildiğini söylüyor.

Rakamlar kitapçığın Tablo 5-1'inden; bina sayısı tahmini, hasar olasılığı değil, ve kitapçık sonuçların tekil binanın performansını söylemediğini vurguluyor. Fikirtepe satırı 2019 envanterine dayanıyor; o tarihten sonra alandaki yıkımlar sürdü. İBB Şehir Planlama Müdürlüğü'nün Aralık 2025 tarihli Kadıköy Merkez raporu, Rasimpaşa, Caferağa ve Osmanağa çevresinde yapıların yüzde 85'inin 2000 öncesi olduğunu, bu bölgede 51 çok ağır ve 112 ağır hasarlı bina beklendiğini ve sahil şeridinde tsunami riski bulunduğunu söylüyor. Sahil bandındaki zemin sorusunu zemin etüdü ve geoteknik rapor yazısında anlattık.

6. İstanbul Yenileniyor: KİPTAŞ'ın Kadıköy'deki tek bina projeleri

İBB'nin 2021'de kurduğu İstanbul Yenileniyor sisteminin ilk tek yapı projesi Kadıköy'de yapıldı: Özden Apartmanı, 12 bağımsız bölümden 16 bağımsız bölüme. KİPTAŞ'ın kendi duyurularına göre Kozyatağı'ndaki Bahadır Apartmanı (1982 yapımı, 42 bağımsız bölüm) 4 Mart 2026'da hak sahiplerine teslim edilmeye başlandı; Caferağa'daki Adil Paşa Apartmanı'nın (1974 ruhsatlı, 12 hak sahibi) temeli 2 Mart 2026'da atıldı. Gökay (50 bağımsız bölüm) ve Gezgin (45) apartmanları da tamamlanan projeler listesinde. Bu model, alan kararı olmayan mahalledeki tek binanın belediye iştirakiyle yenilenmesi; özel müteahhitle kat karşılığı modelinin alternatifi, hangisinin uygun olduğunu teklifleri karşılaştırarak görürsünüz.

7. Alan kararı dışında kalan binalar: bina bazlı yol

Yarısı Bizden'in 2023 başvuru döneminde Kadıköy'den 2.817 bina ve 49.691 bağımsız bölüm için 9.695 başvuru yapıldı (Bakan açıklaması, haber kaynağı). Bu rakam ilçedeki talebin boyutunu gösteriyor; alan kararı olmayan her binada yol aynı:

1. Lisanslı kuruluşa ya da belediyenin laboratuvarına riskli yapı tespiti yaptırırsınız; tek malikin başvurusu yeter.
2. Rapor kesinleşince tapuya riskli yapı belirtmesi işlenir ve tahliye süresi başlar; süreleri tahliye ve yıkım süreleri yazısında anlattık.
3. Malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla yeniden yapım kararı alır; imza vermeyen komşu için izlenecek yolu ayrı yazıda anlattık.
4. Yarısı Bizden ya da İADŞP'den birini seçip firma teklifi alırsınız; Kadıköy'ün yüksek arsa değerinin pazarlıkta ne anlama geldiğini Kadıköy kentsel dönüşüm rehberi sayfasında anlattık.

8. Kadıköy'de geçerli destekler

Yarısı Bizden'in şartlarını Yarısı Bizden malik rehberinde, İstanbul kira yardımını ve Kadıköy Belediyesi'nin ek ödeme uygulamasını İstanbul kira yardımı yazısında, İADŞP başvurusunu İADŞP rehberinde anlattık. Fikirtepe gibi Bakanlık projelerinde kira yardımı projenin kendi kapsamında ödenir; süresini uygulamayı yürüten kurum belirler.

9. Kendi binanızı üç adımda kontrol edin

1. Tapu beyanlar hanesi: e-Devlet'ten tapu bilgilerinizi sorgulayın. Riskli yapı ya da riskli alan belirtmesi varsa süreç başlamış demektir.
2. Fikirtepe ve çevresindeyseniz: Fikirtepe İrtibat Ofisi'nden parselinizin etabını ve hak sahipliği durumunuzu sorun; Kadıköy Belediyesi bu alanda yetkili değil.
3. Diğer mahallelerdeyseniz: Kadıköy Belediyesi Afet İşleri Müdürlüğü'nden binanız için daha önce tespit başvurusu yapılıp yapılmadığını, İl Müdürlüğü'nden ise Hasanpaşa gibi planlanan rezerv alanlarda parselinizin olup olmadığını öğrenin.

Sonuç

Kasım 2026 itibarıyla Kadıköy'de Resmî Gazete'de iki riskli alan var: Fikirtepe ve çevresindeki dört mahalle (2013) ile Merdivenköy 746 ada çevresi (2015). Fikirtepe'de Bakanlık ve Emlak Konut 2023'ten beri konut teslim ediyor; Hasanpaşa'daki rezerv alan planı için yayımlanmış karar bulamadım. İlçenin geri kalanında dönüşüm bina bazlı ilerliyor ve belediye verisi tespitlerin Göztepe, Suadiye, Caddebostan ve Bostancı'da yoğunlaştığını gösteriyor. İBB'nin senaryosunda en çok ağır hasar Eğitim, Fikirtepe, Merdivenköy ve Rasimpaşa'da bekleniyor.

Kararlar tarihleriyle verildi; Hasanpaşa ilanı, Fikirtepe 2. ve 3. etap teslimleri ya da yeni plan askısı çıktıkça güncelleyeceğiz. İlk adım için binam kentsel dönüşüme uygun mu yazısındaki ön kontrolle başlayabilirsiniz.

İlgili rehberler:

• Üsküdar'da Kentsel Dönüşüm Olacak Yerler 2026
• Pendik'te Kentsel Dönüşüm Nerelerde? Olacak Yerler 2026
• İstanbul'da Kentsel Dönüşüm Firması Nasıl Seçilir?