Kat Maliki Rehberi
Kentsel Dönüşümde Komşu İmza Vermiyor: Çoğunluk Olarak Ne Yapmalı? (2026 Yol Haritası)
Tek bir komşu imza vermiyorsa adım adım: riskli yapı tespiti, itirazın gerçek sebebi, karşılaştırmalı teklif, usulüne uygun toplantı ve salt çoğunluk, noter / muhtarlık bildirimi, payı rızaen satın alma ya da açık artırma.
Hızlı Cevap
Kentsel dönüşümde bir komşu imza vermiyorsa çoğunluk olarak izlenecek sıra şudur: (1) binanın riskli yapı tespitinin yapılmış olduğundan emin olun, çünkü çoğunluk mekanizması 6306 sayılı Kanun kapsamında ancak tespitten sonra işler; (2) imza vermemenin gerçek sebebini öğrenin, çoğu zaman sorun projenin kendisi değil müteahhit payı, daire büyüklüğü ya da taşınma süresidir; (3) şartları birden fazla firmanın teklifiyle aynı masaya koyun; (4) toplantıyı usulüne göre ilan edip kararı hisse oranına göre salt çoğunlukla alın ve tutanağa bağlayın; (5) karar ve anlaşma şartlarını imza vermeyen komşuya noterle ya da muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirin; (6) hâlâ katılmazsa ya payını bedelde anlaşarak rızaen satın alın ya da kanuni yolla payı rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla alın. Tek bir komşu, salt çoğunluk sağlanmış bir binayı durduramaz.
Hızlı bakış
- Çoğunluk mekanizması riskli yapı tespitinden sonra işler; önce tespit.
- Karar eşiği hisse oranına göre salt çoğunluk (2023, 7471 sayılı Kanun); tek komşu salt çoğunluğu durduramaz.
- İmza vermemenin sebebi çoğu zaman şartlar: müteahhit payı, daire büyüklüğü, taşınma. Önce onları konuşun.
- Karar ve şartları noterle ya da muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirin.
- Son çare iki yol: payı rızaen satın almak ya da kanuni açık artırma.
Binanızda dönüşüm için herkes hazır, bir kişi hariç. Toplantıya gelmiyor, telefonları açmıyor ya da açıkça "ben imza atmam" diyor. Bu durumda aklınıza iki soru gelir: bu komşu bütün binayı durdurabilir mi ve biz ne yapmalıyız?
Bu yazı çoğunluk tarafının pratik yol haritası. İmza vermeyen malikin payına hukuken ne olduğunu, sürelerini ve haklarını ayrıntılı olarak imza vermeyen kat maliki ne olur yazısında anlattık; burada adım adım ne yapacağınıza odaklanıyoruz.
Adım 1 — Önce durumu netleştirin: riskli yapı tespiti var mı?
Çoğunluk kararı ve imza vermeyenin payının satışı 6306 sayılı Kanun'un mekanizmasıdır ve binanın riskli yapı olarak tespit edilmesiyle işlemeye başlar. Tespit yoksa "salt çoğunluk yeter" bilgisi sizin binanız için henüz geçerli değildir. Tapu kaydının beyanlar hanesinde riskli yapı belirtmesi olup olmadığına bakın; yoksa ilk adım tespittir. Tek bir malikin başvurusu tespit için yeterlidir; nasıl yapıldığını riskli yapı raporu rehberinde anlattık.
Adım 2 — İmza vermemenin gerçek sebebini öğrenin
Sahada "imza vermiyor" diye anlatılan malikin çoğu projeye değil şartlara karşıdır. İtirazlar genelde şu başlıklarda toplanır; her birinin konuşulabilir bir cevabı var:
| Duyduğunuz itiraz | Arkasındaki endişe | Masaya koyacağınız cevap |
|---|---|---|
| "Bu müteahhide güvenmiyorum" | Yarım kalan inşaat, gecikme | Birden fazla firmanın teklifi, referans kontrolü, teminat ve gecikme maddesi |
| "Dairem küçülecek" | Metrekare ve kat kaybı | İmar durumuyla yapılan hesap, sözleşmede net metrekare maddesi |
| "Nerede oturacağım?" | Taşınma dönemi ve kira gideri | Kira yardımı şartları, müteahhidin kira desteği teklifi |
| "Bu yaştan sonra taşınamam" | Yaşlı ya da hasta malikin güçlüğü | Taşınmada pratik yardım, geçici konut planı, aile ile görüşme |
| "Payımız az, müteahhit çok alıyor" | Pazarlık payı | Teklifleri aynı tabloda karşılaştırma, pay oranı pazarlığı |
Teklifleri karşılaştırmanın yolunu teklif karşılaştırma yazısında, daire büyüklüğünü daire küçülür mü yazısında, taşınma dönemini geçici konut rehberinde anlattık.
Adım 3 — Şartları birlikte, yazılı ve karşılaştırmalı konuşun
Tek bir müteahhidin sözlü teklifi, imza vermeyen komşunun şüphesini büyütür. Aynı binaya en az üç firmadan teklif alıp müteahhit payını, daire metrekarelerini, teslim süresini ve gecikme cezasını tek tabloda herkese gösterin. Komşunun istediği bir şart makulse (örneğin kendi dairesinin cephesi ya da metrekaresi) onu sözleşmeye koymak, açık artırma sürecinden çok daha ucuzdur.
Adım 4 — Toplantıyı usulüne göre yapın, kararı tutanağa bağlayın
Çoğunluk kararının sonradan tartışılmaması için usul önemlidir. Uygulama Yönetmeliği m.15/2'ye göre (4 Şubat 2026 değişikliği) toplantının yeri ve zamanı Ek-12 formuyla ilgili muhtarlıkta ya da bina henüz yıktırılmamışsa bina kapısında veya duyuru panosunda 15 gün süreyle ilan edilir. Karar hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır (6306 m.6/1): kişi sayısı değil arsa payı sayılır, gelmeyen ya da çekimser kalanın payı lehte sayılmaz.
Oylamada her malikin adını, arsa payını ve oyunu tutanağa yazın; lehte payların toplamının yarıyı geçtiği tutanaktan açıkça okunmalı. Tutanağın iskeletini toplantı ve tutanak rehberinde, hesabın örneklerini çoğunluk kararı yazısında bulabilirsiniz.
Adım 5 — Kararı ve şartları imza vermeyen komşuya bildirin
6306 m.6/1'e göre alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif ya da teklifin görülüp incelenebileceği yer, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilerek bildirilir. Muhtarlık ilanında ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır. 4 Şubat 2026 yönetmelik değişikliğiyle ruhsattan önce bu bildirimin yapılmış olması da aranıyor (m.15/4). Bu adım bir formalite değil: eksik bildirim, bütün süreci sonradan tartışmaya açabilir.
Adım 6 — Hâlâ katılmıyorsa: iki yol
a) Rızai yol: payı bedelde anlaşarak satın almak
Komşu dönüşüme katılmak istemiyor ama payının karşılığını almaya razıysa, çoğunluktaki malikler payı bedelde anlaşarak tapuda devralabilir. Bağımsız bir ekspertiz raporunu ortak zemin yapmak pazarlığı kısaltır. Bu yol çoğu zaman kanuni süreçten daha hızlıdır ve komşuluk ilişkisini de daha az yıpratır.
b) Kanuni yol: rayiç değerden açık artırma
6306 m.6/1'e göre katılmayanın arsa payı, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır. Paydaşlara satılamazsa pay, rayiç bedeli ödenerek Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır. Bu yolun ayrıntısını ve imza vermeyen malikin itiraz ile dava sürelerini imza vermeyen malik yazısında anlattık.
Sık yapılan hatalar
- Tespit yokken çoğunluk kararıyla ilerlemeye çalışmak. Mekanizma riskli yapı tespitinden sonra işler.
- Kişi sayısıyla oy saymak. Salt çoğunluk arsa payına göre hesaplanır.
- Bildirimi WhatsApp mesajıyla yapmak. Kanunun öngördüğü yol noter ya da muhtarlıkta 15 gün ilandır.
- Komşuyu hedef göstermek. Baskı itirazı sertleştirir; şartları yazılı konuşmak imzayı getirir.
- "2/3 lazım" diye beklemek. Eşik 2023'ten beri salt çoğunluk.
Sonuç
Tek bir komşunun imza vermemesi, riskli yapı tespiti yapılmış ve salt çoğunluğu sağlamış bir binayı durduramaz. Ama en hızlı yol hukuk değil çoğu zaman şartlardır: itirazın sebebini öğrenmek, teklifleri karşılaştırmalı göstermek ve makul talepleri sözleşmeye koymak. Bunlar işe yaramazsa toplantıyı usulüne göre yapıp kararı bildirin; son çare olarak payı rızaen ya da kanuni açık artırmayla satın almak her zaman mümkün.
İlgili rehberler:
Sıkça Sorulan Sorular
›Tek bir komşu imza vermezse kentsel dönüşüm durur mu?
Bina riskli yapı olarak tespit edildiyse ve malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla karar aldıysa durmaz. 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi 2023'te 7471 sayılı Kanunla değişti ve eşik 'en az üçte iki'den salt çoğunluğa indi. Karara katılmayan komşunun arsa payı, rayiç değeri tespit ettirilip bu değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılabilir. Ama bu yolun süresi ve gerginliği düşünülünce, önce komşunun itirazını konuşup çözmeye çalışmak neredeyse her zaman daha hızlıdır.
›İmza vermeyen komşuyu nasıl ikna ederiz?
Önce neden imza vermediğini öğrenin; itiraz genelde dört başlıkta toplanır: müteahhide güvensizlik, yeni dairenin küçüleceği korkusu, taşınma döneminde nerede oturacağı ve yaşlı ya da hasta malikin taşınma zorluğu. Her birinin somut cevabı var: birden fazla firmanın teklifini aynı tabloda göstermek, sözleşmeye metrekare ve teslim süresi maddesi koymak, kira yardımı şartlarını anlatmak, gerekiyorsa taşınma sürecinde pratik yardım teklif etmek. İkna, baskıyla değil bu sorulara yazılı cevapla ilerler.
›Çoğunluk imza vermeyen komşunun payını satın alabilir mi?
Evet. Rızai yolda komşuyla bedelde anlaşıp payını tapuda devralabilirsiniz; bedeli konuşurken bağımsız bir ekspertiz raporunu ortak zemin yapmak işi kolaylaştırır. Kanuni yolda ise 6306 m.6/1'e göre katılmayanın payı zaten karara katılan paydaşlara, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılır; yani çoğunluktaki malikler bu açık artırmada payı alabilir. Paydaşlara satılamazsa pay rayiç bedeli ödenerek Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır.
›İmza vermeyen komşuya bildirim nasıl yapılır?
6306 m.6/1'e göre alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif ya da teklifin görülebileceği yer, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilerek bildirilir; muhtarlık ilanında ilanın son günü bildirim tarihi sayılır. Toplantının ilanı için de Uygulama Yönetmeliği m.15/2 (4 Şubat 2026 değişikliği) muhtarlıkta ya da bina henüz yıkılmamışsa bina kapısında 15 gün ilanı öngörür. Bildirimin eksik yapılması kararı sonradan tartışmalı hâle getirebileceği için bu adımı bir avukatla birlikte yürütmek güvenlidir.
›Komşu imza vermiyorsa müteahhit bulmak zorlaşır mı?
Çoğunluk henüz sağlanmamışsa evet; birçok firma karar alınmamış binaya teklif vermekte isteksizdir. Çoğunluk sağlanmışsa ve süreç usulüne göre ilerliyorsa, malik uzlaşması sürecini daha önce yönetmiş firmalar bu binalarda çalışmaya alışkındır. Firma görüşmesinde 'imza vermeyen malik olan bir binada daha önce çalıştınız mı, süreç nasıl ilerledi?' diye sormak doğru firmayı ayırt etmenin iyi bir yoludur.
İlgili araçlar & hesaplayıcılar
Binanız için firma mı arıyorsunuz?
Ücretsiz başvurunuzu bırakın; bölgenizde kentsel dönüşüm yapan anlaşmalı inşaat firmalarıyla eşleştiğinde size dönüş yapılır. Bağlayıcılık yok, karar her zaman sizin.
İlgili yazılar
Hukuk
Kentsel Dönüşümde İmza Vermeyen Kat Maliki Ne Olur? Payın Satışı, Süreler ve Haklar (2026)
İmza vermeyen malik salt çoğunluğu durduramaz: eşik 2023'te 7471 sayılı Kanunla 2/3'ten salt çoğunluğa indi. Bildirim (noter / muhtarlıkta 15 gün), payın rayiç değerden açık artırmayla satışı, 15 gün itiraz ve 30 gün dava hakkı.
Devamını oku
Kat Maliki Rehberi
Kentsel Dönüşümde Komşularla Nasıl Anlaşılır? Malik Birliği Kurma Rehberi 2026
Kentsel dönüşümün en zor kısmı bina değil, komşularla anlaşmaktır. Malik birliğini nasıl kurar, toplantıyı nasıl yönetir, salt çoğunluğu nasıl sağlar ve anlaşmayan malikle nasıl baş edersiniz? Dağınık maliklerden organize bir gruba geçmenin pratik yol haritası — 2026.
Devamını oku
Kat Maliki Rehberi
Kat Malikleri Toplantısı: Tebligat, Tutanak ve Kararın Belgelenmesi (2026)
Çoğunluk sağlandı ama karar hukuken geçerli mi? Toplantı çağrısının maliklere nasıl duyurulacağı, kimin katıldığının nasıl kayda geçeceği, oy sayımı, tutanağın içeriği ve imzalar, katılmayan malike tebligat. Kararın sonradan iptal edilmemesi için belgelendirme rehberi.
Devamını oku
Hukuk
Dönüşüm Sürecindeki Daireyi Satmak veya Almak 2026 — Malik ve Alıcı İçin Risk Rehberi
Kentsel dönüşüme girmiş bir daire satılır mı, alınır mı? Sözleşme imzalandıktan sonra satışta hak ve borçların devri, kat irtifakı aşamasında satış, alıcının kontrol etmesi gereken belgeler ve fiyatın hangi aşamada ne kadar değiştiği. 2026 rehberi.
Devamını oku