Dönüşüm Sürecindeki Daireyi Satmak veya Almak 2026 — Malik ve Alıcı İçin Risk Rehberi

İki farklı insan bu yazıyı okuyor ve ikisinin de derdi aynı kâğıda bakıyor. Birincisi malik: "Bina yıkılacak, ben bu işi bekleyemem, daireyi satsam mı?" İkincisi alıcı: "Kentsel dönüşüme girecek bir daire buldum, piyasanın epey altında. Alsam mı?" İkisi de doğru soruyu soruyor ama ikisi de genelde yanlış yerden başlıyor: fiyattan. Oysa bu işte fiyattan önce cevaplanması gereken şey şu — süreç hangi aşamada ve bu aşamada tam olarak ne el değiştiriyor?

Bu yazıda dönüşümün her aşamasında neyin satıldığını, sözleşmenin ne olacağını, alıcının hangi belgeleri isteyeceğini ve fiyatın aşamaya göre neden değiştiğini anlatacağım. Satıştan doğan vergi tarafını ayrı bir yazıda ele aldık — daire satış vergisi ve değer artışı kazancı yazımıza mutlaka bakın; burada konumuz vergi değil, işin kendisi ve riski.

Önce şunu netleştirin: hangi aşamadasınız?

Dönüşüm bir anda olup biten bir şey değil; yıllara yayılan bir süreç ve her aşamada tapunuzda duran şey farklı. Bu tablo, satıcı da alıcı da olsanız işin haritası:

Tablodaki en tehlikeli satır dördüncüsü: bina yıkıldıktan sonra satılan "daire". İnsanlar hâlâ "3+1 daire satıyorum" diye ilan veriyor ama ortada daire yok; satılan şey bir arsa payı ve o payın karşılığında ileride verilecek bir söz. Alıcı bunu anladığında iş çoktan bitmiş oluyor. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farkı bilmiyorsanız önce kat irtifakı ve kat mülkiyeti farkı yazımızı okuyun; bu yazının geri kalanı ancak o ayrımı bildiğinizde anlamlı.

Satıcıysanız: sözleşmedeki haklarınız ne olacak?

Diyelim müteahhitle kat karşılığı sözleşmesi imzaladınız ve şimdi satmak istiyorsunuz. Buradaki en büyük yanılgı şu: "Ben daireyi satarım, alıcı da müteahhitten dairesini alır, bana ne."

Öyle olmuyor. Kat karşılığı sözleşmesi sizinle müteahhit arasında kurulmuş bir ilişkidir ve sözleşmeden doğan hak ve borçlar taşınmazla birlikte otomatik el değiştirmez. Ne olacağı sözleşmenin niteliğine, tapuya şerh verilip verilmediğine ve devir sırasında yapılan düzenlemeye bağlıdır. Yani bunu şansa bırakırsanız, alıcı ortada kalabilir; siz de "artık benimle ilgisi yok" diyemeyebilirsiniz.

Uygulamadaki temiz yol şu: satışı yaparken alıcıyı sözleşmeye taraf olarak dahil etmek. Müteahhidin de bilgisi ve katılımıyla, hakların ve borçların devri yazılı hâle getirilir. Böylece alıcı doğrudan müteahhide muhatap olur, siz de temiz çıkarsınız. Bu işlemin nasıl kurgulanacağı sözleşmenizin metnine bağlıdır ve mutlaka bir avukatla yapılmalıdır — internetten okuduğunuz genel bilgiyle götürülecek bir konu değil. Sözleşmenin yapısı için kentsel dönüşüm sözleşmesi tam rehberimize bakın.

Bir de şu var: satmak yerine hisse satışı yolları veya doğrudan arsa satışı gibi seçenekleri de değerlendirin. "Süreci bekleyemiyorum" diyorsanız, aslında elinizde üç farklı çıkış modeli var; model karşılaştırma yazımız hangisinin size uyduğunu gösteriyor.

Alıcıysanız: ucuzluğun adı belirsizliktir

Şimdi diğer taraftan bakalım. Dönüşüm sürecindeki daireler gerçekten ucuz. Ama neden ucuz olduğunu doğru anlamak lazım: siz indirim almıyorsunuz, belirsizlik satın alıyorsunuz. Aradaki fark, satıcının üzerinden atmak istediği riskin fiyatı.

Bu kötü bir iş demek değil — riski doğru fiyatlayabiliyorsanız gerçekten iyi bir fırsat olabilir. Ama şu üç riski açık gözle görün:

• Zaman riski: "Gelecek yıl başlıyor" denen projelerin üç yıl sonra hâlâ başlamadığı çok görüldü. Komşular anlaşmamış olabilir, ruhsat çıkmayabilir. Sürelerin gerçekte nasıl işlediğini kentsel dönüşüm ne kadar sürede biter yazımızda anlattık.
• Müteahhit riski: Firma işi yarıda bırakırsa siz de o kaderi satın almış olursunuz. Müteahhidin mali gücünü mali güç yazımızdaki yöntemlerle kontrol edin — evet, alıcı olarak da bunu yapmalısınız.
• Belge riski: Tapuda ipotek, haciz veya şerh olabilir; satıcının size söylemediği bir borç ilişkisi olabilir.

Buradaki ölçü basit: ödediğiniz iskonto, aldığınız riskin karşılığı mı? Kat irtifakı kurulmuş, ruhsatı çıkmış, inşaatı yükselen bir projede risk düşüktür ama fiyat da yükselmiştir. Henüz sözleşmesi bile imzalanmamış bir binada fiyat cazip ama aldığınız şey neredeyse bir temenni. Ortada bir doğru cevap yok; ama hangisini aldığınızı bilerek alın.

Alıcının istemesi gereken belgeler

Bu listeyi kaydedin. Dönüşüm sürecindeki bir daireyi alacaksanız, aşağıdakileri görmeden kapora bile vermeyin:

1. Güncel tapu kaydı ve takyidat belgesi: Üzerinde ipotek, haciz, şerh var mı? Bu pazarlık edilemez. Satıcı "tapum temiz" diyorsa, belgeyle göstersin.
2. Riskli yapı tespit raporu: Gerçekten alınmış mı, ne zaman alınmış, itiraz süreci var mı? Riskli yapı raporu yazımız neye bakacağınızı anlatıyor.
3. Kat karşılığı sözleşmesinin tam metni ve ekleri: Şartname dahil. "Özet" kabul etmeyin. Size verilecek dairenin ne olduğu, teslim süresi ve gecikme cezası orada yazar.
4. Kat malikleri kararı: Çoğunluk gerçekten sağlanmış mı, kaç malik anlaşmamış? Anlaşmayan malik varsa süreç uzar.
5. İmar durum belgesi: Parselin kapasitesi vaat edilen projeyle uyuşuyor mu? Emsal yazımız bunu nasıl okuyacağınızı gösteriyor.
6. Kat irtifakı kurulduysa: Onaylı proje ve bağımsız bölüm listesi. Aldığınız bağımsız bölümün numarası, katı ve alanı projeyle uyuşmalı.
7. İnşaat başladıysa: Yapı ruhsatı ve yapı denetim sözleşmesi.

Bir belgeyi göstermekten kaçınan satıcı size bir şey söylüyordur — dinleyin. Sahibinden alım satımda çıkan klasik anlaşmazlıkları bu yazıda toplamıştık; çoğu, işte bu listedeki bir belgenin görülmemesinden çıkıyor.

Yıkılmış binanın "dairesini" satın almak

Ayrı bir başlık açıyorum, çünkü en çok mağduriyet burada. Bina yıkıldıysa ortada daire yoktur. Tapunuzda hâlâ eski bağımsız bölüm görünüyor olabilir ama fiilen arsa payı satın alıyorsunuz.

Bu şu demek: elinize geçecek yeni daire, sözleşmede yazan taahhüde bağlı. O sözleşme kötüyse, taahhüt belirsizse veya müteahhit sözünü tutmazsa, elinizde bir toprak parçasının yüzdesi kalır. "Bana C Blok 5. kat verilecekmiş" cümlesinin hiçbir hükmü yok; hüküm, yazılı sözleşmede ve kat irtifakı tapusunda.

Bu aşamada alım yapacaksanız benim tavsiyem net: kat irtifakı kurulmuşsa alın, kurulmamışsa çok dikkatli olun. Kat irtifakı, size verilecek bağımsız bölümü tapuda somutlaştırır; o olmadan aldığınız şey bir vaattir. Ve bu aşamadaki her alım, mutlaka avukat eliyle yapılmalı — burada tasarruf edeceğiniz danışmanlık ücreti, kaybedeceğiniz paranın yanında hiçbir şey.

Özet

Toparlayayım. Kentsel dönüşüme girmiş daire satılabilir; riskli yapı raporu ya da imzalanmış sözleşme tek başına engel değildir. Ama neyi sattığınız aşamaya göre değişir: önce daire, yıkımdan sonra arsa payı, kat irtifakından sonra kâğıt üstündeki bir bağımsız bölüm. Satıcıysanız en kritik iş, sözleşmeden doğan hak ve borçları düzgün devretmek; bunlar taşınmazla otomatik geçmez, alıcıyı müteahhidin katılımıyla sözleşmeye taraf yapın. Alıcıysanız fiyat avantajının adı belirsizliktir; takyidatlı güncel tapu kaydını ve sözleşmenin şartname dahil tam metnini görmeden adım atmayın, yıkılmış binada kat irtifakı yoksa iki kere düşünün. Son not: bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; devir işlemini bir avukatla, vergi tarafını bir mali müşavirle birlikte yürütün — bu iki masraf, bu işte en ucuz sigortadır.

İlgili rehberler:

• Kentsel dönüşümde daire satış vergisi ve değer artışı kazancı
• Kat irtifakı ve kat mülkiyeti farkı
• Anlaşmayan malik ve hisse satışı
• Sahibinden kentsel dönüşüm anlaşmazlıkları