Kat Maliki Rehberi
İzmir'de Kentsel Dönüşüm Olacak Yerler 2026: Riskli Alanlar, Büyükşehir Alanları ve Bayraklı-Bornova Kararı
Karabağlar'da 540 + 191 hektarlık riskli alanlar, Narlıdere ve Karşıyaka Cumhuriyet, Büyükşehir'in 6 dönüşüm alanı (Örnekköy, Uzundere, Ege, Ballıkuyu, Aktepe-Emrez, Güzeltepe) ve Bayraklı-Bornova'da bina bazlı dönüşümün önünü açan Eylül 2026 plan kararı. Binanız kapsamda mı, üç adımda öğrenin.
Hızlı Cevap
İzmir'de 2026 itibarıyla kentsel dönüşümün resmî kararla adı konmuş yerleri üç katmanda toplanıyor. Bakanlığın 6306 sayılı Kanun'a göre ilan ettiği riskli alanlar: Karabağlar'da 540 hektar (Cennetçeşme, Limontepe, Gazi, Devrim dahil 10 mahalle; 2012 kararı) ve ilçenin kuzeydoğusunda Buca sınırına uzanan 191 hektar (2013), Narlıdere'de 43 hektar (Narlı, Çatalkaya, Atatürk, 2. İnönü'nün bir bölümü; 2013) ve Karşıyaka Cumhuriyet Mahallesi'nde 2,59 hektar. Büyükşehir'in 5393 sayılı Kanun'la yürüttüğü altı alan: Karşıyaka Örnekköy, Karabağlar Uzundere, Konak Ege Mahallesi ve Ballıkuyu, Gaziemir Aktepe-Emrez, Çiğli Güzeltepe. Üçüncü katman Bayraklı ve Bornova: Büyükşehir Meclisi'nin Eylül 2026 plan kararı, oradaki eski ve riskli binaların bina bazında yıkılıp yeniden yapılmasının önünü açtı. Bu listelerin dışındaki her binada dönüşüm, kendi riskli yapı raporunuzla ilerler.
Hızlı bakış
- Bakanlık riskli alanları (6306): Karabağlar 540 ha (10 mahalle, 2012) + 191 ha (kuzeydoğu, Buca sınırı, 2013), Narlıdere 43 ha (2013), Karşıyaka Cumhuriyet 2,59 ha. İl Müdürlüğü toplamı 918 hektar.
- Büyükşehir alanları (5393/73): Örnekköy, Uzundere, Ege Mahallesi, Ballıkuyu, Aktepe-Emrez, Güzeltepe; 248 hektar, 6.346 bağımsız bölüm inşaatta, ~1.150 birim teslim edildi.
- Bayraklı ve Bornova: alan ilanı yok; Eylül 2026 meclis kararı eski binaların bina bazında yıkılıp yeniden yapılmasının imar engelini kaldırdı (Bayraklı'da 10 yıl süre).
- Yarısı Bizden İzmir'de yok; 6306 kira yardımı (6.500 TL) ve İADŞP kredisi var. Büyükşehir'in 20.000 TL'si yalnız kendi alanlarında.
- Listede olmayan binalar için yol kapalı değil: riskli yapı raporuyla bina bazlı dönüşüm İzmir'in her mahallesinde açık.
30 Ekim 2020 depreminden sonra İzmir'de "kentsel dönüşüm olacak yerler" listeleri çoğaldı. Bu listelerin sorunu şu: 2012'de ilan edilmiş ama 14 yıldır plan davasıyla uğraşan bir riskli alanla, belediyenin anahtar teslim ettiği bir proje ve bir başkanın "orayı da yapacağız" dediği mahalle aynı satırda duruyor. Kat maliki için bu ayrım para ve zaman demek: alan kararı olan yerde muhatap ve takvim Bakanlığın ya da belediyenin, alan dışında kalan binada ipler sizin elinizde.
Bu yazıda İzmir'deki durumu karar türüne göre ayırıyorum: önce Bakanlığın riskli alan kararları, sonra Büyükşehir'in kendi alanları, sonra Bayraklı-Bornova'daki yeni imar kararı ve en sonda listede olmayan binanın ne yapacağı. Kaynaklar Kentsel Dönüşüm Başkanlığı İzmir İl Müdürlüğü duyuruları, belediye meclis kararları ve belediyelerin kendi proje sayfaları; haber kaynağına dayanan bilgileri ayrıca işaretledim. Rakamlar Eylül 2026 itibarıyla geçerli. Firma seçerken İzmir'e özgü zemin ve deprem konularını İzmir'de firma seçimi yazısında anlattık; burada yalnızca "nerede, hangi kararla" sorusuna cevap veriyorum.
1. Önce ayrımı yapalım: İzmir'de dört farklı "dönüşüm alanı" var
İzmir'deki kararların hepsi aynı hukuki zemine oturmuyor. Dört tip görüyorsunuz ve her birinde malikin konumu farklı:
| Karar türü | Kim verir | Malik için anlamı | İzmir örneği |
|---|---|---|---|
| Riskli alan (6306 s.k.) | Bakanlar Kurulu / Cumhurbaşkanı kararı, Resmî Gazete | Bakanlık ya da yetkilendirdiği belediye alanın tamamında plan ve uygulama yapar; bina bazlı rapor gerekmez, kira yardımı 48 aya kadar çıkabilir | Karabağlar 540 ha, Narlıdere 43 ha |
| Rezerv yapı alanı (6306 s.k.) | Bakanlık | Genelde kamu mülkü ya da boş alan; dönüşümden çıkan hak sahiplerine konut üretmek için kullanılır, mevcut malik için doğrudan sonuç doğurmaz | Bayraklı Mansuroğlu 9.293 m² |
| Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı (5393 s.k. m.73) | Belediye meclisi | Belediye anlaşma, plan ve inşaatı yürütür; muhatap belediye, model yüzde yüz uzlaşma ve yerinde dönüşüm | Örnekköy, Uzundere, Ege Mahallesi |
| İmar plan notu (bina bazlı kolaylaştırma) | Büyükşehir meclisi | Alan ilanı değil; eski plan hükümleri yüzünden ruhsat alamayan parsellerde yıkıp yeniden yapmanın önü açılır, muhatap kendi müteahhidiniz | Bayraklı ve Bornova, Eylül 2026 |
Bir de bunların hiçbirine girmeyen "açıklama" katmanı var: basın toplantısında sayılan mahalleler. Onlar niyettir, karar değil. Riskli alan ile rezerv alan arasındaki farkı ayrıca riskli yapı, riskli alan ve rezerv alan farkı yazısında anlattık.
2. Bakanlığın riskli alanları: Karabağlar, Narlıdere, Karşıyaka
İl Müdürlüğü'nün kentsel dönüşüm sunumuna göre İzmir'de 6306 sayılı Kanun kapsamında ilan edilmiş riskli alanların toplamı 918,2 hektar; 5393 sayılı Kanun'la ilan edilen belediye alanları 305,47 hektar; ikisi birlikte 1.223,67 hektar. Aşağıda kararını ve sınırını bulabildiğim alanları veriyorum; dördü birlikte yaklaşık 777 hektar ediyor, kalan kısım Kemalpaşa gibi uygulama yetkisi verilmiş ilçelerdeki alanlar olabilir, karar künyesini bulamadığım için listelemedim.
a) Karabağlar 540 hektar: İzmir'in en büyük riskli alanı
Bakanlar Kurulu'nun 7 Aralık 2012 tarih ve 2012/4048 sayılı kararı (Resmî Gazete 31 Aralık 2012, sayı 28514) Cennetçeşme, Salih Omurtak, Bahriye Üçok, Limontepe, Ali Fuat Erdem, Umut, Gazi, Özgür, Yüzbaşı Şerafettin ve Devrim mahallelerini kapsayan yaklaşık 540 hektarlık alanı riskli alan ilan etti. Komşu birkaç mahallenin bir bölümü de sınır krokisinin içinde kalıyor; kesin cevap ada-parselle alınır.
Uygulama etaplar hâlinde: yaklaşık 101,4 hektarlık 1. etabın nazım ve uygulama imar planları Bakanlıkça resen onaylandı ve Ocak 2020'de askıya çıktı. İl Müdürlüğü'nün sunumuna göre bu etapta 4.000 konut, 350.000 m² bölge parkı ile eğitim, sağlık ve spor donatıları planlanıyor; uygulayıcı İlbank. 2., 3., 4. ve 5. etapları kapsayan yaklaşık 390 hektarın planları 31 Ağustos 2022'de onaylandı ve itirazlar üzerine Temmuz 2023'te bir kez daha askıya alındı. Yerel basına göre bu planların bir bölümü yargıya taşındı ve birden fazla iptal kararı verildi (haber kaynağı; dava dosyalarını görmedim). Malik için sonuç: alan 14 yıldır ilan edilmiş durumda, ama parselinizin hangi etapta olduğu ve o etapta uygulamanın ne zaman başlayacağı ancak Karabağlar Belediyesi imar müdürlüğü ile İl Müdürlüğü'nden ada-parsel numarasıyla öğrenilebiliyor.
b) Karabağlar kuzeydoğu 191 hektar: Buca sınırına uzanan alan
Resmî Gazete'nin 25 Temmuz 2013 tarih ve 28718 sayılı nüshasında yayımlanan kararla, Karabağlar'ın kuzeydoğusunda doğuda Melez Çayı, batıda Yeşillik Caddesi, güneyde Gaziemir ve Buca ilçe sınırlarıyla çevrili yaklaşık 191 hektar riskli alan ilan edildi. Alanın Karabağlar tarafındaki Osman Aksüner, Aşık Veysel ve Aydın mahalleleri ile Buca'da Seyhan Mahallesi'ni kapsadığı aktarılıyor; mahalle listesini karar metninden doğrulayamadım, sınır krokisi esas. Karabağlar Belediyesi'nin hazırladığı 2. etap (yaklaşık 106 hektar) planları 31 Ağustos 2022'de onaylandı, 46 itiraz üzerine kısmen değiştirilip Mayıs-Haziran 2023'te yeniden askıya çıktı.
c) Narlıdere 43 hektar: 13 yıl sonra uzlaşma masası
Bakanlar Kurulu kararı 25 Haziran 2013 tarih ve 28688 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı; Narlı, Çatalkaya, Atatürk ve 2. İnönü mahallelerinin bir bölümünü kapsayan yaklaşık 43 hektarlık alanda plan ve uygulama yetkisi Narlıdere Belediyesi'ne verildi. İl Müdürlüğü'nün haberine göre Bakanlık Aralık 2016'da alan sakinleriyle bilgilendirme toplantısı yaptı. Yerel basına göre Narlı ve Çatalkaya'daki 13 hektarlık bölümün plan ve yetki süreçleri tamamlandı; konsept projesi biten 3,5 hektarlık 1. etap için hak sahipleriyle uzlaşma görüşmeleri 1 Eylül 2026'da açılan Uzlaşma Ofisi'nde başladı (haber kaynağı, Eylül 2026). Bu alanda daireniz varsa muhatabınız Narlıdere Belediyesi'nin uzlaşma masası.
d) Karşıyaka Cumhuriyet Mahallesi 2,59 hektar
Cumhuriyet Mahallesi'nde Taş Ocağı mevkiindeki yaklaşık 2,59 hektarlık alan 6306 kapsamında riskli alan; yerel basına göre ilan 2013'te heyelan tehlikesi gerekçesiyle yapıldı ve plan yetkisi Karşıyaka Belediyesi'ne verildi. Belediyenin hazırlattığı planlar Bakanlıkça 14 Ocak 2021 ve 7 Haziran 2022'de onaylandı; revizyon planı 22 Ocak 2026 tarihli Bakanlık yazısıyla onaylanıp 10-24 Şubat 2026'da askıya çıktı (İl Müdürlüğü duyurusu 2026/11). Büyükşehir'in açıklamalarında Karşıyaka'da "riskli ilan edilmiş 2 mahalle" ve imar planı revizyonu yapılan 6 mahalle geçiyor; ikinci riskli mahallenin karar künyesini bulamadım, bu yüzden adını yazmıyorum.
e) Rezerv alan örneği: Bayraklı Mansuroğlu
Bayraklı Mansuroğlu Mahallesi'nde 52 ada 318, 319 ve 385 parseller 21 Kasım 2022 tarihli Bakanlık Oluru ile rezerv yapı alanı ilan edildi. Alan 9.293 m²; plana göre zemin + 7 katlı ticaret-konut yapısı ve park. Yerel basına göre 192 konutluk projenin revize planı 8-22 Eylül 2026'da askıdaydı. Bu tip alanlar mevcut maliklerin dönüşümü için değil, dönüşümden çıkan hak sahiplerine ya da kamuya konut üretmek için kullanılır; Mansuroğlu'nda oturan bir malik için doğrudan sonuç doğurmuyor.
3. Büyükşehir'in altı alanı: yüzde yüz uzlaşma, yerinde dönüşüm
İzmir Büyükşehir Belediyesi 5393 sayılı Kanun'un 73. maddesine dayanarak altı alanda toplu dönüşüm yürütüyor; belediyenin Ocak 2026 açıklamasına göre toplam 248 hektarda 6.346 bağımsız bölümün inşaatı başladı, 1.955 riskli bağımsız bölüm yıkıldı ve yaklaşık 1.150 birim hak sahiplerine teslim edildi. Model: belediye hak sahibiyle sözleşme yapar, inşaatı ihaleyle yaptırır, yeni daireyi teslim eder; arada müteahhit pazarlığı yoktur.
| Alan | İlçe | Büyüklük | Eylül 2026 durumu |
|---|---|---|---|
| Örnekköy | Karşıyaka | 18 ha, 1.290 bina | %98 uzlaşma; 1-2. etap teslim edildi (143 + 190 birim), 3-4. etap 1.018 konut 2026 teslim hedefi, 5. etap 585 birim inşaatta, 6. etap ihale edildi |
| Uzundere | Karabağlar | 32 ha | Anlaşmalar tamam; 3-4. etapta 1.422 + 1.283 birim inşaatta |
| Ege Mahallesi | Konak | 1. etap | 702 konut + 4 işyeri inşaatta |
| Aktepe-Emrez | Gaziemir | 122 ha | Uzlaşma ve inşaat birlikte; 1-2. etap 293 + 261 birim |
| Ballıkuyu | Konak | 48 ha | Uzlaşma ve proje çalışması sürüyor |
| Güzeltepe | Çiğli | — | Belediye listesinde; kamuya açık etap verisi bulamadım |
Örnekköy verileri belediyenin Şeffaf İzmir proje sayfasından, diğer etap rakamları belediyenin ANKA'ya yaptığı açıklamalardan (Şubat 2024, Haziran 2026 güncellemesi). Bu alanlarda hak sahibi olan malik için iki pratik sonuç var. Birincisi kira yardımı: Büyükşehir Meclisi'nin 10 Aralık 2025 tarih ve 1408 sayılı kararıyla bu alanlardaki hak sahiplerine 48 ayı geçmemek üzere aylık 20.000 TL ödeniyor; Bakanlığın 6.500 TL'lik 6306 yardımıyla ilişkisini İzmir kira yardımı yazısında anlattık. İkincisi daire dağılımı: yerel basına göre belediye, yeni dairelerin hak sahiplerine dağıtımını numarataj sistemine bağlayan bir düzenleme yaptı (haber kaynağı); kura ve daire seçimi konusunu genel olarak daire seçimi ve kura yazısında bulabilirsiniz.
Bu alanların dışında kalan Kadifekale ve Yeşildere, belediyenin proje listesinde ayrı bir başlık: 2003'te afete maruz bölge ilan edilen heyelan sahasında tahliye ve park düzenlemesi yapılıyor; burası yeni konut için değil, taşınma için bir program. Sakinlerin bir bölümü Uzundere'deki konutlara yönlendirildi.
4. Bayraklı ve Bornova: alan ilanı değil, bina bazlı dönüşüme yeşil ışık
30 Ekim 2020 depreminin en ağır hasarı Bayraklı ve Bornova'daydı; bu iki ilçede bugün en çok sorulan soru "bizim mahalle de dönüşüm alanı mı?" Cevap hayır, ama daha kullanışlı bir şey var. Büyükşehir Belediyesi 30 Ekim 2025'te "İzmir Yenileniyor" programını açtı; deprem sonrası bina envanterine dayanarak pilot bölge olarak Bayraklı ve Bornova seçildi; belediyenin açıklamasına göre ilk iki ayda 160 başvuru geldi. Program bir alan ilanı değil: belediye, başvuran binaların dönüşüm sürecine eşlik edeceğini açıkladı, inşaatı belediyenin yapacağına dair bir karar yok.
Asıl kilit karar Eylül 2026'da geldi. Büyükşehir Meclisi, Bayraklı'da imar planında "Mevcut Plandaki Durumu Korunacak Alan" olarak tanımlı bölgelerde ruhsatlı yapıların yıkılıp yeniden yapılabilmesine imkân veren plan notunu oy birliğiyle kabul etti ve bunun için 10 yıllık bir dönüşüm süresi belirledi. Bornova'da ise 30 Ekim 2020 depreminde hasar gören, eski yönetmeliklere göre yapılmış ya da riskli tespit edilen yapılar için koruma alanı sınırları ve plan hükümleri yeniden düzenlendi; komisyon raporu, yol, otopark ve yeşil alanı yetersiz bölgelerde ada bazında kütle etüdü ve kentsel tasarım çalışması yapılabileceğini not etti. Bu kararların anlamı şu: o bölgelerdeki eski binaların çoğu mevcut plan hükümleriyle yeniden ruhsat alamıyordu, şimdi bina bazlı yol açıldı. Muhatap belediye değil, sizin seçeceğiniz firma; süreç de klasik 6306 süreci: rapor, çoğunluk kararı, müteahhit, ruhsat.
Bayraklı ya da Bornova'da 2000 öncesi bir binanız varsa yapılacak ilk iş, parselinizin bu plan notunun kapsamındaki alan tanımına girip girmediğini ilçe belediyesinin imar müdürlüğünden yazılı olarak öğrenmek. Girmiyorsa da bina bazlı yol kapalı değil; yalnızca imar durumunuzu ayrıca hesaplamanız gerekir, bunun yolunu imar durum belgesi rehberinde anlattık.
5. Listede yoksanız: bina bazlı dönüşüm İzmir'in her yerinde açık
Yukarıdaki kararlar İzmir'deki eski yapı stokunun küçük bir bölümünü kapsıyor. Geri kalan binalar için 6306 sayılı Kanun'un bina bazlı yolu her mahallede aynı şekilde işler:
- Lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırırsınız; tek malikin başvurusu yeter. İzmir'de körfez çevresindeki alüvyon zeminde zemin etüdü raporun en önemli parçasıdır.
- Rapor kesinleşince tapuya riskli yapı belirtmesi işlenir ve tahliye süresi başlar; süreleri tahliye ve yıkım süreleri yazısında anlattık.
- Malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla yeniden yapım ya da güçlendirme kararı alır.
- Müteahhit seçilir ve sözleşme yapılır. İzmir'e özgü zemin, deprem fırsatçılığı ve İADŞP finansmanı konularını İzmir'de firma seçimi yazısında ayrıntılı anlattık.
Finansman tarafında iki uyarı. Birincisi, Yarısı Bizden İzmir'de geçerli değil; kampanyanın dayanağı olan 8189 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı yalnızca İstanbul'u kapsıyor. İkincisi, İzmir İADŞP kapsamındaki yedi ilden biri; hane başına 3 milyon TL'ye varan kredinin şartlarını İADŞP kredi rehberinde anlattık.
6. Kendi binanızı üç adımda kontrol edin
- Tapu beyanlar hanesi: e-Devlet'ten tapu bilgilerinizi sorgulayın. "6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı" belirtmesi varsa binanız için süreç zaten başlamış demektir.
- İlçe belediyesi imar müdürlüğü: ada-parsel numaranızla parselinizin riskli alan, Büyükşehir dönüşüm alanı ya da Bayraklı-Bornova plan notu kapsamında olup olmadığını sorun. Alan kararları mahalle sınırıyla değil krokiyle çıkar; "mahallemiz listede" cümlesi tek başına bir şey söylemez.
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı İzmir İl Müdürlüğü: 6306 kapsamındaki riskli alan ve rezerv alan kararlarının resmî kaynağı; Karabağlar ve Narlıdere alanlarında hangi etapta olduğunuzu da burası söyler.
Sonuç
Eylül 2026 itibarıyla İzmir'de resmî kararı olan dönüşüm yerleri Bakanlığın Karabağlar (540 + 191 hektar), Narlıdere ve Karşıyaka Cumhuriyet riskli alanları ile Büyükşehir'in Örnekköy, Uzundere, Ege Mahallesi, Ballıkuyu, Aktepe-Emrez ve Güzeltepe alanları. Bayraklı ve Bornova'da alan ilanı yok, ama Eylül 2026 plan kararı bina bazlı dönüşümün önünü açtı. Bu listelerin dışında kalan her bina için riskli yapı raporuyla açılan yol İzmir'in tamamında geçerli; oturduğunuz mahallenin adının geçmemesi dönüşüm hakkınızı etkilemez, yalnızca muhatabınızın kim olacağını belirler.
Bu yazıdaki kararlar tarihleriyle birlikte verildi; yeni alan ilanı ya da meclis kararı çıktıkça güncelleyeceğiz. Kendi binanız için ilk adımı atmak istiyorsanız binam kentsel dönüşüme uygun mu yazısındaki ön kontrolle başlayın.
İlgili rehberler:
Sıkça Sorulan Sorular
›İzmir'de kentsel dönüşüm hangi mahallelerde olacak?
Resmî kararı bulunan yerler şunlar: Karabağlar'da Cennetçeşme, Salih Omurtak, Bahriye Üçok, Limontepe, Ali Fuat Erdem, Umut, Gazi, Özgür, Yüzbaşı Şerafettin ve Devrim mahallelerini kapsayan 540 hektarlık riskli alan ile ilçenin Melez Çayı-Yeşillik Caddesi arasındaki kuzeydoğu kesiminde Buca sınırına uzanan 191 hektarlık riskli alan; Narlıdere'de Narlı, Çatalkaya, Atatürk ve 2. İnönü mahallelerinin bir bölümünü kapsayan 43 hektar; Karşıyaka Cumhuriyet Mahallesi'nde 2,59 hektar. Büyükşehir'in kendi kanunuyla yürüttüğü alanlar Örnekköy, Uzundere, Ege Mahallesi, Ballıkuyu, Aktepe-Emrez ve Güzeltepe. Bayraklı ve Bornova'da ise alan ilanı değil, bina bazlı dönüşümü kolaylaştıran bir imar kararı var. Kararlar mahalle sınırıyla değil ada-parsel krokisiyle çıkar; mahallenizin adı listede olsa bile parselinizin sınır içinde olup olmadığını belediyeden teyit edin.
›Karabağlar'daki 540 hektarlık riskli alanda oturuyorum, binam ne olacak?
Bu alan 7 Aralık 2012 tarihli Bakanlar Kurulu kararıyla riskli alan ilan edildi ve uygulama yetkisi Bakanlıkta. İlk etap olan yaklaşık 101,4 hektarlık kısmın imar planları Bakanlıkça onaylandı; İl Müdürlüğü'nün sunumuna göre bu etapta 4.000 konut ve 350.000 metrekare bölge parkı planlanıyor, uygulayıcı İlbank. Kalan etapların planları da 2022'de onaylanıp 2023'te yeniden askıya çıktı, ancak planların bir bölümü yargıya taşındı ve iptal kararları verildi; bu yüzden ilan edileli 14 yıl olan alanda uygulama takvimi hâlâ net değil. Riskli alanda tek binanızı kendi müteahhidinize verip yeniden yaptırmak, alan planı ve Bakanlık uygulaması öne çıktığı için çoğu zaman mümkün olmaz. Parselinizin hangi etapta olduğunu ve o etap için ruhsat verilip verilmediğini Karabağlar Belediyesi imar müdürlüğünden ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı İzmir İl Müdürlüğü'nden öğrenin.
›Bayraklı ve Bornova'daki Eylül 2026 kararı ne anlama geliyor?
İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi, Bayraklı'da imar planında 'Mevcut Plandaki Durumu Korunacak Alan' olarak tanımlı bölgelerde ruhsatlı yapıların yıkılıp yeniden yapılabilmesi için plan notu değişikliğini oy birliğiyle kabul etti ve bunun için 10 yıllık dönüşüm süresi belirledi. Bornova'da ise 30 Ekim 2020 depreminde hasar gören, eski yönetmeliklere göre yapılmış ya da riskli tespit edilen binalar için koruma alanı sınırları ve plan hükümleri yeniden düzenlendi; bu düzenleme meclisin 9 Mart 2026 tarihli kararıyla uyumlu hâle getirildi. Bu bir riskli alan ilanı değil: belediye gelip binanızı yapmayacak, muhatabınız kendi seçeceğiniz müteahhit. Kararın işlevi, eski plan hükümleri yüzünden ruhsat alamayan parsellerde bina bazlı dönüşümün imar engelini kaldırmak. Bayraklı ya da Bornova'da eski bir binanız varsa parselinizin bu alan tanımına girip girmediğini belediyeden sorun.
›Büyükşehir'in dönüşüm alanında kira yardımı ne kadar?
İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 10 Aralık 2025 tarih ve 1408 sayılı kararına göre belediye, 5393 sayılı Kanun'un 73. maddesiyle ilan edilmiş kendi dönüşüm alanlarındaki hak sahiplerine 48 ayı geçmemek üzere aylık 20.000 TL kira yardımı ödüyor. Bu tutar İzmir'deki her riskli bina için değil, yalnızca Uzundere, Ege Mahallesi, Örnekköy, Ballıkuyu, Aktepe-Emrez ve Güzeltepe gibi ilan edilmiş alanlar için geçerli. Bu alanların dışındaki riskli binalarda devreye giren yardım Bakanlığın 6306 kira yardımı; İzmir'in bulunduğu il grubunda malik için aylık 6.500 TL. Şartları ve iki yardımın birlikte alınıp alınamadığını İzmir kira yardımı rehberimizde anlattık.
›İzmir'de Yarısı Bizden var mı?
Hayır. Yarısı Bizden kampanyasının dayanağı olan 8189 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı yalnızca İstanbul'daki kentsel dönüşüm uygulamalarını kapsıyor. İzmir'de geçerli olan destekler 6306 sayılı Kanun'un ülke genelindeki araçları: anlaşmayla tahliye eden malike kira yardımı, onun yerine seçilebilen faiz destekli yapım ya da güçlendirme kredisi, tapu ve noter harcı muafiyetleri. İzmir ayrıca İADŞP kapsamındaki yedi ilden biri; hane başına 3 milyon TL'ye varan bu kredinin şartlarını ayrı yazıda anlattık. Bir firma İzmir'de 'Yarısı Bizden ile yapıyoruz' diyorsa bunu kararın kapsam maddesiyle karşılaştırın.
›Mahallem listede yoksa kentsel dönüşüm yapamaz mıyım?
Yapabilirsiniz. Alan kararları Bakanlığın ya da belediyenin toplu uygulama yapacağı yerleri gösterir; bina bazlı dönüşüm ise 6306 sayılı Kanun'un herkese açık yolu. Lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırırsınız, rapor kesinleşince hisse oranına göre salt çoğunlukla karar alır ve müteahhitle anlaşırsınız. İzmir'in hiçbir mahallesi bu yola kapalı değil. Aradaki fark muhatap: alan kararı olan yerde belediye ya da Bakanlık, alan dışında sizin seçtiğiniz firma.
İlgili araçlar & hesaplayıcılar
Binanız için firma mı arıyorsunuz?
Ücretsiz başvurunuzu bırakın; bölgenizde kentsel dönüşüm yapan anlaşmalı inşaat firmalarıyla eşleştiğinde size dönüş yapılır. Bağlayıcılık yok, karar her zaman sizin.
İlgili yazılar
Kat Maliki Rehberi
İzmir'de Kentsel Dönüşüm Firması Nasıl Seçilir? Malik Rehberi 2026
30 Ekim 2020 depremi İzmir'de dönüşümü hızlandırdı, ama sahaya çıkan firma sayısını da artırdı. Körfez çevresinin zemin gerçeği, zemin etüdü ve deprem-güçlendirme deneyiminin önemi, İADŞP 3 milyon kredi avantajı ve fırsatçı firmalara karşı korunma — İzmirli kat maliki için güvenilir müteahhit seçme rehberi 2026.
Devamını oku
Devlet Desteği
İzmir Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı 2026 — ÇŞB + İBŞB 20.000 TL
ÇŞB maliğe 6.500 TL/ay öder. İzBB'nin 20.000 TL'si ise tüm İzmir'i değil, ilan edilmiş dönüşüm alanlarını kapsar; o alanlarda toplam 26.500 TL/ay.
Devamını oku
Hukuk
Riskli Yapı, Riskli Alan, Rezerv Yapı Alanı — Farkları 2026
Riskli yapı tek binadır (rapor, parsel bazlı). Riskli alan bütün bölgedir (Cumhurbaşkanı kararı, planlı). Rezerv yapı alanı hak sahibi yerleştirme + kaynak alanıdır. Üçü de 6306 kapsamında ama süreç farklı.
Devamını oku
Kat Maliki Rehberi
Bursa'da Kentsel Dönüşüm Olacak Yerler 2026: Karara Bağlanan Mahalleler
Yıldırım'da 13 mahallelik 445 hektar ve 12 proje, Nilüfer'de Barış-Esentepe, Osmangazi'de Çiftehavuzlar. Hangi mahalle resmî kararla dönüşüm alanı, hangisi sadece niyet; binanızın kapsamda olup olmadığını üç adımda nasıl öğrenirsiniz.
Devamını oku