Bursa'da Kentsel Dönüşüm Olacak Yerler 2026: Karara Bağlanan Mahalleler

"Bursa'da kentsel dönüşüm olacak yerler" sorusunun internetteki cevabı çoğunlukla mahalle adlarından oluşan bir liste. O listelerin sorunu şu: hangi mahallenin resmî kararla dönüşüm alanı olduğu, hangisinin bir belediye başkanının açıklamasında geçtiği, hangisinin sadece "eski binası çok" diye yazıldığı birbirine karışıyor. Bir kat maliki için bu ayrım para demek: alan kararı olan yerde muhatap ve takvim belediyeninkidir, alan dışında kalan binada ise ipler sizin elinizde.

Bu yazıda Bursa'daki durumu karar türüne göre ayırıyorum: önce meclis kararı ya da riskli alan ilanı bulunan yerler, sonra planlama ve niyet aşamasındakiler, en sonda da listede olmayan binanın ne yapacağı. Kaynaklar belediye meclis karar özetleri ve belediyelerin kendi duyuruları; haber kaynağına dayanan bilgileri ayrıca işaretledim. Rakamlar Eylül 2026 itibarıyla geçerli.

1. Önce ayrımı yapalım: dört farklı "dönüşüm alanı" var

Bursa'daki kararların hepsi aynı hukuki zemine oturmuyor. Dört tip görüyorsunuz ve her birinde malikin konumu farklı:

Bir de bunların hiçbirine girmeyen "açıklama" katmanı var: başkanın basın toplantısında saydığı mahalleler. Onlar niyettir, karar değil. Aşağıda her yeri bu dörtlüye göre yerleştirdim. Riskli alan ile rezerv alan arasındaki farkı ayrıca riskli yapı, riskli alan ve rezerv alan farkı yazısında anlattık.

2. Yıldırım: Bursa'nın dönüşüm merkezi

Bursa'da kararların en yoğun olduğu ilçe Yıldırım. İki ayrı karar katmanı var ve ikisini karıştırmamak gerekiyor.

a) 13 mahalle, 445 hektar: planlama alanı

Yıldırım Belediye Meclisi'nin 8 Aralık 2025 tarihli karar özetine göre 152 Evler, Baruthane, Beyazıt, Davutkadı, Eğitim, Güllük, Mehmet Akif Ersoy, Mimarsinan, Ortabağlar, Selçukbey, Sinandede, Siteler ve Şükraniye mahallelerini kapsayan yaklaşık 445 hektarlık alanda, 30 Haziran 2026 tarihine kadar yeni imar durum belgesi verilmemesi, imar uygulaması yapılmaması ve inşaat ruhsatı düzenlenmemesi kararlaştırıldı. Vakıf ve kamu mülkleri, kamusal alanlar ve belediyenin kendi dönüşüm projelerine bağlı yerler bu yasağın dışında.

Bu kararın anlamı şu: alan henüz "dönüşüm alanı" değil, dönüşüm planlanacak alan. Belediye 3 Haziran 2026'da bu 445 hektar için kentsel dönüşüm modeli ve imar planlarının hazırlanması ihalesine çıktı; iş süresi sözleşmeden itibaren 250 gün. Yani plan askıya 2027'nin ilk yarısında çıkabilir. Bu tarihe kadar alandaki bir binayı tek başına müteahhide verip yeniden yaptırmak, ruhsat alınamadığı için fiilen mümkün değil. Ruhsat durdurma süresinin 30 Haziran 2026'dan sonra uzatıldığını doğrulayamadım; alanda daireniz varsa bunu belediyeden ada-parsel numarasıyla teyit edin.

b) 7 mahalle, 12 proje: uygulama aşaması

Belediyenin 19 Aralık 2025 duyurusuna göre Mevlana, Şirinevler, Beyazıt, Arabayatağı, Mimarsinan, Ortabağlar ve Davutkadı mahallelerinde 12 ayrı kentsel dönüşüm çalışması başlatılıyor: 2.722 bağımsız birim yıkılacak, 3.151 konut yapılacak. Bunlar proje bazlı; yani mahallenin tamamı değil, belirlenen ada-parseller kapsamda.

Yerel basında Nisan 2026'da derlenen proje envanteri (haber kaynağı, belediyenin tek listesi değil) şöyle:

• Tamamlanan: Mevlana 7. Etap (644 konut, 177 ticari), Çınarönü (262 konut), Mimarsinan 1. Etap (131 konut), Yiğitler (104 konut).
• İnşaat sürüyor: Davutkadı-Yediselviler-Sıracevizler (235 konut), Ulus (284 konut, 28 ticari).
• Planlanan: Millet Mahallesi 3111 parsel (400 konut), Şirinevler (480 konut, 80 ticari) ve Şirinevler 8119 parsel 1. Etap (190 konut), Mevlana 8. Etap (610 konut, 145 ticari), Mimarsinan 2. Etap (160 konut, 19 ticari), Arabayatağı cami çevresi (555 konut), Beyazıt (365 konut), Davutkadı 2-3. Etap (250 konut), Karapınar sosyal alan projesi.

Ağustos 2026'da yerel basında Cumalıkızık, Değirmenönü ve Karapınar hattında 3.600 konutluk bir proje daha yer aldı; bunun meclis kararını ya da belediye duyurusunu görmedim, şartlı okuyun.

Yıldırım'da malik için pratik sonuç: eğer parseliniz 12 projeden birinin ada listesindeyse muhatabınız belediye ve sözleşme belediyenin modelidir. 445 hektarlık alandaysanız ama proje listesinde değilseniz, şu an bekleme dönemindesiniz. İkisinde de değilseniz bina bazlı yol açık.

3. Nilüfer: belediye şirketiyle yürüyen model

Nilüfer Belediye Meclisi Kasım 2025'te oy birliğiyle Barış Mahallesi'nde 1,17 hektar ve Esentepe Mahallesi'nde 10,22 hektar alanı Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı ilan etti; yetki Büyükşehir'den ilçeye devredildi. Belediyenin 6 Şubat 2026 duyurusuna göre uygulama, belediyenin kurduğu NilKent şirketi üzerinden yürüyecek: vatandaşın karşısındaki taraf müteahhit değil, belediye. Barış pilot alanının uzlaşma, planlama ve inşaat dahil yaklaşık 24 ayda bitirilmesi hedefleniyor; ardından İhsaniye-Karaman-Esentepe hattında yaklaşık 70 hektarlık alan dört etapta ele alınacak. Belediye ilçede toplam 26 riskli bölge belirlediğini açıkladı, ama bunların adları ve sınırları kararla ilan edilmedi.

Nilüfer'de dikkat edilecek nokta: "26 riskli bölge" ifadesi bir envanterdir, karar değil. Bugün itibarıyla hukuki statüsü olan alan yalnızca Barış ve Esentepe. Diğer mahallelerdeki 1990'lar ve öncesi siteler için bina bazlı yol açık; birden çok bloğu olan sitelerde süreç farklı işler, onu çok bloklu sitede kentsel dönüşüm yazısında anlattık.

4. Osmangazi: Çiftehavuzlar riskli alan, Ebu İshak niyet

Osmangazi Belediyesi'nin 2 Ağustos 2025 duyurusuna göre Çiftehavuzlar Mahallesi riskli alan statüsünde ve ilk uygulama yaklaşık 15 bin metrekarelik bir sahada başlıyor: 104 parseldeki 145 bağımsız bölümün yerine 284 konut (3+1, 96 m²) ve 19 işyeri yapılacak; hak sahiplerine 114 konut ve 19 işyeri verilecek. Model, Bakanlık ve belediye koordinasyonunda hak sahibi anlaşması. Riskli alan 6306 kapsamında olduğu için Bakanlık destekleri (kira yardımı, faiz desteği) bu alanda geçerli; riskli alanlarda kira yardımı süresinin 48 aya kadar uzayabildiğini kira yardımı rehberinde anlattık.

Bursa Büyükşehir Belediyesi 13 Eylül 2025'te Ebu İshak Mahallesi için "kentsel dönüşüm ve yenileme çalışmalarını hemen başlatmak istiyoruz" açıklaması yaptı. Bu bir niyet beyanı; hukuki araç, alan sınırı, bina sayısı ve finansman açıklanmadı. Ebu İshak'ta daireniz varsa bugün itibarıyla bağlayıcı bir karar yok.

5. Büyükşehir'in 380 hektarlık çalışması: tasarım, karar değil

Bursa Büyükşehir Belediyesi Ocak 2026'da Merinos Parkı çevresi ile Soğanlı ve çevre mahalleleri kapsayan yaklaşık 380 hektarlık alanda "ekolojik temelli bütüncül kentsel tasarım" çalışması yürüttüğünü açıkladı: 65 metrelik Kuzey Bulvarı, yaya öncelikli akslar, ağaç sayısını 1.500'den 45.000'e çıkarma hedefi. Çalışma Bursa Planlama Ajansı koordinasyonunda ve tasarım aşamasında. Meclis kararıyla ilan edilmiş bir dönüşüm alanı, riskli alan kararı ya da hak sahibi modeli yok. Soğanlı ve çevresinde oturan malik için bu, "gündemde" demek; "kapsamda" demek değil.

6. Listede yoksanız: bina bazlı dönüşüm Bursa'nın her yerinde açık

Yukarıdaki kararlar Bursa'daki eski yapı stokunun küçük bir bölümünü kapsıyor. Geri kalan binalar için 6306 sayılı Kanun'un bina bazlı yolu her mahallede aynı şekilde işler:

1. Lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırırsınız; tek malikin başvurusu yeter.
2. Rapor kesinleşince tapuya riskli yapı belirtmesi işlenir ve yıkım süreci başlar; süreler için tahliye ve yıkım süreleri yazısına bakın.
3. Malikler çoğunluk kararıyla yeniden yapım ya da güçlendirme kararı alır.
4. Müteahhit seçilir ve sözleşme yapılır. Bursa'ya özgü pazarlık dinamiklerini (ilçeden ilçeye değişen pay oranı, Büyükşehir + ilçe çift ruhsat süreci) Bursa'da firma seçimi yazısında ayrıntılı anlattık.

Bir uyarı: Yıldırım'daki 445 hektarlık alanda bu yol geçici olarak kapalı, çünkü ruhsat verilmiyor. Diğer tüm mahallelerde açık. Alan kararı beklemek yerine bina bazlı ilerlemenin bir avantajı da var: müteahhit seçimi, daire dağılımı ve sözleşme şartları sizin kontrolünüzde kalır.

7. Kendi binanızı üç adımda kontrol edin

1. Tapu beyanlar hanesi: e-Devlet'ten tapu bilgilerinizi sorgulayın. "6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı" belirtmesi varsa binanız için süreç zaten başlamış demektir.
2. İlçe belediyesi imar müdürlüğü: ada-parsel numaranızla parselinizin ilan edilmiş bir alan, planlama sahası ya da proje listesinde olup olmadığını sorun. Yıldırım'daysanız imar durum belgesi alabilip alamadığınız da burada belli olur; belgenin ne olduğunu imar durum belgesi rehberinde anlattık.
3. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı Bursa İl Müdürlüğü: 6306 kapsamındaki riskli alan ve rezerv alan kararlarının resmî kaynağı. Mahalle adıyla değil ada-parselle sorun; kararlar sınır krokisiyle çıkar, mahalle sınırıyla örtüşmez.

Sonuç

Eylül 2026 itibarıyla Bursa'da resmî kararı olan dönüşüm yerleri Yıldırım'daki 13 mahallelik planlama alanı ve 12 proje, Nilüfer'de Barış ve Esentepe, Osmangazi'de Çiftehavuzlar. Merinos-Soğanlı ve Ebu İshak henüz niyet ve tasarım aşamasında. Bu listelerin dışında kalan her bina için riskli yapı raporuyla açılan yol Bursa'nın tamamında geçerli; oturduğunuz mahallenin adının geçmemesi dönüşüm hakkınızı etkilemez, yalnızca muhatabınızın kim olacağını belirler.

Bu yazıdaki kararlar tarihleriyle birlikte verildi; belediye meclisleri yeni alan ilan ettikçe güncelleyeceğiz. Kendi binanız için ilk adımı atmak istiyorsanız binam kentsel dönüşüme uygun mu yazısındaki ön kontrolle başlayın.

İlgili rehberler:

• Bursa'da Kentsel Dönüşüm Firma Seçimi
• Riskli Yapı, Riskli Alan ve Rezerv Alan Farkı
• Kira Yardımı Kimler Alabilir? 2026