Müteahhit Sözlüğü

Türkiye'de kentsel dönüşüm süreçlerinden sorumlu bakanlık.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (ÇŞB), 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde kentsel dönüşüm uygulamalarını yürütür. İl müdürlükleri Yarısı Bizden ve İADŞP başvurularını alır, hak sahipliği belirlenir, hakediş ödemeleri buradan organize edilir.

Nisan 2026'da çıkan İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi: 7 ilde konut başına 3 milyon TL kredi.

İADŞP, İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Manisa, Tekirdağ ve Kahramanmaraş illerinde geçerli kentsel dönüşüm kredi paketidir. Konut başına 3.000.000 TL kredi sağlar; 180 ay vade, %0,69 aylık faiz, ilk 12 ay ödemesiz. Yarısı Bizden'in aksine hibe yoktur — %100 kredi. Aynı malik Yarısı Bizden ile İADŞP'yi birlikte alamaz; birim bazında seçilir.

Riskli yapıdan tahliye olan malik ve kiracılara devletin sağladığı aylık kira yardımı.

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıdan anlaşmayla tahliye eden hak sahiplerine verilen yardımdır. Tutarı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı il grubuna göre belirler: malike aylık İstanbul 8.000 TL; Ankara, Antalya, Bursa ve İzmir 6.500 TL; diğer büyükşehirler 5.500 TL; diğer iller 4.500 TL. Kiracıya malik tutarının iki katı, sınırlı ayni hak sahibine beş katı bir defaya mahsus ödenir. Süre riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 ay, riskli ve rezerv yapı alanlarında 48 ayı geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenir (Uygulama Yönetmeliği m.16). Ödeme Ziraat Bankası üzerinden hak sahibine yapılır; kira yardımı ile faiz desteği birlikte alınamaz. Belediyelerin kendi ek programları ayrıdır ve kapsamları meclis kararıyla sınırlıdır.

6306 sayılı kanun kapsamında, kentsel dönüşüm için ayrılmış ve büyükşehir belediyelerinin ek programlarından yararlanabilen alan.

Rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Kanun kapsamında yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere belirlenen alandır; tek bir binadan değil, alan düzeyinde ilan edilir. Riskli ve rezerv yapı alanlarında kira yardımı süresi 48 ayı geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenir (Uygulama Yönetmeliği m.16/1). İstanbul'da İBB'nin kendi riskli ve rezerv alanları için ayrı bir programı var (Meclis kararı 305, 13.03.2026): malike 48 aya kadar aylık 18.000 TL (emekliye 20.000 TL); bu alanlarda Bakanlık ayrıca ödeme yapmıyor. İBB'nin 1277 sayılı kararı ise rezerv alanla değil, hızlı taramada D/E çıkan binalarla ilgilidir. Binanız riskli yapıdır ama bu alanlardan birinde değilse alan programlarından yararlanamazsınız.

Bakanlık + büyükşehir ortak kararıyla dönüşüm için ayrılmış geniş alan. İBB'de 48 ay kira yardımı kapsamında.

Rezerv yapı alanı, ÇŞB ve büyükşehir belediyesi ortak kararıyla kentsel dönüşüm için planlanmış geniş bölgedir. Sokak/mahalle düzeyinde belirlenir. İBB Meclis Kararı 1277/2025 ile İstanbul'da rezerv alanlarındaki maliklere 18-20K TL/ay 48 ay kira yardımı verilir (ÇŞB merkezi 18 ay programına ek). Binanız riskli yapı statüsündedir ama rezerv alanında değilse bu ek programdan yararlanamaz.

Bakanlar Kurulu kararıyla belirlenen, toplu kentsel dönüşüm gerektiren bölge.

Riskli alan, tek tek bina değil, mahalle veya semt ölçeğinde dönüşüme alınan bölgedir. Bakanlar Kurulu kararıyla belirlenir, sınırlar resmi gazete'de yayımlanır. Riskli alan içindeki tüm yapılar otomatik kentsel dönüşüm kapsamına alınır; her birinin ayrı riskli yapı raporu çıkması gerekmez.

6306 sayılı kanun kapsamında deprem riski taşıdığı tespit edilmiş yapı.

Riskli yapı, ÇŞB tarafından lisanslı kuruluş tarafından statik incelemesi yapıldıktan sonra yıkımı zorunlu kılınan binadır. Riskli yapı raporu çıkınca malik 60 gün içinde yıkıma başlamak zorundadır. Yarısı Bizden ve İADŞP destekleri sadece riskli yapı statüsünde geçerlidir. Tespit ücretini malik öder (~5-15K TL).

Riskli yapının boşaltıldığı tarihi kayda geçiren belge; kira yardımında 1 yıllık başvuru süresi bu tarihten işler.

Tahliye tutanağı, binanın boşaltıldığı tarihi ve koşullarını kayıt altına alan belgedir; müteahhitle yapılan sözleşmedeki sürelerin (kira ödemesi, inşaata başlama) başlangıcını ispat etmeye yarar. Kira yardımı açısından önemi tarihtir: başvuru, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır (6306 Uygulama Yönetmeliği m.16/4). Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın Kira Yardımı Kılavuzu'ndaki belge listesinde ise tutanak ayrı bir belge olarak sayılmaz; malikten dilekçe, tapu ve güncel taşınmaz kaydı, yıkım bilgisinin ARAAD sistemine girilmiş olması ve Ziraat Bankası IBAN teyidi; kiracıdan eski ve yeni adresini gösteren Adres Bilgileri Raporu istenir. Ödemenin başlaması için yapının yıkılmış olması gerekir (Kılavuz m.9/14).

T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın İstanbul'a özgü kentsel dönüşüm destek paketi: daire başına 875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi.

Yarısı Bizden 2026, İstanbul'daki (CB Kararı 8189) kentsel dönüşüm projelerine her bağımsız bölüm (daire/dükkan) başına sabit tutarlı destek sağlayan devlet paketidir. Daire başına 1.750.000 TL (875K hibe + 875K kredi), dükkan başına 875.000 TL (437,5K + 437,5K) verilir. Hibe geri ödemesizdir; kredide ruhsat tarihinden itibaren 24 ay geri ödemesiz dönem vardır, sonrasında ilk 12 taksit faizsizdir ve geri ödeme en fazla 120 ayda tamamlanır. Destek, subasman seviyesinde, taşıyıcı sistemin bitiminde ve inşaat bitiminde üç eşit taksitle, hak sahipleri adına yüklenicinin bankadaki vadesiz hesabına ödenir; ruhsatta ödeme yoktur. 1 Nisan 2023'ten önce yeni yapı ruhsatı alınmış parsellerde destekten yararlanılamaz. Resmî Gazete'deki karara göre hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi 31 Aralık 2026'ya kadar yapılabilir; Bakanlık bu sürenin 31 Aralık 2027'ye uzatıldığını duyurdu, karar yayımlanınca kesinleşecek.

Bir alacağı başka bir kişiye (genelde bankaya) devretme; Yarısı Bizden hibesinin bankaya devri için kritik.

Alacak temliki (Türk Borçlar Kanunu Madde 183), müteahhitin devletten/maliklerden alacağını bankaya veya finans kuruluşuna devretmesidir. Yarısı Bizden 2026'da yaygın uygulama: müteahhit hibe alacağını bankaya temlik eder, banka bunu teminat alarak köprü finansmanı verir. Hibe ödendiğinde direkt banka alır, kalanı müteahhide verir. Müteahhit iflas riskine karşı maliklerin koruması için de kullanılır.

Bir bağımsız bölümün arsanın bütününde sahip olduğu hisse oranı (örn: 1/120).

Arsa payı, tapu kütüğünde her bağımsız bölüme tahsis edilen arsa hissesidir. 12 daireli binada eşit arsa payı 1/120 (yani 5/60) gibi gösterilebilir. Arsa payları daire büyüklüğüne, kata, cepheye göre farklı olabilir; ortak alanların paylaşımı ve karar yetkilerinde de etkilidir.

Bağımsız bölümün duvarlar dahil dış ölçü + ortak alan payı eklenmiş alanı. Tapuda yazılı.

Brüt m², bağımsız bölümün dış duvarları dahil ölçüsü + ortak alanların oransal payıdır (asansör, merdiven, hol, sığınak). Tapu siciline 'bağımsız bölüm yüzölçümü' olarak yazılan budur. Net m² ile arasındaki fark genelde 1.20-1.35 katı (Brüt = Net × 1.20-1.35). Satış ilanlarında brüt m² zorunluluğu vardır (SPK Tebliği II-21.1).

Sözleşmedeki taahhütlere uyulmaması halinde ödenmesi gereken önceden belirlenmiş tutar.

Cezai şart, müteahhitin teslim tarihini geçirmesi, malzeme kalitesini düşürmesi veya başka taahhütlerini yerine getirmemesi durumlarında ödeyeceği tutardır. Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde tipik gecikme cezası: aylık brüt yapı bedelinin %1-3'ü. Cezai şart aynı zamanda zarar tazmininin de tavanı olabilir; sözleşme dili önemlidir.

Sözleşmede önceden belirlenmiş, zarar ispatına gerek bırakmayan ceza tutarı (TBK m.180).

Götürü cezai şart, sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi hâli için önceden kararlaştırılan ceza tutarıdır (TBK m.179). Alacaklı hiçbir zarara uğramamış olsa bile kararlaştırılan ceza ödenir (TBK m.180). Ceza teslim gecikmesi için kararlaştırılmışsa malik asıl borçla birlikte cezayı da isteyebilir; ancak teslimi çekincesiz kabul ederse bu hakkını kaybedebilir (TBK m.179/2). Hâkim aşırı gördüğü cezayı kendiliğinden indirir (TBK m.182). 'Zarar karşılanır' gibi muğlak ifadeler cezai şart sayılmaz; bu durumda zararın ispatı gerekir.

Kat malikinin tapu üzerindeki arsa payını müteahhide veya başka bir maliki devretmesi.

Hisse devri, kentsel dönüşüm projelerinde maliklerin müteahhide payını tapuda devretmesi sürecidir. Kat irtifakı tesisi ile beraber yapılır; müteahhit aldığı payları kendi adına satar. Hisse devri öncesinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi noter onaylı olmalıdır.

Karşı tarafa hukuki sürecin başlatılacağını bildiren noter onaylı resmi yazı.

İhtarname, sözleşmeden doğan bir taahhüdün yerine getirilmesini talep etmek, gecikme süresinin başladığını tespit etmek veya temerrüt durumunu belgelemek için noter aracılığıyla gönderilir. Hukuken anlamlı süreler (15 gün, 30 gün) genelde ihtarname tarihinden itibaren işler.

Karşı tarafa yapılan resmi uyarı belgesi; mahkeme veya icra öncesi zorunlu adım.

İhtarname, hukuki anlaşmazlıkta diğer tarafa noter aracılığıyla gönderilen resmi uyarı belgesidir. 'X tarihine kadar Y işlemi yapılmazsa Z sonuçları doğacaktır' formatında yazılır. Müteahhit teslim geç kaldığında kat maliki ihtarname çekerek 30 gün süre verir; gecikme cezası tahakkuk eder. İcra takibi veya dava öncesi ihtarname şart, doğrudan dava açılırsa mahkeme reddedebilir. Noter ihtarnamesi ücreti 2026'da ~800-1500 TL.

Belediye tarafından verilmiş iskan ruhsatının yanlışlıklarla iptali. Nadir görülür ama mümkün.

İskan iptali, belediyenin verdiği yapı kullanma izin belgesinin yanlışlık, yolsuzluk veya yapısal eksiklik nedeniyle iptal edilmesidir. Tipik sebepler: hatalı belge ile iskan alınması, proje dışı imalat tespiti, yapı denetim sahteleri, deprem yönetmeliği ihlali tespiti. İptal sonrası daireler kaçak yapı statüsüne düşebilir, satış/tapu sorunları çıkar. Önleme: yapı denetim firmasının gerçek ve onaylı raporu + proje dışı imalat yok.

Müteahhitten kat malikine daire teslimi sırasında düzenlenen, dairenin durumu + eksiklikleri içeren resmi belge.

Kabul tutanağı (teslim tutanağı), TBK Madde 470-471 kapsamında eser sözleşmesinde teslim alanın 'eseri kendi adına teslim aldığını' beyanıdır. Daire teslim sırasında müteahhit + kat maliki birlikte düzenler. Eksiklikler (varsa) yazılır + müteahhitin tamamlama süresi belirlenir. İmzalandıktan sonra sonradan tespit edilen kusurların ispatı zorlaşır — bu yüzden 9 alan kontrolü (yapısal, tesisat, kapı/pencere, sıva, zemin, mutfak/banyo, asansör, ortak alan, belgeler) şart.

Henüz yapılmamış (veya inşaat halindeki) bağımsız bölümler üzerinde tapuya tescil edilen ön mülkiyet hakkı.

Kat irtifakı, yapı tamamlanmadan kat maliklerinin bağımsız bölüm üzerindeki haklarını tescil ettiren tapudaki ön kayıttır. Yapı bitince kat mülkiyetine çevrilir. Müteahhit kat irtifakı tescil olur olmaz kendi payına düşen daireleri tapuda devralabilir; bu noktadan sonra satış yapabilir.

Müteahhitin arsayı veya eski binayı yıkıp yeni bina yaptığı, karşılığında dairelerin bir kısmını aldığı sözleşme.

Kat karşılığı sözleşme, Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen ve noterlikte yapılması zorunlu olan eser sözleşmesi türüdür (Yargıtay yerleşik içtihat). Müteahhit yeni binayı kendi finansmanıyla yapar, daireleri pazarlanmış pay yüzdesine göre paylaşır. Türkiye'de tipik müteahhit payı %40-55 aralığındadır.

Bir binanın tüm bağımsız bölüm sahiplerinden oluşan, ortak alanlar ve bina yönetimi konularında karar alan organ.

Kat Malikleri Kurulu, 634 sayılı kanunla düzenlenir. Olağan ve olağanüstü toplantılar yapar, oy çoğunluğu (sayı + arsa payı) ile karar alır. Riskli yapıda kentsel dönüşüm kararı ise 6306 sayılı Kanun m.6/1'e göre hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır (eşik 2023'te 7471 sayılı Kanunla 2/3'ten salt çoğunluğa indi); tüm maliklerin onayı şart değildir. Katılmayanın arsa payı, Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır.

Yapı tamamlanıp iskan alındıktan sonra her bağımsız bölüm için tescil edilen tam mülkiyet hakkı.

Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında her dairenin (bağımsız bölümün) ayrı tapu kütüğüne sahip olduğu mülkiyet türüdür. Yapı kullanma izin belgesi (iskan) alındıktan sonra kat irtifakından kat mülkiyetine geçilir. Kat mülkiyeti olmadan bireysel kredi alınması, ipotek tesis edilmesi gibi işlemler kısıtlıdır.

İflas öncesi alacaklıların borç indirimi/erteleme onayıyla şirketi kurtarma süreci.

Konkordato, finansal zorluk yaşayan şirketin iflas etmeden alacaklılarıyla anlaşıp borçlarını yeniden yapılandırma sürecidir (İcra İflas Kanunu Madde 285+). Müteahhit firma konkordato ilan ederse, kat malikleri açısından iflasa benzer ama daha az yıkıcıdır — şirket faaliyetlerine devam edebilir. Kat malikleri yine de hızlı hareket etmeli: avukat tut, sözleşmedeki konkordato maddesi var mı kontrol et, gerekirse 2/3 çoğunlukla yeni müteahhit kararı al.

Tarafların kontrolü dışında olan, sözleşmenin yerine getirilmesini imkansızlaştıran olaylar.

Mücbir sebep (force majeure), deprem, sel, savaş, salgın, hammadde tedarik krizleri gibi tarafların etkileyemediği olaylardır. Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde mücbir sebep tanımı geniş tutulursa müteahhit her gecikmeyi buraya yüklemek ister; tanım dar ve örnekli yazılmalıdır.

Sözleşmenin yerine getirilmesini imkansız kılan, taraflardan birinin kontrolü dışındaki olağanüstü olay.

Mücbir sebep (vis maior), tarafın iradesi dışında oluşan, önceden öngörülemeyen ve sonuçları kaçınılmaz olan olaylardır: deprem, sel, salgın hastalık (COVID-19), savaş, devlet emirleri. Mücbir sebep süreyi durdurur, gecikme cezası uygulanmaz. Olağan hava koşulları, müteahhidin para sıkıntısı veya taşeronun batması gibi öngörülebilir riskler mücbir sebep olarak ileri sürülmeye elverişli değildir; devlet desteği ödemelerindeki gecikmenin durumu sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Malik açısından mücbir sebep tanımı dar ve somut tutulmalı.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından müteahhit firmalara verilen yeterlilik sınıflandırması.

Müteahhitlik sınıfı, firma yeterliliğini gösteren ÇŞB belgesi. A (en yüksek — köprü/havalimanı), B (orta-büyük konut kompleksi), C (standart konut/kentsel dönüşüm), D (giriş seviyesi, küçük yapı). Sınıf yıllık ciro + çalışan sayısı + önceki proje hacmiyle belirlenir. Kamu ihalelerinde minimum sınıf zorunlu. Sınıf yükseltme her 3 yılda bir mümkün. Kentsel dönüşüm için C sınıfı yeterli.

Bağımsız bölümün duvarları içindeki kullanılabilir iç alan. Tapuda yazılı değil.

Net m² (kullanım alanı), bağımsız bölümün iç duvar ölçüleri toplamıdır. Tüm odalar + mutfak + banyo + balkon (kapalı) dahil, asansör/merdiven/hol hariç. Brüt m²'den genelde %20-35 daha küçüktür. Tapuda yazılı olmaz ama mimari projede gösterilir. Satış kararı için net m² daha anlamlıdır (gerçek kullanım), ancak yasal işlemler brüt m² üzerinden yürür.

İleri tarihte yapılacak gayrimenkul satışını taahhüt eden noter onaylı sözleşme.

Satış vaadi sözleşmesi, henüz tapu devri yapılamayan (örn. inşaat halindeki) gayrimenkul için müteahhit ve alıcı arasında yapılır. Noter onaylı olmalı, tapuya şerh edilmesi tavsiye edilir. Kat irtifakı kurulduktan sonra bu vaade dayalı olarak fiili tapu devri gerçekleşir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 351 kapsamında kira sözleşmesi haklı sebep nedeniyle erken fesih hakkı.

TBK Madde 351, kiraya verenin veya kiracının haklı sebep nedeniyle kira sözleşmesini erken feshetme hakkını düzenler. Kentsel dönüşüm süreci en yaygın haklı sebeplerden biri. Riskli yapı raporu çıkmış binadan tahliye olan kiracı, kalan sözleşme süresi için tazminat ödemez. Bu hak kiraya veren tarafa da uygulanır (örn: kentsel dönüşüm için tahliye gerekirse). Peşin alınan kira ücretleri iade edilir.

Bir kişinin başka birine belirli işlerini yapma yetkisi verdiği noter onaylı belge.

Kentsel dönüşümde vekaletname, kat malikinin müteahhide tüm süreci yürütme (ruhsat alma, hak sahipliği başvurusu, tapu işlemleri, hisse devri, satış) yetkisi vermesidir. Kapsamı net olmalıdır; 'tüm hakları kullanmaya' gibi geniş yetki verilen vekaletnameler malikin aleyhine sonuç doğurabilir. Sözleşme ekinde mutlaka tarif edilmelidir.

2020'de kapatılan; kat karşılığı ve eser sözleşmesi uyuşmazlıklarında temyiz incelemesi yapmış Yargıtay dairesi.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, eser sözleşmesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyuşmazlıklarında temyiz incelemesi yapan dairelerden biriydi. Kasım 2020'de kapatıldı ve dosyaları 15. Hukuk Dairesine devredildi; daireler arasındaki iş bölümü sonraki yıllarda yeniden düzenlendi. Eski 23. HD kararlarına bugün de atıf yapılır, ama bir dosyanın hangi dairede inceleneceğini Yargıtay'ın güncel iş bölümü kararından kontrol edin. İnternette dolaşan esas numaralı karar özetlerini, karar metnini görmeden sözleşmeye dayanak yapmayın.

Bir binanın ortak yaşam kurallarını, yönetim biçimini ve aidat sistemini düzenleyen tapuya tescilli belge.

Yönetim planı, kat mülkiyeti tesisinden önce hazırlanır ve tapuya tescil edilir. Aidat hesabı, ortak alan kullanım kuralları, evcil hayvan, ticari faaliyet gibi konuları belirler. Kat malikleri kurulu kararıyla %4/5 çoğunlukla değiştirilebilir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında apartman/site yönetim kurallarını içeren yazılı belge.

Yönetim planı, apartman/sitenin tüm yönetim kurallarını içerir: aidat hesabı, ortak alan kullanımı, yönetici seçimi, bağımsız bölüm kuralları (evcil hayvan, gürültü, dış cephe), kira sözleşmesi kuralları. Kat mülkiyeti tesisi için zorunlu. Tapu müdürlüğüne sunulur. Sonraki kararlarda bağlayıcıdır. Yeni binada müteahhit firma genelde standart taslak sunar, maliklerle birlikte gözden geçirilir.

Tapu kaydında her arsayı tanımlayan benzersiz numara çifti (ada = sokak bloğu, parsel = içindeki arsa).

Ada ve parsel numaraları, Türkiye'de tapu sistemi için temel kimlik bilgisidir. Ada, bir sokak bloğu veya belirli bir alanı; parsel, ada içindeki bağımsız bir arsayı tanımlar. Örnek: 'Kadıköy ada 248 parsel 12' yalnızca o arsayı işaret eder. Kentsel dönüşüm sözleşmesinde ada-parsel bilgisi olmadan tapu işlemi yapılamaz. e-Devlet 'Tapu Sorgulama' hizmetinden ücretsiz öğrenilebilir.

Yapının yola, komşu parsele ve diğer yapılara olan minimum mesafe.

Çekme mesafesi (yapı yaklaşma sınırı), imar planında parselin sınırlarına olan minimum mesafedir. Tipik değerler: yola 5 m, komşuya 3 m, arka cepheye bahçe mesafesi. Çekme mesafelerinin küçük olması yapım alanını büyütür, müteahhit avantajına çalışır.

Bir parselde yapılabilecek toplam inşaat alanının, parsel alanına oranı.

Emsal (E veya KAKS — Kat Alanları Kat Sayısı), arsa üzerinde inşa edilebilecek toplam kapalı alanın arsa alanına oranıdır. E=2.0, 1.000 m² arsada 2.000 m² toplam inşaat hakkı demektir. Kentsel dönüşümde belediyeler genelde mevcut emsali %20-50 artırır — bu artış müteahhitin pazarlık gücünü belirler.

Bir yapının izin verilen maksimum yüksekliği; metre veya kat sayısı olarak ifade edilir.

Gabari, imar planında parselin maksimum yapı yüksekliğini belirleyen kuraldır. Metre cinsinden (örn. 21 m) veya kat sayısı cinsinden (örn. Y+6) gösterilebilir. Gabari aşımı ruhsatı geçersiz kılar, iskan alınamaz.

Bir arsanın hangi kullanıma (konut/ticari/sanayi) ne kadar büyüklükte bina yapılabileceğini gösteren belediye belgesi.

İmar durumu belgesi (eski adıyla 'çap'), ilgili belediyenin imar müdürlüğünden alınan, parselin imar koşullarını gösteren resmi belgedir: emsal (yapı yoğunluğu), TAKS (taban alanı katsayısı), KAKS (kat alanı katsayısı), yapılaşma şartları (kat sınırı, çekme mesafesi). Kentsel dönüşüm projesi başlamadan önce alınmalı — yeni binanın boyutunu, daire sayısını, müteahhit payını belirler. Ücretsiz, online başvuru çoğu belediyede mümkün.

Bir bölgenin yapılaşma kurallarını, kullanım türünü ve yoğunluğunu belirleyen plan.

İmar planı, belediye veya büyükşehir tarafından onaylanan ve bir bölgedeki yapılaşma kurallarını (emsal, gabari, kullanım) belirleyen yasal belgedir. 1/5000 ölçekli nazım imar planı stratejik kararları, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı parsel bazlı kuralları içerir. Plan tadilatı ile değişebilir.

Bina tamamlandığında belediyenin verdiği yasal kullanım izni belgesi.

İskan (yapı kullanma izin belgesi), bina tamamlandığında ilçe belediyesinin verdiği ve binanın yasal kullanıma uygun olduğunu onaylayan belgedir. Olmadan: kat mülkiyetine geçilemez, daire satılamaz, banka kredisi alınamaz, Yarısı Bizden son %10 hibesi ödenmez. Başvuru için 8 belge gerekli (yapı denetim raporu, tesisat kabul, DASK, asansör muayene, çevre etüd vb.). Süreç 30-60 gün.

Yapının imar mevzuatına ve onaylı projeye uygun bittiğini belgeleyen, oturum izni veren belge.

İskan ruhsatı (resmi adıyla Yapı Kullanma İzin Belgesi), inşaat tamamlandıktan sonra belediye, yapı denetim ve müteahhit kontrolünde alınır. İskan olmadan elektrik-su abonelik bağlantısı kalıcılaşmaz, kat mülkiyeti kurulamaz, kira sözleşmesi resmi olarak yapılamaz. Yarısı Bizden 2026'nın son taksiti inşaat bitiminde ödenir; iskan için ayrı bir ödeme yoktur.

Emsalin teknik adı; bir parselde yapılabilecek toplam alanın arsa alanına oranı.

KAKS (Kat Alanları Kat Sayısı), Türkiye imar yönetmeliğinin emsal için kullandığı resmi ifadedir. Yapı yoğunluğunu kontrol eden ana parametredir. Bir parselin yapım hakkı = arsa m² × KAKS.

Binanın mimari (kat planı, cephe, kesit) çizimlerini ve mahal listesini içeren proje.

Mimari proje, mimari kimlik, kat planları, cepheler, kesitler, mahal listesi ve genel teknik şartnameyi kapsar. Müteahhit ve maliklerin üzerinde anlaştığı yeni binanın görsel ve teknik referansıdır. Ruhsat başvurusunun ana parçasıdır.

Yapının taşıyıcı sistemini (kolon, kiriş, perde) ve yük dağılımını gösteren mühendislik projesi.

Statik proje, inşaat mühendisi tarafından hazırlanır, yapının deprem ve düşey yükler altında nasıl davranacağını hesaplar. Yeni binanın güvenliği bu projeye bağlıdır. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne (TBDY 2018) uygun olması zorunludur.

Bir parselde inşa edilecek yapının zemine oturan tabanının, parsel alanına oranı.

TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı), arsanın yüzde kaçının zeminde kapalı yapıyla doldurulabileceğini söyler. TAKS=0.40, 1.000 m² arsada zemine oturma alanı 400 m²'yi aşamaz demektir. KAKS ile birlikte yapı geometrisini şekillendirir.

İnşaat sürecinin yasalara ve onaylı projeye uygunluğunu denetleyen lisanslı kuruluş.

Yapı Denetim Kuruluşu (YDK), 4708 sayılı kanun çerçevesinde inşaatın temel atmadan iskan alınana kadar her aşamasını denetler. Ücretini malik (veya müteahhit) öder; toplam yapı bedelinin %2-3'ü civarındadır. 3 hakediş aşamasında ödenir: %50 sözleşme imzasında, %25 taşıyıcı sistem, %25 iskan başvurusunda. Yapı denetim olumsuz raporu hakediş ödemesini durdurabilir.

Belediye tarafından verilen, inşaata başlama izni.

Yapı ruhsatı, imar mevzuatına uygun mimari, statik, elektrik ve mekanik projelerin belediye tarafından onaylandığını ve inşaata başlanabileceğini gösteren belgedir. Yarısı Bizden 2026'da destek ruhsat ve kat irtifakı sonrası işler, ancak ruhsatta ödeme yapılmaz; 1 Nisan 2023'ten önce ruhsat alınmışsa destekten yararlanılamaz. Ruhsat 2 yıl içinde inşaata başlanmazsa düşer.

Mevcut binanın yıkılabilmesi için ilçe belediyesi imar müdürlüğünden alınan resmi izin.

Yıkım ruhsatı, mevcut binanın yıkılabilmesi için belediyenin verdiği izindir. Başvuru için: riskli yapı raporu, 2/3 kat maliki kararı, tapu kayıt belgeleri, yıkım yöntemi projesi, komşu bina etki raporu, atık yönetim planı şart. Süreç 2-4 hafta. Ruhsatsız yıkım yasaktır — 50-100K TL ceza + tahliye + tutuklama riski. Yıkım maliyeti m² başı 350-600 TL (2026).

4 katın üzerindeki binalarda zorunlu olan, çift kapılı dikey ulaşım sistemi.

Asansör, Türkiye Yapı İşleri Genel Müdürlüğü standartlarına uygun olmalıdır. 5 kat ve üzeri binalarda zorunludur. Tipik markalar: Schindler, Otis, Mitsubishi, Kone (premium); Çelik Asansör, Liftboy, Akış Asansör (orta segment). Asansör maliyeti m² inşaatta ~%4-5'i bulabilir.

Karakteristik basınç dayanımı 30 N/mm² olan, kentsel dönüşüm projelerinde standart kullanılan hazır beton sınıfı.

C30 beton, 28 günlük küp basınç dayanımı en az 30 MPa olan beton sınıfıdır. Türkiye'de kentsel dönüşüm projelerinde minimum standart olarak öngörülür; bazı projeler C35'e çıkar. Hazır beton tesisinden mikserle gelir, pompayla yerinde dökülür. m³ fiyatı bölge ve döneme göre değişir; güncel rayici hazır beton tesisinizden alın.

Türk inşaat standartlarında kullanılan, akma sınırı 420 N/mm² olan nervürlü çelik donatı.

S420a Nervürlü demir, betonarme yapılarda en yaygın kullanılan donatı çeliğidir. Akma sınırı 420 MPa, kopma uzaması yüksektir. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne uygundur. m² inşaatta yaklaşık 60 kg demir tüketilir. Ton fiyatı çok oynak olduğu için sabit rakam vermiyoruz; güncel rayici tedarikçinizden alın.

Temel kazısı için zeminin kazılıp kaldırılması işlemi.

Hafriyat, yapı temelinin atılması için zeminin kazılması ve çıkan toprağın belediye tarafından gösterilen sahaya taşınmasıdır. Maliyet hafriyat hacmi (m³) × birim fiyat şeklinde hesaplanır; İstanbul gibi büyük şehirlerde nakliye uzaklığı maliyeti büyük oranda etkiler.

Sıva, boya, kapı, pencere, mutfak, banyo, tesisat gibi tamamlama işleri.

İnce iş, kaba inşaat tamamlandıktan sonra yapılan tüm tamamlayıcı işlerdir: alçıpan, sıva, şap, boya, kapı-pencere, mutfak-banyo dolapları, seramik, ısıtma-soğutma, elektrik tesisatı, asansör. Standart sistemde toplam maliyetin %25'ini oluşturur, ama görsel kalite buradan gelir.

Yapının taşıyıcı sistemi (temel, kolon, kiriş, döşeme, perde duvarlar) — bina iskeleti.

Kaba inşaat, hafriyat ve temel atımından başlayıp döşemelerin tamamlanmasına kadar olan aşamadır. Demir, çimento ve hazır beton ana malzemelerdir. Standart sistemde toplam maliyetin %46'sını oluşturur. Süreç tipik olarak 6-8 ay sürer.

Bir yapının her odası için kullanılacak malzemelerin (zemin, duvar, tavan, kapı, vs.) liste olarak verildiği belge.

Mahal listesi, yapının her odasında (mahal) kullanılacak kaplama, donanım ve malzeme listesini içerir. Şartname'nin görsel halidir. Müteahhit ve malik arasında 'hangi salon parkesi, hangi banyo seramiği' tartışmasını sözleşme öncesi çözer.

Yapım işinin teklif veya kontrol amaçlı detaylı miktar hesabı (m², m³, ton, vb.).

Metraj, mimari ve statik projelerden çıkan miktarların kalem kalem hesabıdır: kaç m² döşeme, kaç m³ beton, kaç ton demir, kaç m kat planı vb. Doğru metraj olmadan teklif fiyatı doğru çıkmaz. Türkiye'de bazı müteahhitler kabaca m² × birim fiyat hesabı yapar; bu yüzeysel ve risklidir.

Deprem yüklerini karşılayan kalın betonarme duvar (genellikle 25-35 cm).

Perde duvar, yatay yükleri (deprem, rüzgar) absorbe etmek için tasarlanmış kalın betonarme duvardır. Yeni TBDY 2018 deprem yönetmeliği yüksek katlı yapılar için perde duvar oranını artırmıştır. Statik mühendisin hesabına göre konumlandırılır.

Tuğla veya gazbetonun üzerine atılan, duvara düzgün yüzey kazandıran çimento veya alçı kaplama.

Sıva, iç ve dış cephe duvarlarında kullanılan kaplama tabakasıdır. İç sıva alçı veya çimento esaslı, dış sıva genelde çimento esaslıdır. Sıva aşamasına ulaşıldığında bina dış görünüşünü ana hatlarıyla almıştır.

Yapım işinin malzeme, işçilik, kalite ve standartlarını detaylandıran yazılı belge.

Teknik şartname, kullanılacak malzeme markaları, kalınlıkları, sınıfları, işçilik standartları ve test gereksinimleri gibi detayları içerir. Türkiye'de 3 ana sistem şablonu yaygındır: Ekonomik (17 madde), Standart (17 madde), Lüks (22 madde). Maliklerle pazarlığın temelidir.

Binanın yüklerini taşıyan kolonlar, kirişler, döşemeler ve perde duvarlardan oluşan yapı.

Taşıyıcı sistem, binanın deprem ve düşey yükler altında ayakta durmasını sağlayan ana iskelettir. Türkiye'de yaygın olarak betonarme (kolon-kiriş-döşeme + perde duvar) kullanılır. Yarısı Bizden 2026'nın 3 eşit taksitinden ikincisi taşıyıcı sistemin bitiminde ödenir.

Türkiye'de tüm yeni binaların uyması gereken deprem dayanıklılığı standartlarını belirleyen yönetmelik. 2025'te güncellendi.

TBDY (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği), 2018'de yayımlandı, 2025'te güncellendi (18 Mart 2025 Resmi Gazete). 6 Şubat 2023 Kahramanmaraş depremlerinden sonra yapılan değişiklikler: minimum C30 beton zorunlu, S420a nervürlü demir tek standart, 8+ katta perde duvar şart, sıkı burulma kontrolü, deprem senaryosu simülasyonu. Yeni binalar bu yönetmeliğe uymak zorunda. Müteahhit + yapı denetim firması uyumdan sorumlu.

Atık baca gazından ısı geri kazanan, %106'ya kadar verimli kombi. 2026'da yeni binalarda zorunlu.

Yoğuşmalı kombi (kondensli kombi), normal kombi atık baca gazından buhar haline gelen suyu yoğuşturarak ısı geri kazanan teknolojidir. Verim %106'ya kadar çıkar (sıradan kombi %85). %15-20 daha az gaz tüketir. 2026 itibariyle Çevre Bakanlığı düzenlemesiyle yeni binalarda zorunlu hale geldi. DemirDöküm Premix, Vaillant EcoTec, Buderus Logamax popüler modelleri. Sıradan kombiden 5-10K TL daha pahalı ama 3-5 yılda kendini öder.

Müteahhide işe başlamadan önce verilen ön ödeme.

Avans, müteahhitin proje başlangıcında nakit akışını sağlamak için aldığı ön ödemedir. Yarısı Bizden 2026'da avans yoktur — ruhsatta ödeme yapılmaz, ilk taksit subasman seviyesinde gelir. Özel sektör projelerinde avans %10-20 arasındadır ve teminat mektubu karşılığında verilir.

Bir kalem işin tek birimi (m², m³, ton, adet) için belirlenen fiyat.

Birim fiyat, her iş kaleminin (kalıp, demir, beton, sıva, boya, vb.) miktar başına maliyetidir. Çevre, Şehircilik Bakanlığı her yıl Yapı Birim Fiyat Listesi (BMP) yayımlar; özel sektör genelde bu listenin %10-20 üstünde gider. Doğru birim fiyat olmadan maliyet hesabı yapılmaz.

6305 sayılı kanun gereği tüm konutlar için zorunlu deprem sigortası. 2026 maks teminat 1.7M TL.

DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu), 6305 sayılı Doğal Afet Sigortaları Kanunu kapsamında 2000'de kurulmuş zorunlu deprem sigortasıdır. Tüm konutlar için yasal zorunlu. 2026'da maksimum teminat 1.700.000 TL'ye çıktı. Sadece deprem ve depremden kaynaklı yangın/infilak hasarlarını karşılar. Tapu, abonelik, iskan ruhsatı için şart. Yıllık prim 500-1.800 TL (bölge + yapı tipine göre).

Bir projenin teknik, finansal ve hukuki yapılabilirlik analizi.

Fizibilite, sözleşme imzalanmadan önce projenin gerçekten karlı, yapılabilir ve riski yönetilebilir olup olmadığının analizidir. Müteahhit kar marjı, kat karşılığı pay dağılımı, devlet desteği etkisi gibi rakamlar fizibilitenin parçasıdır. İnşaatpanel'de fizibilite simülasyonu /fizibilite altında çalışır.

Direkt iş kalemlerine yüklenmeyen, projenin yönetiminden kaynaklanan dolaylı maliyetler.

Genel gider, şantiye yönetimi, sigorta, ofis kirası, idari personel, kırtasiye gibi direkt malzeme/işçilik maliyetlerinden bağımsız giderlerdir. Türkiye'de tipik oran %5-8'dir. Bu kalem kar marjına eklenmez, maliyetin parçasıdır.

Belirli bir aşamayı tamamlayan müteahhitin almaya hak kazandığı ödeme.

Hakediş, inşaat süreciyle parça parça ödeme yapılması mantığıdır. Yarısı Bizden 2026'da ödeme 3 eşit taksittir: subasman seviyesinde, taşıyıcı sistemin bitiminde ve inşaat bitiminde (CB Kararı 8189 m.3/7). Seviye Yapı Denetim Sistemindeki inşaat ilerlemesine göre belirlenir; Başkanlık ödemeyi hak sahipleri adına yüklenicinin bankadaki vadesiz hesabına yapar.

Toplam gelirden toplam giderlerin çıkarılmasıyla bulunan kâr oranı.

Türkiye inşaat sektöründe sağlıklı brüt kar marjı %18-25 aralığındadır. %15 altı projeler bir hammadde şokuyla zarara dönüşebilir; %30 üstü piyasa anomalisidir. Yarısı Bizden 2026 hibesi marja 5-8 puan ekleyebilir.

İnşaat sektöründe konut ve dükkan satışına uygulanan dolaylı vergi.

Türkiye'de inşaat KDV oranları: 150 m² altı net konut %1, 150 m² üzeri konut ve ticari alan %20. Müteahhitler ödedikleri KDV'yi tahsil ettikleri KDV'den indirebilir; net etki çoğu zaman sıfıra yakındır. Mali müşavir tavsiyesi şarttır.

150 m² altı konutlarda %1 KDV (sosyal konut teşviği). 150 m² üstü %20.

Türkiye'de konut satışında KDV oranı m²'ye göre değişir. 150 m² ve altı konutlar için %1 indirimli KDV uygulanır (sosyal konut teşviği). 150 m² üstü konutlar %20 standart KDV'ye tabi. Dükkan, ofis, ticari yer tamamen %20. Müteahhit yap-sat fizibilitesinde bu farkı dikkate alır — daire büyüklükleri 145-148 m²'de tasarlanırsa %1 avantajından yararlanabilir.

Şirket karından devlete ödenen yıllık vergi (2026: %23).

Kurumlar vergisi, limited veya anonim şirket olarak çalışan müteahhitin yıllık brüt karından ödediği vergidir. 2026 yılı oranı %23. Müteahhit kar hesabında 'brüt → net' geçişinde en büyük kalemdir. Mali müşavirle vergi planlaması (örn. amortisman, leasing) kar marjını etkiler.

Bir m² inşaat için demir, çimento, işçilik ve diğer kalemler dahil toplam maliyet.

m² maliyet, inşaat sektörünün ana fizibilite metriğidir; ekonomik/standart/lüks sistem seçimine, güncel demir-çimento-işçilik rayicine ve şehre göre değişir. Sabit bir rakam yayınlamıyoruz — hızla eskir. Doğrudan maliyetin kalemlere dağılımı ise yapısaldır: kaba inşaat ~%46, ince iş ~%25. Kendi güncel biriminizi hesaplayıcıya girip toplam maliyeti (genel gider, kâr ve KDV dahil) çıkarabilirsiniz.

Yapı denetim firmaları ve mimar/mühendisler için zorunlu sigorta türü; meslek hatasından kaynaklanan zararı karşılar.

Mesleki sorumluluk sigortası, yapı denetim firmaları, mimarlar, mühendisler için 4708 sayılı kanun ve 2025 sonrası TMMOB düzenlemeleriyle zorunlu hale geldi. Olası mesleki hatadan (yanlış statik hesap, eksik denetim, hatalı imza) doğan üçüncü taraf zararını karşılar. Sigorta poliçesi olmayan firmayla çalışmak risklidir — ileride zarara uğranırsa tazminat alınması zor. Müteahhit + yapı denetim seçiminde sorulmalı.

Müteahhitin projeye banka kredisi dışında kendi koyduğu sermaye.

Özsermaye, müteahhitin proje başlangıcında ve özellikle ilk hakediş gelene kadar olan dönemde nakit akışını yürütmek için kendi cebinden koyduğu paradır. Yarısı Bizden 2026'da ilk taksit ruhsatta değil subasman seviyesinde geldiği için müteahhit ruhsat, yıkım, kazı ve temel sürecinde şantiye giderlerini kendi parasıyla karşılar.

Henüz tapusu olmayan dairenin satış vaadi sözleşmesinde belirlenen alıcı ödemesi.

Satış vaadi bedeli, müteahhitin payına düşen daireyi inşaat halindeyken alıcıya satması durumunda alacağı tutardır. Tapu devri kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğunda yapılır; arada alınan ödemeler satış vaadi sözleşmesinde belirtilir (genelde %30 peşin, %70 teslimde).

Gayrimenkul alım-satımında devletin aldığı, satış bedelinin %4'ü tutarındaki dolaylı vergi.

Türkiye'de tapu alım-satım harcı 2026 itibariyle %4'tür: alıcı %2, satıcı %2 öder. 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında riskli yapı statüsündeki binalarda hisse devri, kat irtifakı, kat mülkiyeti tescili HARÇ MUAFTIR — sadece döner sermaye ve harç pulu ödenir. 12 daireli kentsel dönüşüm projesinde bu muafiyet 5-10 milyon TL tasarruf demektir.

Müteahhitin işi tamamlayacağına dair bankadan alınan, ihtilaf halinde tahsil edilebilen mektup.

Teminat mektubu, banka tarafından müteahhit adına ve malik lehine düzenlenen, müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmezse maliklerin kullanabileceği finansal garantidir. Tipik tutar: yapım bedelinin %5-10'u. Müteahhitin bankaya komisyon ödemesi gerekir (~%1-3 yıllık).