Hukuk
Net m² vs Brüt m² Farkı — Kentsel Dönüşüm 2026
Net m² (kullanım) ve brüt m² (gros alan) farkı. Tapuda brüt yazılı. Brüt = net × 1.20-1.35. Sözleşmede hem net hem brüt yazılmalı.
Hızlı Cevap
Kısaca: net m² duvarların içindeki kullanım alanı, brüt m² ise duvarlar dahil dış ölçü artı ortak alan payı. Tapuda yazan brüt m²'dir, yasal zorunluluk bu. Pratikte brüt = net × 1.20-1.35; yani 100 m² brüt daire elinize 75-83 m² olarak geçer. Sözleşmeye hem net hem brüt yazın.
Vakti olmayan için özet
- Net m²: Duvarların içindeki kullanılabilir alan.
- Brüt m²: Duvarlar dahil + ortak alan payı. Tapuda bu yazılı.
- Tipik dönüşüm oranı: brüt = net × 1.20-1.35.
- Sözleşmede hem net hem brüt yazılmalı.
Daire alım satımında sahada en çok karıştırılan kavramlar bunlar: net m², brüt m², kullanım alanı, gros alan, eklentili alan. Yıllar içinde gördüm ki, müteahhitlerin başını en çok ağrıtan dava türlerinden biri tam da sözleşmeye yanlış yazılmış m². Bu kavramları oturtmak sadece alıcının değil, satan müteahhidin de kendini koruması demek.
Net m² nedir?
Net m² dediğimiz, yani kullanım alanı, dairenin duvarları içinde fiilen kullanabildiğiniz iç alandır. Hesabı şöyle yürüyor:
- Tüm odaların iç ölçüleri toplamı
- Duvar kalınlıkları HARİÇ
- Mutfak, banyo, balkon (kapalı) DAHİL
- Asansör, merdiven, hol HARİÇ (ortak alan)
Brüt m² (gros alan)
Brüt m² ise dairenin dış ölçüsüne bir de ortak alan payının eklenmiş halidir. İçine şunlar giriyor:
- Duvarlar DAHİL dış ölçü
- Ortak alanların oransal payı (asansör, merdiven, hol, sığınak)
- Balkon ve teras (yasal hesabı belediye yönetmeliğine göre değişir)
- Tapu siciline yazılan m² budur
Dönüşüm formülü (pratik)
Brüt m² = Net m² × 1.20 ila 1.35
- %20 (1.20): Az ortak alan, dar koridor (ekonomik bina)
- %25 (1.25): Standart konut (en yaygın)
- %30 (1.30): Konforlu ortak alan (lüks rezidans)
- %35 (1.35): Geniş ortak alan + havuz + spor alanı (premium)
Örnek hesap
Diyelim tapuda 110 m² brüt yazıyor. Orana göre net kullanım alanı şöyle değişir:
- %20 oran: 110 / 1.20 = 92 m² net
- %25 oran: 110 / 1.25 = 88 m² net
- %30 oran: 110 / 1.30 = 85 m² net
Yasal düzenleme
- 3194 sayılı İmar Kanunu + Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği — brüt m² hesabı
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — tapu yüzölçümü brüt
- SPK Tebliği (II-21.1) — emlak satış ilanlarında brüt m² zorunluluğu
- TKHK Madde 7 — yanıltıcı m² beyanı tüketici hakkı ihlali
Müteahhit sözleşmesinde m²
Yanlış yazım
"Her daire 110 m²'dir."
Net mi brüt mü belli değil; taraflar arasında tartışma çıkması neredeyse kaçınılmaz. Gereksiz bir kapıyı açık bırakmış oluyorsunuz.
Doğru yazım
"Her daire 110 m² brüt (yaklaşık 88 m² net)'dir. ±%3 toleransla teslim edilir. %3 üstü farkta eksik m² için bedel iadesi yapılır."
m² farkı çıkarsa
- Tolerans: Kanunda sabit bir oran yok; sözleşmede yazılı tolerans esas alınır
- Eksik m²: Ayıp oranında bedelden indirim istenebilir (TBK m.475)
- Kabule zorlanamayacak ölçüde fark: Sözleşmeden dönme gündeme gelebilir; ancak yapı malikin taşınmazı üzerindeyse ve sökülmesi aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkı kullanılamaz (TBK m.475)
Detay: Kentsel Dönüşüm Anlaşmazlıkları
Sonuç
Şunu hatırda tutun: net ve brüt farkını bilmek, büyük işlerde milyonlarca lira oynayan bir konu. Tapuda brüt yazıyor, ilanda brüt zorunlu, ama insanın yaşadığı alan net. Benim tavsiyem net: sözleşmeye ikisini de yazın, ±%3 tolerans koyun, %5 üstü farkta da tazminat hakkını cebinizde tutun.
İlgili rehberler:
Sıkça Sorulan Sorular
›Net m² ile brüt m² farkı nedir?
Basitçe söyleyeyim: net m² evin içinde fiilen yaşadığınız, eşya koyduğunuz alan; duvarların içi. Brüt m² ise duvarlar dahil dış ölçü, üstüne asansör, merdiven, hol gibi ortak alan payı da bindirilmiş hali. Aradaki fark genelde brüt = net × 1.20-1.35. Yani 100 m² brüt diye satılan daire elinize 75-83 m² olarak geçer.
›Tapuda hangi m² yazılı?
Tapudaki 'bağımsız bölüm yüzölçümü' her zaman brüt m²'dir, yani duvarın dış sınırı. İskan ruhsatı da kat mülkiyeti tescili de bu rakam üzerinden işler. Net m² yalnızca mimari projede durur, tapu siciline hiç geçmez. Sahada en çok şunu görüyorum: insanlar tapudaki rakamı net sanıp sonradan şaşırıyor.
›Satış ilanlarında hangi m² esas alınır?
Yasal olan brüt m², bu SPK ve Tüketici Hukuku gereği zorunlu. Ama açık konuşayım, bazı satıcılar daireyi büyük göstermek için 'net m²' ya da 'kullanım alanı' diye yazıp kafa karıştırıyor. Benim tavsiyem net: sözleşmede mutlaka 'brüt' kelimesi geçsin. Geçmezse o iş sonra mahkemeye gider.
›Sözleşmede net mi brüt mi yazılmalı?
İkisini birden yazın, ben hep böyle yapılmasını söylerim. Yalnızca 'm²' yazılırsa net mi brüt mü kastedildiği tartışmaya açık kalır. Yanına net m²'yi de koyarsanız hangi rakamın hesaba esas olduğu tartışmasız kalır, kimse 'ben başka anladım' diyemez.
İlgili araçlar & hesaplayıcılar
Binanız için firma mı arıyorsunuz?
Ücretsiz başvurunuzu bırakın; bölgenizde kentsel dönüşüm yapan anlaşmalı inşaat firmalarıyla eşleştiğinde size dönüş yapılır. Bağlayıcılık yok, karar her zaman sizin.
İlgili yazılar
Maliyet & Fiyatlandırma
m² Kentsel Dönüşüm Maliyeti 2026 — Demir, Çimento, İşçilik Kırılımı
Kaba inşaat ~%46, ince iş ~%25. Demir, çimento, işçilik ve tesisatın m² maliyetindeki payı — sabit fiyat değil, kendi rakamınızı kurma yöntemi.
Devamını oku
Hukuk
Kat Karşılığı Sözleşme Örneği 2026 — 12 Zorunlu Madde + PDF Şablon
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 12 zorunlu maddesi: taraflar, parsel, pay yüzdesi, teslim, gecikme cezası, malzeme, hisse devri. Resmî şekil şartı (TMK 706) + ücretsiz PDF şablon.
Devamını oku
Hukuk
Daire Teslim Kabul Tutanağı 2026 — 9 Alan Kontrol + Garanti Süreleri
Daire teslim alırken 9 alan kontrol: yapısal, tesisat, pencere/kapı, sıva/boya, zemin, mutfak/banyo, asansör, ortak alan, belgeler. Ayıp davası süresi teslimden itibaren 5 yıl (TBK 478).
Devamını oku