Kentsel Dönüşüm Anlaşmazlıkları 2026 — 5 Uyuşmazlık ve Kanuni Çözüm Yolu

Açık konuşayım: kentsel dönüşümde anlaşmazlık olmayan iş neredeyse hiç görmedim. 12 kat malikli bir binada 30'un üzerinde farklı çıkar dengesi var; herkesin birbiriyle aynı hizaya gelmesini beklemek gerçekçi değil. Anlaşmazlıkların büyük kısmı muğlak ifadelerden ve eksik sözleşme maddelerinden çıkıyor.

Aşağıda sahada en çok karşılaştığım 5 anlaşmazlık türünü ve her birinde kanunun ne dediğini madde numarasıyla açtım. İnternette dolaşan "şu künyeli Yargıtay kararı" türü bilgilere dayanmadım; kanun metnini esas aldım. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta bir avukata danışın.

Anlaşmazlık 1: Kat malikleri arası arsa payı

Tipik senaryo

Klasik bir tablo: 12 daireli binada bir malik ayağını diretiyor. "Benim dairem en büyük (130m²), diğerleri 100m². O zaman arsa payım da yüksek olmalı" diyor. Diğer malikler de pek tabii karşı çıkıyor.

Yasal durum

• Arsa payı, bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı tahsis edilir; tek ölçüt m² değil (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.3)
• Paylar bu değerlerle oranlı değilse her kat maliki veya kat irtifakı sahibi yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir
• Bölümlerin değerinde sonradan olan artış ya da azalış sebebiyle arsa payı değiştirilemez (aynı madde)
• Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan uyuşmazlıklar sulh mahkemesinde çözülür (Ek m.1)

Çözüm yolu

1. Paylar ve değer tablosu üzerinden karşılıklı görüşme
2. Arabuluculuk: kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B, 2023). Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatabilir (m.18/A).
3. Anlaşma olmazsa sulh mahkemesinde dava

Anlaşmazlık 2: Bir malik kentsel dönüşüme katılmıyor

Tipik senaryo

12 malik toplandı, 11'i evet dedi, biri hayır. "Ben yıkım istemiyorum, evim sapasağlam" diye tutturuyor. Bu sahnede çoğu kişi sürecin kilitlendiğini sanır; aslında öyle değil.

Yasal durum

• Mekanizma riskli yapı tespitinden sonra işler (6306 sayılı Kanun)
• Karar hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır (m.6/1; 2023'te 7471 sayılı Kanunla 2/3'ten indi)
• Karar ve şartlar katılmayana noterle ya da muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir
• Katılmayanın payı rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır; satılamazsa Başkanlık, İdare veya TOKİ satın alır
• Katılmayan malik riskli yapı tespitine 15 gün içinde itiraz (m.3/1), idari işlemlere 30 gün içinde dava açabilir

Çözüm yolu

Adım adım yol haritası: Komşu İmza Vermiyor: Çoğunluk Olarak Ne Yapmalı? · Karar toplantısı için: Çoğunluk Kararı Nasıl Alınır

Anlaşmazlık 3: Müteahhit işi geciktiriyor

Tipik senaryo

• Teslim tarihi geçti, bina hazır değil
• Şantiyede aylardır iş ilerlemiyor, teslim tarihine yetişmeyeceği belli
• Sözleşmede yazılan markaların yerine ucuz alternatifler kullanılıyor

Kanun ne diyor?

1. Süre verme: Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde temerrüde düşen tarafa borcunu ifa etmesi için uygun bir süre verilebilir ya da hâkimden süre verilmesi istenebilir (TBK m.123). Pratikte bu süre, ispatı kolay olsun diye noter ihtarnamesiyle verilir.
2. Seçimlik haklar: Süre içinde ifa edilmezse malik ya ifayla birlikte gecikme tazminatı ister ya da bunlardan vazgeçtiğini hemen bildirerek zararının giderilmesini ister veya sözleşmeden döner (TBK m.125).
3. Teslim gününü beklemeden dönme: Müteahhit işe zamanında başlamaz ya da işi geciktirirse ve bütün tahminlere göre işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, malik teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK m.473/1).
4. Ayıplı imalat sürerken: Eserin müteahhidin kusuruyla ayıplı ya da sözleşmeye aykırı yapılacağı açıkça görülüyorsa, uygun süre verilip bu süre içinde düzeltilmezse işin masrafı müteahhide ait olmak üzere üçüncü kişiye verileceği ihtar edilebilir (TBK m.473/2).

Kanunda "6 ay gecikme haklı fesih sebebidir" diye sabit bir süre yok. Belirli bir gecikmeyi fesih sebebi yapmak istiyorsanız bunu sözleşmeye açıkça yazdırın. Dava öncesi arabuluculuğun zorunlu olup olmadığı ve görevli mahkeme, uyuşmazlığın niteliğine göre değişir; bunu avukatınıza belirletin.

Gecikme cezası hesabı

Sözleşmenizde günlük cezai şart varsa gecikme süresi × günlük tutar hesabı için: Gecikme Cezası Hesaplayıcı · Cezai şartın kuralları için: Müteahhit Gecikme Cezası Rehberi

Anlaşmazlık 4: Daire büyüklüğü farklı çıktı

Tipik senaryo

Sözleşmede daire 110 m² olarak yazılı. İskândan sonra ölçüm 102 m² çıkıyor. Küçük gibi duran bir sapma, dairenin değerine doğrudan yansıyor.

Yasal durum

• Kanunda "şu orana kadar fark normaldir" diye sabit bir tolerans yok; tolerans ancak sözleşmede yazılıysa bağlar
• Malik şu seçimlik haklardan birini kullanabilir: ayıp oranında bedelden indirim, masrafı müteahhide ait ücretsiz onarım ya da kabule zorlanamayacak ölçüde aykırılıkta sözleşmeden dönme; tazminat hakkı saklıdır (TBK m.475)
• Eser malikin taşınmazı üzerinde yapılmışsa ve sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa sözleşmeden dönme hakkı kullanılamaz (aynı madde)
• Teslimden sonra imkân bulur bulmaz daireyi gözden geçirip ayıbı uygun sürede bildirmek gerekir; bildirmeyen eseri kabul etmiş sayılır. Her iki taraf da masrafını karşılayarak bilirkişi incelemesi isteyebilir (TBK m.474, m.477)
• Taşınmaz yapılarda ayıp davaları teslimden itibaren 5 yılda, müteahhidin ağır kusuru varsa 20 yılda zamanaşımına uğrar (TBK m.478)

Önleme

Benim sözleşmelere koydurduğum tolerans maddesi şu kalıpta (oranı avukatınızla birlikte belirleyin):

"Her bağımsız bölümün net m²'si Ek-1 cetvelinde gösterilmiştir. Teslimde yapılan ölçümde cetveldeki m²'den [oran] toleransı aşan eksiklik çıkarsa, eksik m² karşılığı bedel malike ödenir."

Net ve brüt m² farkı için: Net / Brüt m² Hesaplama

Anlaşmazlık 5: Yapı denetim ruhsata aykırılık tespit etti

Tipik senaryo

Yapı denetim firması imalatın ruhsat eki projeye uymadığını tespit etti, belediyeye bildirdi, şantiye mühürlendi. Müteahhit "bu tespit haksız" diyor, malikler ise iş ne zaman devam edecek diye bekliyor.

Yasal süreç

1. Yapı denetim kuruluşu ruhsat ve eklerine aykırı uygulamayı üç iş günü içinde ilgili idareye bildirir; malzeme ve imalatın standartlara aykırılığını da raporla bildirir (4708 sayılı Kanun m.2)
2. Belediye veya valilik inşaatın o anki durumunu tespit eder, yapı mühürlenir ve inşaat derhal durdurulur; yapı tatil zaptı yapı yerine asılınca yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır (3194 sayılı Kanun m.32)
3. Aykırılık bilgisi en geç yedi gün içinde tapu kaydının beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu dairesine bildirilir (aynı madde)
4. Yapı sahibi en çok bir ay içinde yapıyı ruhsata uygun hâle getirip ya da ruhsat alıp mührün kaldırılmasını ister
5. Aksi takdirde ruhsat iptal edilir, aykırı yapı yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden alınır

Müteahhit tespitin haksız olduğunu düşünüyorsa idari işleme karşı hukuki yol ve süreleri bir avukatla değerlendirmelidir. Malik açısından ise bu süreç, sözleşmedeki teslim süresi ve gecikme hükümleriyle birlikte okunmalıdır. Rapor okumak için: Yapı Denetim Raporu Okuma

Genel çözüm yaklaşımı

1. Önleme — sözleşmeyi doğru şekilde yapma

• Kat karşılığı sözleşmesi arsa payı devri borcu içerdiği için resmî şekle tabidir: taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler ve taşınmaz satış vaadi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TMK m.706, TBK m.237). Taşınmaz satış vaadini noter düzenler (Noterlik Kanunu m.60); yalnızca imza onaylatmak bununla aynı şey değildir.
• Detay: Kat Karşılığı Sözleşme Örneği
• Teslim süresi, gecikme cezası, fesih sebepleri ve m² toleransını rakamla yazın

2. Sürecin başında müteahhit kontrolü

• Müteahhit Seçerken 7 Kontrol
• Banka teminat mektubu
• Sigortalar

3. Anlaşmazlık çıkarsa hızlı hareket

• Kentsel dönüşüm ve inşaat hukukunda deneyimli bir avukat tutun
• Süre vermeyi ve bildirimleri noter ihtarnamesiyle yapın
• Ayıpları gecikmeden yazılı bildirin; geç bildirim hak kaybettirebilir (TBK m.477)
• Belge toplayın: sözleşme, fotoğraf, denetim raporu, yazışmalar

Kanun maddeleri özeti

• 634 sayılı KMK m.3: Arsa payı değere göre tahsis edilir; oransızlıkta düzeltme için mahkemeye başvurulabilir
• 6325 sayılı Kanun m.18/B: Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı
• 6306 sayılı Kanun m.6: Riskli yapıda salt çoğunluk kararı ve katılmayanın payının satışı
• TBK m.123-125: Temerrütte süre verme ve seçimlik haklar
• TBK m.473: Gecikmede teslim gününü beklemeden dönme
• TBK m.474-478: Ayıp bildirimi, seçimlik haklar, kabul ve zamanaşımı
• 4708 sayılı Kanun m.2 + 3194 sayılı Kanun m.32: Ruhsata aykırılığın bildirimi, mühürleme ve bir aylık süre
• TMK m.706 + TBK m.237: Taşınmaz devri ve satış vaadinde resmî şekil

Sonuç

Şunu yıllardır görerek söylüyorum: anlaşmazlık kaçınılmaz, ama doğru sözleşme, doğru müteahhit seçimi ve çıkar çıkmaz hızlı hareket etmekle rahatça yönetilebilir bir şey. En kritik kural tek: kanunun boş bıraktığı her şeyi (gecikme süresi, ceza tutarı, m² toleransı) sözleşmeye rakamla yazdırın. İş kızışırsa önce avukat ve arabulucu; mahkemeyi gerçekten son çare olarak tutun.

İlgili rehberler:

• Kat Karşılığı Sözleşme Örneği
• Müteahhit Gecikme Cezası
• Müteahhit İflas Ederse
• Alternatif müteahhit teklifi al