Beykoz'da Kentsel Dönüşüm Olacak Yerler: Tokatköy, Çubuklu

"Beykoz kentsel dönüşüm son dakika" ya da "Tokatköy kentsel dönüşüm" diye arayan malikin asıl sorusu genelde şu: benim mahallemde bir proje var mı, yoksa binamı kendimiz mi dönüştüreceğiz? Beykoz'da cevap Anadolu Yakası'nın diğer ilçelerinden daha dar. İlçede Resmî Gazete'de yayımlanmış tek riskli alan kararı Çubuklu'ya ait; en çok konuşulan proje olan Tokatköy ise riskli alan değil, rezerv yapı alanı. Geri kalan her şey bina bazlı ve Boğaziçi Kanunu'nun kısıtları altında.

Bu yazıda Beykoz'daki durumu karar türüne göre ayırıyorum. Kaynaklar Resmî Gazete, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İstanbul İl Müdürlüğü'nün plan ve imar uygulaması askıları, Boğaziçi Kanunu'nun metni, İBB'nin deprem kayıp tahmini kitapçığı ve Beykoz Belediyesi'nin açıklamaları; habere dayanan bilgileri ayrıca işaretledim. Beykoz'da firma seçimi, emsal ve kat karşılığı konularını Beykoz kentsel dönüşüm rehberi sayfasında anlattık; burada yalnızca "nerede, hangi kararla" sorusuna cevap veriyorum.

1. Beykoz'daki kararlar tek tabloda

Riskli alan Cumhurbaşkanı (2018'de Bakanlar Kurulu) kararıyla ilan edilir ve bölgedeki tüm yapıları kapsar; rezerv yapı alanı Bakanlığın yeni yerleşim alanı olarak belirlediği yerdir. İki statüde hak sahipliği farklı işler; farkı riskli yapı, riskli alan ve rezerv alan farkı yazısında anlattık. Bazı koruma kararları (kesin korunacak hassas alan, doğal sit) da Beykoz'da sık geçer; bunlar 6306 kararı değil, koruma statüsüdür ve dönüşümü kolaylaştırmaz, kısıtlar.

2. Çubuklu: Beykoz'un tek riskli alanı

Çubuklu Mahallesi'ndeki iki alan 2018/11931 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla (karar tarihi 4 Haziran 2018, Resmî Gazete 25 Haziran 2018, sayı 30459 mükerrer) riskli alan ilan edildi. Kararın ekindeki krokilerde A Bölgesi 56.000 metrekare, B Bölgesi 149.240 metrekare olarak geçiyor. İBB'nin proje sayfası A Bölgesi için farklı bir tarih ve 5,9 hektar veriyor; burada Resmî Gazete'deki karar ekini esas aldım.

a) Çubuklu A: İBB'nin projesi

İBB'ye göre A Bölgesi'nde uygulama yetkisi 30 Temmuz 2018'de İBB'ye devredildi, 2021'de bölgede ofis açıldı ve hak sahipleriyle ön sözleşmeler imzalandı. Alan İBB'ye göre tarihi ve doğal sit içinde; bu yüzden Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın görüşü de gerekiyor (6306 m.9/3). İl Müdürlüğü'nün duyurusuna göre 823, 833, 834 ve 835 adalardaki parselleri kapsayan imar uygulaması (3194 sayılı Kanun'un 18. maddesi) 8 Temmuz 2024 tarihli Bakanlık Oluruyla onaylandı ve 23 Temmuz 2024'ten itibaren 15 gün askıda kaldı.

b) Çubuklu B: Bakanlığın projesi

B Bölgesi'ndeki yaklaşık 14,92 hektarlık riskli alan için 1/5000 ve 1/1000 ölçekli koruma amaçlı imar planları 8 Şubat 2024'te onaylandı. İmar uygulaması 17 Aralık 2025 tarihli Bakanlık Oluruyla onaylandı ve 22 Aralık 2025'ten itibaren 15 gün askıya çıktı. Beykoz Belediye Meclisi, B Bölgesi'nde 20 Kasım 2026'ya kadar tahliye eden malik, kiracı ve ayni hak sahiplerine 60.000 TL tahliye ve 40.000 TL taşınma yardımı, toplam 100.000 TL verilmesini kabul etti (belediye duyurusu).

Yerel haberlere göre bölgede 509 haneye tahliye tebligatı yapıldı ve inşaatın 2027'nin ilk yarısında başlaması bekleniyor. Tek bir yerel kaynak, bir grup hak sahibinin açtığı davada idare mahkemesinin tahliye işlemi için yürütmeyi durdurma kararı verdiğini yazıyor; bu bilgiyi resmî kaynakta doğrulayamadım. Çubuklu B'de malikseniz tahliye süresini ve 100.000 TL desteğin son gününü belediyeden yazılı teyit edin.

3. Tokatköy: rezerv yapı alanı, riskli alan değil

Beykoz'da en çok aranan proje Tokatköy, ama hukuki statüsü sık karıştırılıyor. İl Müdürlüğü'nün duyurusuna göre Tokatköy Mahallesi 487 ada 3 parsel bir rezerv yapı alanı; 1/5000 Boğaziçi Alanı Gerigörünüm ve Etkilenme Bölgesi koruma amaçlı revizyon nazım imar planının 3. etap değişikliği ve 1/1000 koruma amaçlı uygulama imar planı 27 Nisan 2021'de onaylandı, 24 Mayıs 2021'den itibaren 30 gün askıda kaldı. Rezerv alanı belirleyen Olur'un künyesi yalnız bir siyasi parti açıklamasında geçiyor; resmî metne ulaşamadım.

Projeyi haberlere göre Bakanlık, Beykoz Belediyesi ve Emlak Konut birlikte yürütüyor. AA kaynaklı Ağustos 2026 haberine göre proje iki etapta toplam 776 konut ve 47 iş yeri, yaklaşık 82.800 metrekarelik alanda; 1. etapta 227 konut ile 35 iş yeri hak sahiplerine teslim edildi (haber kaynağı). Projeye karşı açılan davalarla ilgili haberler birbiriyle çelişiyor (biri imar planının iptal edildiğini, diğeri davanın reddedildiğini yazıyor) ve mahkeme künyelerine ulaşamadım. Tokatköy'de hak sahibiyseniz 2. etabın takvimini ve payınızı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'ndan yazılı isteyin.

Haberlerde KİPTAŞ'ın Çiğdem Mahallesi'nde bir dönüşüm ofisi açtığı ve yüzlerce konutluk bir alan planladığı da geçiyor; projenin resmî statüsüne (riskli alan mı, rezerv mi, başka bir uygulama mı) ulaşamadığım için tabloya almadım.

4. Boğaziçi Kanunu: Beykoz'da dönüşümün asıl sınırı

Beykoz'da bina bazlı dönüşümün fizibilitesini çoğu zaman riskli alan kararı değil, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu belirler. Kanunun 2. maddesine göre Boğaziçi Alanı sahil şeridi, öngörünüm, gerigörünüm ve etkilenme bölgelerinden oluşur; sınırlar kanuna ekli kroki ve 1983 onaylı nazım planla çizilir. Kanun mahalle saymadığı için hangi Beykoz mahallesinin hangi bölgede olduğunu kanundan okuyamazsınız; bunu parselin imar durumu söyler.

Kanunun 10. maddesi konut için şu sınırları koyar: gerigörünüm bölgesinde taban alanı katsayısı en fazla yüzde 15 ve en fazla 4 kat (H=12,50 m); etkilenme bölgesinde yüzde 15 ve en fazla 5 kat (H=15,50 m). Planın değiştirilebilmesi de mevcut plandaki nüfus ve yapı yoğunluğunun gözetilmesine bağlı (m.3). Yani Boğaziçi Alanı'ndaki eski bir apartmanda yeni binada kat sayısının artması çoğu zaman mümkün değildir; müteahhit teklifi bu sınıra göre kurulmalı. Mevcut hakları korumak için kentsel dönüşüm desteklerinin önemi burada artar. Kat adedi ve yüksekliğin nasıl hesaplandığını gabari ve bina yüksekliği yazısında anlattık.

5. İBB'nin deprem senaryosunda Beykoz: hangi mahalleler

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü ile Boğaziçi Üniversitesi Kandilli Rasathanesi'nin hazırladığı, Haziran 2020 tarihli Beykoz kitapçığı 7,5 büyüklüğündeki senaryo depremi için ilçedeki 51.201 binayı analiz ediyor. Sonuç Anadolu Yakası'nın en iyilerinden: binaların yüzde 79'u hasarsız, yüzde 14'ü hafif, yüzde 5'i orta hasarlı; yaklaşık 3.312 bina orta ve üstü seviyede hasar görüyor. Bunun bir sebebi yapı stoğunun alçak olması: binaların yüzde 95'i 1-4 katlı. Ama aynı kitapçığa göre binaların yaklaşık üçte ikisi 2000 öncesinde yapılmış.

Rakamlar İBB kitapçığının Tablo 5-1'inden; bina sayısı tahmini, hasar olasılığı değil ve tekil binanın performansını söylemez. Senaryo depreminin gece olması halinde ilçede 25 civarında can kaybı ve 5.937 hanelik acil barınma ihtiyacı öngörülüyor. Listenin başındaki Yeni Mahalle, Gümüşsuyu ve Kavacık için bir alan kararı yok; bu mahallelerde dönüşüm bina bazlı yolla ilerliyor.

6. Alan kararı dışında kalan binalar: bina bazlı yol

1. Önce parselin imar durum belgesini alın: Boğaziçi Alanı'nda mı, orman ya da sit sınırında mı, kaç kat izin veriliyor? Beykoz'da fizibilitenin yarısı bu belgede.
2. Lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırırsınız; tek malikin başvurusu yeter. Rapor kesinleşince tapuya belirtme işlenir ve tahliye ve yıkım süreleri başlar.
3. Malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla yeniden yapım kararı alır; imza vermeyen komşu için izlenecek yolu ayrı yazıda anlattık.
4. Yarısı Bizden ya da İADŞP'den birini seçip firma teklifi alırsınız; Beykoz'a özgü firma ve maliyet konularını Beykoz kentsel dönüşüm rehberi sayfasında anlattık.

7. Beykoz'da geçerli destekler

Yarısı Bizden'in şartlarını Yarısı Bizden malik rehberinde, İstanbul kira yardımını İstanbul kira yardımı yazısında, İADŞP başvurusunu İADŞP rehberinde anlattık.

8. Kendi binanızı üç adımda kontrol edin

1. Tapu beyanlar hanesi: e-Devlet'ten tapu bilgilerinizi sorgulayın. Riskli yapı, riskli alan ya da rezerv yapı alanı belirtmesi varsa süreç başlamış demektir.
2. Beykoz Belediyesi Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü: ada-parsel numaranızla parselinizin Çubuklu A ya da B riskli alanı veya Tokatköy rezerv alanı içinde olup olmadığını, Boğaziçi Alanı'nın hangi bölgesinde kaldığını sorun.
3. İstanbul İl Müdürlüğü: riskli alan plan ve imar uygulaması askılarının resmî kaynağı; askı süresi içinde itiraz edebilirsiniz.

Sonuç

Kasım 2026 itibarıyla Beykoz'da Resmî Gazete'de tek riskli alan kararı var: Çubuklu'nun A ve B bölgeleri. A'yı İBB, B'yi Bakanlık yürütüyor; B'de tahliye süreci başladı ve belediye 100.000 TL destek veriyor. Tokatköy bir rezerv yapı alanı ve 1. etabında teslim yapıldı. İBB'nin senaryosunda Beykoz Anadolu Yakası'nın en az hasar beklenen ilçeleri arasında, ama Yeni Mahalle, Çubuklu ve Gümüşsuyu'nda ağır hasar tahmini yüksek. Bu alanların dışında dönüşüm bina bazlı ve Boğaziçi Kanunu'nun 4-5 kat sınırı altında ilerliyor; Yarısı Bizden, İADŞP ve kira yardımı üçü de kullanılabiliyor.

Kararlar tarihleriyle verildi; Çubuklu B inşaatı, Tokatköy 2. etabı ya da yeni bir alan kararı çıktıkça güncelleyeceğiz. İlk adım için binam kentsel dönüşüme uygun mu yazısındaki ön kontrolle başlayabilirsiniz.

Resmî kaynaklar:

• Bakanlar Kurulu Kararı 2018/11931, Çubuklu riskli alanı (RG 25.06.2018/30459 mükerrer)
• 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu
• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

İlgili rehberler:

• Üsküdar'da Kentsel Dönüşüm Olacak Yerler 2026
• Ümraniye'de Kentsel Dönüşüm Olacak Yerler 2026
• İstanbul'da Kentsel Dönüşüm Firması Nasıl Seçilir?