Yarısı Bizden 2026 — Kat Maliki Rehberi: Hibe Kimin Cebine Girer?

Kat malikleriyle konuşurken hep aynı cümleyi duyuyorum: "Devlet daire başına 1 milyon 750 bin lira veriyormuş, o para bize yatacak." Bu cümlenin ilk yarısı doğru, ikinci yarısı tamamen yanlış. Ve bu yanlış masum değil — insanlar bu beklentiyle sözleşme imzalıyor, sonra "hani benim param?" diye soruyor.

Sitedeki mevcut Yarısı Bizden yazımız paketi müteahhit gözünden anlatıyor: nakit akışı, hakediş takvimi, öz sermaye. Bu yazı ise tamamen sizin tarafınızdan. Yani: bu destek bana ne getiriyor, borcu kim ödüyor, komşumla aynı şeyi seçmek zorunda mıyım ve şu 2026 sonu telaşı gerçekten beni ilgilendiriyor mu? Sırayla gidelim.

Önce en büyük yanlışı düzeltelim: o para size ödenmiyor

Bunu en başta ve net söyleyeyim, çünkü geri kalan her şey buna bağlı. Yarısı Bizden desteği sizin adınıza tahsis edilir, ama parayı siz almazsınız. Destek, binanızın yeniden yapımının finansmanıdır; doğrudan inşaata gider ve işin ilerleyişine bağlı olarak müteahhide ödenir. Hesabınıza 875 bin lira düşmez, kapınıza çek gelmez.

Cumhurbaşkanı Kararı 8189 m.3/7'ye göre para üç eşit taksitle akar. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Yapı Denetim Sistemi'ndeki inşaat ilerleme seviyesine bakarak ödemeyi sizin adınıza, anlaştığınız yüklenicinin bankada açılan vadesiz hesabına yapar. Ruhsatta ödeme yoktur:

Bu takvimin sizin için iki anlamı var. Birincisi: nakit beklentinizi şimdiden silin. İkincisi, ve bu daha önemli: para işe bağlı akıyor. Müteahhit ilerlemezse dilim gelmez. Yani destek, aynı zamanda sizin lehinize çalışan bir disiplin mekanizması: kimse hiçbir şey yapmadan parayı toplayıp kaybolamaz. Bunu bir kayıp gibi değil, bir güvence gibi okuyun.

Yarısı hibe, yarısı kredi — peki krediyi kim ödüyor?

Paketin ismi işin mantığını birebir anlatıyor. 2026 rakamları şöyle:

Hibe kısmı geri istenmez; devletin binanın yenilenmesine koyduğu paydır ve orada biter. Kredi kısmı ise adı üstünde kredidir: geri ödenir. Ve işte can alıcı soru burada: kim öder?

Dürüst cevap şu: destek sizin adınıza açıldığı için, aksi kararlaştırılmadıkça kredi borcu sizin üstünüzdedir. Yani devlet size 1.750.000 TL hediye etmiyor; 875.000 TL'sini hibe ediyor, 875.000 TL'sini de sizin adınıza borçlanarak inşaata veriyor. Dairenizin yenilenmesinin bir kısmını, uzun vadede, siz finanse ediyorsunuz.

Sözleşmede yazmıyorsa mesele çözülmemiştir

Bu noktayı kalın harflerle okumanızı istiyorum, çünkü sahada en pahalı yanlış anlama burada yaşanıyor. Müteahhidin kredi taksitlerini üstlenmesi mümkündür ve zaman zaman pazarlıkta kabul edilir. Ama bu otomatik değildir, kanundan gelmez, teamül de değildir — sadece ve sadece bir pazarlık sonucudur.

Kapıda size "krediyi biz ödeyeceğiz, siz hiç düşünmeyin" denmiş olması hiçbir şey ifade etmez. Sözleşmede hangi kredinin, hangi taksitinin, hangi tarihe kadar, kim tarafından ödeneceği açıkça yazmıyorsa, o söz havada kalır ve banka sizin kapınızı çalar. Çünkü kredi sözleşmesi sizinle banka arasındadır; müteahhidin size verdiği söz bankayı bağlamaz. Müteahhit ödemezse banka sizden ister, siz de müteahhide rücu etmek için ayrıca uğraşırsınız.

Bu yüzden şu maddeyi pazarlık listenizin en üstüne koyun: "Kredi taksitleri kime ait?" Cevabı sözleşmeye tek cümleyle yazdırın. Sözleşmede atlanmaması gereken diğer maddeler için sözleşmenin 7 kritik maddesi yazımıza bakın.

Hibe kimin cebine girer? Dürüst cevap: kimsenin

Yazının başlığındaki soruyu doğrudan cevaplayayım. Hibe kimsenin cebine girmez. Müteahhidin de girmez — ona da bir hediye değil, yaptığı işin karşılığı olarak hakediş halinde ödenir. Hibe binaya girer. Projenin maliyetini düşürür.

"O zaman bana ne faydası var?" Çok var, ama dolaylı. Ve bu dolaylı fayda, doğru kullanılırsa cebinizdeki nakitten çok daha değerli. Şöyle düşünün: müteahhidin binayı yapması bir maliyet gerektirir. O maliyetin karşılanacağı iki kaynak vardır — devlet desteği ve müteahhidin kendisine kalacak daireler. Destek ne kadar büyükse, müteahhidin daire olarak alması gereken pay o kadar küçülür.

İşte tam olarak bu yüzden Yarısı Bizden maliğin pazarlık gücüdür. Devlet daire başına 1.750.000 TL'yi denklemin içine koyuyorsa, o para pazarlık masasında konuşulmalıdır. Ama pratikte ne oluyor? Destek sanki müteahhidin lehine bir hakmış gibi sessizce geçiliyor ve pay oranı sanki destek hiç yokmuş gibi pazarlanıyor. Maliklerin en sık yaptığı hata bu.

Masaya oturduğunuzda cümleniz şu olsun: "Bu binada şu kadar birim destek alacak. Bu, sizin finansman ihtiyacınızın önemli bir kısmını karşılıyor. Öyleyse istediğiniz pay oranı bunu yansıtmalı." Bunun nasıl konuşulacağını müteahhit payı oranları ve kat karşılığı pazarlık rehberi yazılarımızda adım adım anlattık. Kendi binanız için desteğin toplam büyüklüğünü görmek isterseniz Yarısı Bizden hesaplayıcıyı kullanabilirsiniz.

Bir uyarı da yapayım: destek her binada aynı sonucu vermez. Az daireli, küçük arsalı ya da imar hakkı sınırlı binalarda destek denklemi tek başına kurtarmayabilir. "Devlet destek veriyor, o halde bana bedavaya yaparlar" beklentisi de en az "para bana yatacak" kadar yanlış. Destek pazarlık gücüdür, garanti değil.

Yarısı Bizden mi, İADŞP mi? Ve bu seçim kimin?

2026'da İstanbul'da masada iki paket var ve planı birimi için tek paket üzerine kurun. Kararda ve Bakanlık kılavuzunda ikisinin aynı birimde birlikte kullanımını açıkça düzenleyen bir hüküm yok; kesin cevabı başvurudan önce Alo 181'den alın. Üçüncü seçenek de var: hiçbiri, yani peşin veya özel finansman.

Ama işin sizi rahatlatacak kısmı şu: seçim birim bazındadır. Yani karar sizin dairenize aittir, binanızın tamamına değil. Aynı apartmanda 12 malikten 6'sı Yarısı Bizden, 4'ü İADŞP, 2'si hiçbiri diyebilir ve bu tamamen normaldir. Komşunuz sizi bağlamaz, siz komşunuzu bağlamazsınız. Çoğunluk kararı dönüşüme girip girmemek içindir; hangi destek paketini seçeceğiniz çoğunluk konusu değildir.

Malik açısından iki paket şöyle ayrışıyor:

Burada altını çizmek istediğim bir şey var: iki paket arasındaki asıl fark sizde doğar. Yarısı Bizden'de yarısı hibedir, yani geri ödemezsiniz; ama toplam tutar daha küçüktür. İADŞP'de hibe yoktur, tamamını geri ödersiniz; ama tutar çok daha büyüktür ve vade uzundur.

Kaba bir yön tarifi: geri ödeme yükü taşımak istemiyorsanız ve destek ihtiyacınızı karşılıyorsa Yarısı Bizden mantıklıdır. Projenin ihtiyacı 1.750.000 TL'nin belirgin şekilde üzerindeyse ve aradaki farkı cebinizden koymaktansa uzun vadeye yaymayı tercih ediyorsanız, İADŞP'nin 3 milyona uzanan kredisi öne geçebilir. Ama bu karar rakamla verilir, hisle değil: iki paketi kendi binanız için yan yana koymak isterseniz finansman karşılaştırma aracını kullanın, İADŞP'nin şartlarının detayı için de İADŞP 3 milyon kredi rehberimize bakın.

"31 Aralık 2026" size ne söylüyor?

Yarısı Bizden'de Resmî Gazete'deki son tarih 31 Aralık 2026; Bakanlık 31 Aralık 2027'ye uzatıldığını duyurdu, karar yayımlanınca kesinleşecek. Bu tarih ruhsat için değil: Cumhurbaşkanı Kararı 8189 m.3/13'e göre hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi bu tarihe kadar yapılabilir. Yani "biz müteahhitle anlaştık, imzayı attık" demek desteği garantiye almaz. Destek, ruhsat alınıp kat irtifakı kurulduktan sonra işler (m.3/1). Riskli yapının parselinde 1 Nisan 2023'ten önce yeni yapıya ruhsat düzenlenmişse destekten yararlanılamaz (m.3/3).

Malik açısından bunun pratik anlamı geriye doğru saymaktır. Ruhsat kendiliğinden çıkmaz; önünde sıralanan işler var: firma görüşmeleri, çoğunluk kararı, sözleşme müzakeresi, mimari ve statik projelerin çizilmesi, belediyeye başvuru, evrak eksiği, revizyon. Bunların her biri haftalarla, bazıları aylarla ölçülür.

Korku pazarlaması yapmayacağım, o yüzden dengeli söyleyeyim: karar vermek için acele etmeyin, ama süreci başlatmak için beklemeyin. Bu ikisi farklı şeydir. Yanlış müteahhitle aceleyle imzalanan bir sözleşmenin size maliyeti, kaçırılan destekten çok daha büyük olur. Ama "Aralık'ta bir karar veririz" diyen bina, gerçekçi olmak gerekirse o desteği kaçırır. Sürecin gerçek takvimi için kentsel dönüşüm ne kadar sürede biter yazımızdaki aşama aşama süreleri okuyun; oradaki tabloyu kendi takviminize koyduğunuzda "ne zaman başlamam lazım" sorusunun cevabı kendiliğinden çıkıyor.

Son bir not: destek programlarının süresi, kapsamı ve tutarları yıllar içinde güncellenebiliyor. 2026 sonu için bugün geçerli olan çerçeve budur; ama kararınızı verirken tarihi resmi kaynaktan teyit edin.

Kira yardımını bununla karıştırmayın

Sık karşılaştığım bir karışıklık daha: "Yarısı Bizden'e girersem kiramı da o karşılıyor, değil mi?" Hayır. Kira yardımı ayrı bir destektir, ayrı başvurulur, ayrı değerlendirilir ve inşaat finansmanıyla ilgisi yoktur.

Farkı şöyle netleştirin: Yarısı Bizden binanın yapılmasına giden bir destektir ve müteahhide ödenir. Kira yardımı ise size ödenen, bina yıkılıp yeniden yapılırken başka bir yerde oturmanız için verilen aylık yardımdır. Yani "hangisi cebime girer?" sorusunun tek cevabı budur: kira yardımı. Kimlerin, ne kadar süreyle alabildiği ve şartları için kira yardımını kimler alabilir yazımıza, kendi durumunuz için kabaca bir hesap çıkarmak isterseniz kira yardımı hesaplayıcıya bakın.

Destek varken bile cebinizden ne çıkar?

Yarısı Bizden'in yarattığı en tatlı yanılsama şu: "Devlet veriyor, müteahhit yapıyor, ben hiç para ödemiyorum." Gerçek buna yakın ama tam olarak bu değil. Süreçte maliğin cebinden çıkan kalemler var ve bunları bilmeden bütçe yapmak, sonra sürprizle karşılaşmak demek.

Kabaca sayayım: taşınma masrafları (iki kez — çıkarken ve girerken), eşya depolama, abonelik nakil ve yeni abonelik işlemleri, riskli yapı tespiti ve çeşitli belge/harç kalemleri, danışmanlık veya avukat ücreti tercih ederseniz o, ve kredi kısmının taksitleri (sözleşmede müteahhide bırakılmadıysa). Bir de projenin ihtiyacı desteği aşarsa aradaki farkın malikten istendiği durumlar olabilir — bu tamamen sözleşmenizde nasıl kurgulandığına bağlı.

Bunların kalem kalem dökümünü malik masrafları: cepten ne öder yazımızda bulacaksınız. İmzadan önce o listeye bakmanızı özellikle öneririm; çünkü "hiç para ödemeyeceğim" beklentisiyle giren malikler, küçük kalemler üst üste bindiğinde en çok şikayet eden kesim oluyor.

Peki başvuru nasıl yapılıyor?

Burada size uydurma bir prosedür anlatmayacağım, çünkü bu konuda kesin konuşmak yanlış yönlendirmek olur. Başvuru kanalları, istenen belgeler ve şartlar dönem dönem güncelleniyor; hangi banka üzerinden, hangi portaldan ve hangi evrakla ilerleyeceğinizi Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın güncel duyurularından ve belediyenizin kentsel dönüşüm biriminden teyit edin. İnternette gördüğünüz adım listelerinin bir kısmı eski.

Ama değişmeyen omurga şu ve bunu bilmeniz yeter: süreç riskli yapı tespitiyle başlar, malikler kanunun aradığı çoğunlukla dönüşüm kararını alır, müteahhitle sözleşme yapılır, destek başvurusu her malik kendi adına yapılır (bina toptan başvurmaz), kredi kısmında her malikin kendi banka değerlendirmesi ayrı ayrı işler, ruhsat alınıp kat irtifakı kurulduktan sonra destek işler; ilk taksit subasman seviyesinde, diğerleri taşıyıcı sistemin bitiminde ve inşaat bitiminde gelir.

Şu ayrıntıyı özellikle aklınızda tutun: başvuru sizin adınıza yapılır ve kredi sizin kredinizdir. Yani müteahhidin "ben hallederim, siz sadece imzalayın" dediği evrakların ne olduğunu okumadan imzalamayın. Firmayı seçerken hangi kontrolleri yapmanız gerektiği için müteahhit firma seçerken 7 kontrol yazımız iyi bir başlangıç.

Özet

Toparlayayım. Yarısı Bizden konutta 875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi = 1.750.000 TL, dükkanda bunun yarısı olan 875.000 TL destek sağlıyor. Destek sizin adınıza veriliyor ama para sizin cebinize girmiyor: inşaatın finansmanına gidiyor ve müteahhide üç eşit taksitle (subasman, taşıyıcı sistem bitimi, inşaat bitimi) ödeniyor. Hibe geri ödenmiyor; krediyi ise, sözleşmede müteahhidin üstlendiği açıkça yazılmadıysa, siz ödüyorsunuz — o cümleyi imzadan önce sözleşmeye yazdırın. Desteğin size asıl faydası nakit değil pazarlık gücü: denklemi iyileştirdiği için müteahhit payı konuşulurken masaya konmalı. Yarısı Bizden ile İADŞP'den yalnızca birini seçersiniz, ama seçim birim bazlıdır; komşunuz farklı seçebilir. Kira yardımı bambaşka bir destektir, karıştırmayın. Ve 31 Aralık 2026 hibe taahhütnamesi ile kredi sözleşmesinin son tarihidir; geriye doğru sayın. Son not: bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve destek şartları, tutarları ile süreleri değişebilir; karar vermeden önce Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ile belediyenizden güncel bilgiyi teyit edin, sözleşme için de bir avukattan görüş alın.

İlgili rehberler:

• İADŞP 3 milyon kredi başvuru rehberi
• Kira yardımını kimler alabilir?
• Malik masrafları: cepten ne öder?
• Kat karşılığı pazarlık rehberi
• Müteahhit payı oranları