Hisseli (Arsa Paylı) Tapulu Binada Kentsel Dönüşüm 2026: Kat İrtifakı Yokken Tespit, Çoğunluk ve Daire Dağılımı

e-Devlet'ten tapunuzu açtınız: "bağımsız bölüm no" yok, niteliği "arsa", yanında 3/24 gibi bir hisse. Oysa siz 40 yıldır ikinci kattaki dairede oturuyorsunuz. Komşular dönüşüm istiyor, gelen iki müteahhit tapu kaydını görünce sessizce çekildi ve birisi "önce tapunuzu düzeltin" dedi. Türkiye'de 1980'ler ve öncesinden kalan binaların önemli bir kısmının tapusu böyle; kentsel dönüşümde en sık takılan ve en az anlatılan durum bu.

Bu yazı hisseli, yani arsa paylı tapulu ve kat irtifakı hiç kurulmamış binadaki kat maliki için. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farkı ve iskândan sonra geçişi kat irtifakı ve kat mülkiyeti farkı yazısında anlattık; burada o iki tapu tipinin hiçbirine sahip olmayan binaya odaklanıyoruz: tespiti kim yaptırır, çoğunluk nasıl sayılır, hisseyle daire uyuşmazsa ne olur, mirasçı ne yapar ve müteahhit neden gelmez.

1. Önce tapunuzu okuyun: üç tapu tipi, üç farklı süreç

Üçüncü satırdaysanız devam edin. Bu tapuda "daireniz" hukuken yoktur; arsanın ve üzerindeki binanın tamamında belirli bir oranda ortaksınız. İkinci kattaki daireyi kullanmanız, komşularınızla yıllar önce yaptığınız sözlü ya da yazılı bir paylaşımdan (fiili taksim) gelir ve bu paylaşım tapuda görünmez. Dönüşümde bütün sorunlar bu farktan çıkar.

2. Tapu neden böyle kaldı ve neden önce düzeltmek zorunda değilsiniz

Kat mülkiyeti kurmak için Kat Mülkiyeti Kanunu m.12 iki şey ister: bütün paydaşların birlikte başvurusu ve yapı kullanma izin belgesi (iskân). Eski binaların çoğunda iskân yoktur ya da bina projesine uymaz; dolayısıyla kat mülkiyeti kurulamaz. Kat irtifakı da (m.14) yine bütün paydaşların istemini ister ve zaten "yapılacak ya da yapılmakta olan" bina içindir. Yani "önce tapunuzu düzeltin" tavsiyesi çoğu zaman uygulanamaz bir tavsiyedir: iskânsız eski binada düzeltecek bir şey yoktur.

İyi haber şu: 6306 sayılı Kanun kat irtifakı şartı koymaz. Kanun "yapı malikleri"nden, "paydaşlar"dan ve "hisseleri oranında" çoğunluktan söz eder; hisseli arsa üzerindeki bina da riskli yapıdır ve aynı mekanizmayla dönüşür. Tapu düzeni yeni binada, sıfırdan ve doğru kurulur. Bu yüzden enerjinizi eski tapuyu düzeltmeye değil, aşağıdaki dört adıma harcayın.

3. Adım 1 — Tespit: hissedarlardan biri yeter

6306 m.3/1'e göre riskli yapı tespiti, masrafı kendine ait olmak üzere yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından Başkanlıkça lisanslı kuruluşlara yaptırılır. Diğer hissedarların rızası aranmaz; tek hissedarın başvurusu yeterlidir. Uygulama Yönetmeliği m.7 hisseli durumu ayrıca düzenler: kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmamış parselde arsa üzerinde fiilen bulunan yapının tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır. Başvuruda tapu kaydı, kimlik ve varsa mimari proje istenir; projesi olmayan eski binada kuruluş rölöve çıkarır. Sürecin tamamını riskli yapı raporu rehberinde anlattık.

Rapor onaylanınca tapu kütüğünün beyanlar hanesine riskli yapı belirtmesi işlenir ve bu belirtme bütün hissedarlara tebliğ edilir. Tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir (m.3/1). Belirtme hisse bazlı değil, taşınmaz bazlıdır: "ben başvurmadım" diyen hissedarın hissesi de kapsama girer. Bu noktadan sonra dönüşüm kararı için 6306'nın çoğunluk mekanizması devreye girer; tespit yokken ise hisseli arsada bütün tasarruflar Medeni Kanun'un oybirliği kuralına tabidir (TMK m.692). Tespit, hisseli tapuda "tek kişi herkesi kilitler" durumunu çözen ilk ve en önemli adımdır.

4. Adım 2 — Çoğunluk: hisse oranına göre, kişi sayısına göre değil

6306 m.6/1 kararı "hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu"na bağlar. Kat irtifaklı binada bu oran arsa payıdır; hisseli tapuda arsa payı diye ayrı bir kavram olmadığı için doğrudan tapudaki hisse oranı kullanılır. Kişi sayısı önemsizdir. Örnek bir bina:

Salt çoğunluk 12/12'nin yarısından fazlası, yani en az 7/12. A + B + E (üç kişi) 7/12 eder ve kararı alabilir. C + D + E + F (dört kişi) 6/12 eder; tam yarı salt çoğunluk değildir, karar alınamaz. F'nin 1/12'si ise mirasçılar intikal yaptırıp birlikte hareket etmedikçe hiçbir tarafa sayılmaz. Toplantının usulü, tutanak ve katılmayana bildirim hisseli tapuda kat irtifaklı binadan farklı değil; hepsini çoğunluk kararı rehberinde anlattık. Karara katılmayan hissedarın payının rayiç değerden açık artırmayla diğer paydaşlara satılması da aynı maddeyle işler; bu sürecin adımlarını komşu imza vermiyor yazısında bulabilirsiniz.

5. Adım 3 — Asıl düğüm: hisse ile daire uyuşmuyorsa

Yukarıdaki tabloya tekrar bakın. A'nın hissesi 3/12 ama iki bağımsız bölüm kullanıyor; E'nin hissesi 1/12 ama çatı katında tam bir dairede oturuyor. Kanun bu farkı görmez. Dönüşüm kararında A 3/12 oyla, E 1/12 oyla temsil edilir; A karara katılmazsa hissesi 3/12 üzerinden değerlenir. Yeni binadaki daire dağılımı ise kanunla değil, müteahhit sözleşmesiyle belirlenir. O sözleşmeyi bütün hissedarlar imzalayacağı için "kim kaç daire alacak" sorusu, sözleşme masasına gelmeden çözülmüş olmalıdır. Çözülmezse müteahhit değil, hissedarlar birbirini kilitler.

Sahada iki yol var:

1. Paylaşım protokolü. Hissedarlar, yeni binadaki bağımsız bölümlerin kime düşeceğini ve fiili kullanımdan sapan hisseler için denkleştirme bedelini yazılı bir protokolle belirler; hepsi imzalar, mümkünse noterde. Protokol tapuya işlenmez ama müteahhit sözleşmesinin eki olur ve kat irtifakı kurulurken tescilin dayanağıdır. Bağımsız bir değerleme raporu (dükkânın, çatı katının, bodrumun değeri) pazarlığı kısaltır; yöntemi arsa payı ve değerleme yazısında anlattık.
2. Hisse düzeltmesi. Hisseler tapuda devirle fiili duruma uygun hâle getirilir: A, E'ye 1/12 devreder gibi. Devir tapu harcı ve varsa vergi doğurur; 6306 kapsamındaki harç muafiyetlerinin bu devirleri kapsayıp kapsamadığını işlemden önce tapu müdürlüğüne sorun. Bu yol daha temizdir çünkü sonrası tamamen tapuya dayanır.

Bir uyarı: Kat Mülkiyeti Kanunu m.3'teki "arsa payı düzeltme davası" kat maliki ve kat irtifakı sahipleri içindir; hisseli arsa tapusunda böyle bir dava yolu yoktur. Hisse oranını mahkemeye taşımak isteyen hissedarın elindeki araç ortaklığın giderilmesi (TMK m.698) gibi çok daha sert bir araçtır ve binayı satışa götürebilir. Bu yüzden anlaşmazlığı protokolle çözmek, dava yolundan neredeyse her zaman ucuzdur.

6. Adım 4 — Mirasçılı ve ulaşılamayan hisseler

Hisseli tapunun en sık tıkanma noktası tablodaki F: hissedar vefat etmiş, intikal yapılmamış, mirasçıların biri yurt dışında. Vefatla hisse mirasçılara elbirliği mülkiyetiyle geçer ve elbirliğinde mirasçılar ancak birlikte hareket edebilir (TMK m.702): tek mirasçı ne toplantıda oy kullanabilir ne sözleşme imzalayabilir. Sıra şu: mirasçılık belgesi, tapuda intikal, mümkünse elbirliğinin paylı mülkiyete çevrilmesi, gelemeyen mirasçılar için özel kapsamlı vekaletname. Bunlar bitmeden F'nin hissesi çoğunluk hesabında hiçbir tarafa sayılmaz; hisse büyükse salt çoğunluk da kilitlenir. Adımların süresi ve belgeleri miras ve vekaletname rehberinde, yurt dışındaki hissedarın ne yapacağı yurt dışındaki malik yazısında var.

7. Sözleşme ve yeni tapu: kat irtifakı bu kez doğru kurulur

Hisseli arsayı müteahhide vermek Medeni Kanun anlamında tasarruf işlemidir ve paylı mülkiyette tasarruflar oybirliği ister (TMK m.692). Bu yüzden kat karşılığı inşaat sözleşmesini kural olarak bütün hissedarlar imzalar; sözleşme taşınmaz mülkiyetinin devrini içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılır. Riskli yapı tespiti kesinleşmiş binada 6306 bu kuralı yumuşatır: katılmayan paydaşın hissesi m.6/1 mekanizmasıyla satın alınabilir. Ama bu yol aylar sürer; masaya oturmadan önce imzasız hissedar kalmaması, hisseli tapuda kat irtifaklı binadan daha kritiktir.

Sözleşmenin eki olan paylaşım listesi yeni tapunun temelidir. Yıkımdan sonra taşınmaz tamamen arsa tapusuna döner; yeni bina için kat irtifakı KMK m.14'e göre arsanın bütün paydaşlarının istemiyle, mimari proje ve yönetim planıyla tapuda kurulur ve her paydaşa düşen bağımsız bölüm bu aşamada tescil edilir. Uygulamada paydaşlar bu işlem için müteahhide ya da bir hissedara sınırlı vekalet verir; vekaletin kapsamını müteahhide verilen vekaletname yazısında anlattık. İnşaat bitip yapı kullanma izin belgesi alınınca kat irtifakı kat mülkiyetine resen çevrilir; bunun için tek bir ortak malikin istemi yeter (m.14). 6306 m.6 ayrıca eski tapudaki ipotek ve şerhlerin, muvafakat aranmaksızın yalnızca ilgili malike düşen bağımsız bölümlerde devam ettirilmesini sağlar; yani bir hissedarın borcu diğerlerinin dairesine yapışmaz.

8. Müteahhit neden çekinir, nasıl geri gelir

Bir müteahhit tapu kaydında hisseli arsa ve intikalsiz hisse görünce üç şeyi hesaplar: kaç imza gerekecek, kaç mirasçı bulunacak ve bu iş ne zaman başlayacak. Cevabı bilmediği için teklif vermez ya da riski fiyatlar. "Binamıza müteahhit gelmiyor" şikâyetinin sessiz sebeplerinden birinin bu olduğunu müteahhit gelmiyor yazısında anlattık. Çözüm, müteahhit aramadan önce onun yapmayacağı işi sizin yapmanız:

• Hissedar listesi: güncel tapu kaydı, her hissedarın hissesi, iletişim bilgisi, vefat edenlerin mirasçıları ve intikal durumu.
• Takyidat dökümü: ipotek, haciz, şerh, kadastro ihtilafı; hangisinin sözleşmeden önce temizleneceği.
• Paylaşım protokolü: yeni binada kimin ne alacağı, bütün hissedarların imzasıyla.
• Riskli yapı raporu ve imar durumu: kaç daire çıkacağı belli olsun ki protokol boşlukta kalmasın; imar durumu için imar durum belgesi rehberine bakın.

Bu dosya hazır olduğunda hisseli tapu bir engel olmaktan çıkar; hatta müteahhit için avantaja döner, çünkü yeni binanın tapusu sıfırdan ve temiz kurulacaktır. Hisseli ve mirasçılı binalarda daha önce çalışmış firmalar bu dosyayı görünce işin ne kadar süreceğini hesaplayabilir.

Sık yapılan hatalar

• "Önce tapuyu düzeltelim" diye yıllarca beklemek. İskânsız eski binada kat mülkiyeti kurulamaz; düzelme yeni binada olur.
• Oy sayarken kişi saymak. Salt çoğunluk hisse toplamına göredir; 1/12'lik dört hissedar 3/12'lik bir hissedardan fazla değil, daha az oy eder.
• Fiili kullanımı tapu sanmak. İki daire kullanıyor olmanız yeni binada iki daire hakkı vermez; protokol ya da hisse devri gerekir.
• Mirasçı hissesini "sonra hallederiz" demek. İntikal yapılmamış hisse ne oya ne imzaya sayılır; en uzun süren adım budur, en başta başlatın.
• Tespiti bütün hissedarların imzasına bağlı sanmak. Tek hissedar başvurabilir; tespit, hisseli tapudaki kilidi açan adımdır.

Sonuç

Hisseli, kat irtifakı kurulmamış tapu kentsel dönüşüme engel değil; 6306 sayılı Kanun tespiti tek hissedara, kararı hisse oranında salt çoğunluğa bağlar ve katılmayan payın satışını mümkün kılar. Engel olan şey, kanunun görmediği fiili paylaşım ile intikalsiz hisselerdir. Bunları müteahhit aramadan önce paylaşım protokolü, hisse düzeltmesi ve intikalle çözerseniz hem çoğunluk hem sözleşme hem yeni tapu sorunsuz kurulur. Yeni binada kat irtifakı bu kez bütün paydaşların istemiyle, doğru bağımsız bölüm tahsisiyle tescil edilir ve 40 yıllık tapu karmaşası orada biter.

İlgili rehberler:

• Kat İrtifakı vs Kat Mülkiyeti — Fark ve Geçiş Süreci
• Kentsel Dönüşümde Miras ve Vekaletname Rehberi
• Ortak Tapulu ve Eşler Arası Daire Kentsel Dönüşümde