Ortak Tapulu ve Eşler Arası Daire Kentsel Dönüşümde 2026 — Kim İmzalar?

Sahada bir binanın dönüşümünü tıkayan şey çoğu zaman müteahhit değil, o binadaki bir tek dairenin tapu durumudur. "Herkes hemfikir" derler, masaya oturursunuz, sıra imzaya gelir ve birden ortaya o soru düşer: "Bir dakika, eşim de imzalayacak mı ya?" İşte o an aylarca sürecek bir gecikmenin başladığı andır. Tapuda iki isim varsa, yani daire karı-koca, iki kardeş ya da ortak alım yoluyla iki kişinin üzerineyse, kentsel dönüşümde işler tek malikli daireye göre bambaşka işler.

Bu yazıda dürüst ve sade anlatayım: tapuda iki isim olunca kim imzalar, çoğunluk nasıl sayılır, boşanma sürecindeki daire ne olur, aile konutu şerhi ne yapar ve ortağa ulaşılamıyorsa ne yaparsınız. Baştan söyleyeyim, burası aile hukuku ile mülkiyet hukukunun kesiştiği bir alan; ben genel doğruları anlatıyorum, ama sizin somut durumunuz için mutlaka bir avukat gerekiyor. Miras yoluyla gelen hisseli tapular ayrı bir dünya, onu miras ve vekaletname yazımızda ele aldık; burada odağımız eşler ve ortak alım.

Temel kural: iki isim varsa iki imza

En baştan net koyalım. Bir daire iki kişinin paylı mülkiyetindeyse, o daire adına verilecek kararda ikisinin de iradesi gerekir. Karı-koca yarı yarıya sahipse, karar da ikisinin ortak kararıdır. Tek eşin "ben imzaladım, olur bu iş" demesi diğerini bağlamaz. Bu, kentsel dönüşüme özel bir kural değil; mülkiyetin doğasından gelir. Sizin payınız üzerinde siz karar verirsiniz, eşinizin payı üzerinde eşiniz.

Pratikte en çok patlayan yer tam burası. Müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesini tek eş imzalar, diğeri o gün işte ya da şehir dışındadır, "nasılsa evliyiz" denir ve iş geçiştirilir. Aradan zaman geçer, bir anlaşmazlık çıkar ve imzalamayan eş devreye girer: "Ben o sözleşmeye onay vermedim, benim payım bağlı değil." O noktada sözleşme, imzalamayan eşin payı yönünden sakat hale gelir ve koca proje askıya düşebilir. Müteahhit de bunu bilir; ciddi bir firma zaten tapudaki her ismin imzasını ister.

O yüzden benim ilk kuralım şu: tapuyu açın, kaç isim varsa hepsini baştan sürece dahil edin. "Sonra hallederiz" cümlesi bu işte en pahalı cümledir. İkinci maliki en başta masaya oturtmak, imzayı en sona bırakıp orada tıkanmaktan her zaman ucuzdur.

Çoğunluk kişiyle değil, arsa payıyla sayılır

Şimdi en çok yanılınan teknik noktaya geldik. Kentsel dönüşümde çoğunluk kişi sayısıyla değil, arsa payıyla hesaplanır. Bunu bir kez oturttuğunuzda tapuda iki isim olan dairelerin nasıl sayıldığını da çözersiniz. Çoğunluk oranının kendisini salt çoğunluk kararı yazımızda ve çoğunluk kararı rehberimizde ayrıntısıyla anlattık; ben burada iki isimli dairenin oya nasıl yansıdığını somutlayacağım.

Yaygın yanlış şu: "Bir daire bir oydur, çoğu daire kabul ederse geçer." Böyle değil. Her dairenin bir arsa payı vardır ve oylar bu paylar üzerinden toplanır. Küçük bir daireyle büyük bir dubleksin ağırlığı aynı olmaz. Bu da iki isimli dairelerde ilginç bir sonuç doğurur.

Somut örnek vereyim. Bir daire, karı ile kocanın yarı yarıya (1/2 - 1/2) paylı mülkiyetinde olsun. O dairenin arsa payı diyelim ki binanın toplamının 100 birimi. Bu 100 birim ikiye bölünmüştür: 50 birim karının, 50 birim kocanın. Eğer eşlerden biri toplantıda "evet" derken diğeri "hayır" derse, o dairenin arsa payının yarısı evet, yarısı hayır sayılır. Yani daire toptan bir tarafa yazılmaz; 50 birim kabul edenlerin hanesine, 50 birim reddedenlerin hanesine geçer. İnsanlar burada "e daire evet dedi işte" diye düşünüp bina hesabını yanlış yapıyor.

Bunun pratik önemi büyük. Çoğunluk kıl payı sağlanacaksa, iki isimli bir dairede eşlerin ayrı oy kullanması sonucu değiştirebilir. Bina yönetimini yürütenler bu yüzden her daireyi "kaç kişi, kaçta kaç pay" diye tek tek çıkarmak zorunda. Tapuda iki isim gördüğünüzde o dairenin oyunu tek blok saymayın; payına göre bölün.

Paylı mülkiyet mi, elbirliği mülkiyet mi?

Buraya kadar hep "paylı mülkiyet" dedim, çünkü ortak alımlarda ve çoğu eşler arası tapuda durum budur. Ama tapuda iki isim olmasının bir de elbirliği (iştirak halinde) mülkiyet hali var ve ikisini karıştırmak büyük hata. Aradaki fark, kentsel dönüşümde işinizin kolay mı zor mu olacağını belirliyor.

Paylı mülkiyette herkesin belirli, sayısal bir payı vardır: 1/2, 1/4, 3/8 gibi. Tapuda pay oranları yazar. Herkes kendi payı üzerinde, kural olarak tek başına tasarruf edebilir; payını satabilir, devredebilir. Karar alırken de her pay kendi ağırlığınca sayılır. Eşlerin birlikte satın aldığı, "yarı yarıya bizim" dediği daireler genelde bu gruba girer.

Elbirliği mülkiyette ise paylar ayrılmamıştır. Kimse "benim payım şu kadar" diyemez; herkes malın tamamına birlikte, bölünmemiş biçimde sahiptir. Bu genelde miras yoluyla oluşur: baba vefat eder, daire varislere elbirliği halinde geçer. Burada kural değişiyor; elbirliği mülkiyette tasarruf ve karar için, kural olarak ortakların oybirliği aranır. Yani bir kişinin bile "hayır" demesi işi durdurabilir. Paylı mülkiyetteki esnekliğin tam tersi.

Daireniz miras kaynaklı elbirliği mülkiyetindeyse, işiniz eşler arası basit ortaklıktan çok daha zor; o senaryoyu miras ve vekaletname yazımızda ayrıca anlattım, oraya bakın. Elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirmek diye bir yol da var; bu, ortaklığı çözüp herkesin payını belirli hale getiriyor ve süreci rahatlatabiliyor. Ama bunun prosedürü, şartları ve süresi somut duruma göre değişir; kesin adımları bir avukatla oturup konuşmadan yürütmeyin. Ben size "şu belgeyle şu mahkemeye" diye reçete yazamam, çünkü her dosya farklı.

Tapuda tek isim var ama evliyiz, bu ne değiştirir?

Çok sık gelen soru. Daire sadece bir eşin adına, ama çift evli. Bu durumda kentsel dönüşüm açısından muhatap kim? Net cevap: tapuda kimin adı yazıyorsa malik odur. Dönüşüm kararında oy hakkı, sözleşmede imza yetkisi ve müteahhidin muhatabı tapudaki isimdir. Diğer eş, tapuda adı yoksa, üçüncü kişilere yani müteahhide karşı doğrudan malik sıfatı taşımaz.

Şimdi burada bir inceliği ayırmak gerekiyor, çünkü insanlar iki ayrı şeyi birbirine karıştırıyor. Evlilik birliği içinde edinilen mallar bakımından, eşin mal rejiminden doğan bir talep hakkı olabilir. Yani boşanma ya da mirasın açılması gibi hallerde, tapuda adı olmayan eşin diğer eşe yönelttiği bir alacak/katılma talebi gündeme gelebilir. Ama dikkat: bu talep, eşler arasında ve mal rejimi çerçevesinde işleyen bir konudur. Müteahhide karşı "ben de malikim, benim de imzam gerekir" demenizi sağlamaz. İkisi ayrı hukuki düzlem, karıştırmayın.

Kısaca: dönüşüm masasında yetki tapuya bakar. Ama tapuda adı olmayan eşin mal rejiminden doğabilecek hakları tamamen ayrı bir başlıktır ve bu, tam da bir aile hukuku avukatının alanıdır. Eşinizin adı tapuda yoksa ve bu sizi endişelendiriyorsa, dönüşüm sürecinden bağımsız olarak bir avukatla mal rejimi durumunuzu konuşun.

Aile konutu şerhi işi nasıl frenler?

Bir de tapuda aile konutu şerhi denen bir kayıt olabilir. Bu şerh, ailenin fiilen oturduğu konutu koruma amacı taşır. Şerh varsa, tapuda konut tek eşin üstünde olsa bile, o eş konut üzerinde tek başına serbestçe tasarruf edemez; işlem için diğer eşin rızası aranır. Yani "tapu benim, satarım da dönüştürürüm de" diyemezsiniz.

Pratikte bu ne demek? Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve tapuda yapılacak devir/tescil işlemleri açısından bu şerh ciddi bir frendir. Tapu müdürlüğü, aile konutu şerhi olan bir taşınmazda diğer eşin rızası olmadan işlem yapmakta duraksar; işlem oraya takılır. Sahada "her şey tamam, tapuya gittik, birden şerh çıktı" diye çok duyarsınız. Bu yüzden tapunuzu baştan çekip şerh olup olmadığına bakmak, sonradan sürprizle karşılaşmaktan iyidir.

Bir yanlış anlaşılmayı düzelteyim: bu şerh bir engel değil, bir korumadır. Amacı, eşlerden birinin diğerinin haberi olmadan aile evini elden çıkarmasını önlemek. Dönüşüm için de mantık aynı: diğer eş bilsin ve rıza göstersin. Şerhin kesin sonuçları ve nasıl kaldırıldığı somut duruma bağlı olduğu için, bu konuda net adımı yine avukatınızdan alın. Ben "şerh varsa eşin rızası aranır ve işlem tapuda buna takılır" çizgisinin ötesine kesin hüküm olarak geçmem, çünkü her dosyanın ayrıntısı farklı.

Boşanma sürerken dönüşüm gelirse ne olur?

En gergin bölüm burası, dürüst olayım. Boşanma davası sürerken bina dönüşüm kararı çıkarsa ne olur? Temel cevap sade: mülkiyet tapuda kimin üstündeyse oradadır. Boşanma kesinleşip mal rejimi tasfiye edilene kadar tapudaki durum geçerlidir. Yani mahkeme henüz "şu daire şunundur" dememişse, dönüşüm açısından tapu ne diyorsa o.

Kağıt üzerinde basit görünen bu durum, sahada koca binayı kilitler. İki eş birbirine kırgındır, biri "imza atmam" der, diğeri inat eder ve o tek daire yüzünden 20 dairelik bina bekler. Komşular çıldırır, çünkü bir ailenin boşanma kavgası herkesin dönüşümünü rehin alır. Ben bu manzarayı birçok binada gördüm; en yorucu tıkanmalardan biri.

Benim tavsiyem çok net: iki süreci birbirine karıştırmayın. Dönüşümü mülkiyet üzerinden, tapu ne diyorsa ona göre yürütün; boşanmayı kendi mahkemesinde ayrı takip edin. Bu ikisini aynı masada pazarlık konusu yapmaya kalkarsanız ikisi de tıkanır. Ama çok önemli bir uyarı: dönüşüm için imzalayacağınız sözleşme, dairenin akıbetini belirlediği için mal rejimini de etkileyebilir. O yüzden boşanma avukatınıza dönüşümü mutlaka haber verin; sözleşmeyi imzalamadan önce ona gösterin. "Nasılsa ayrılıyoruz" deyip tek başınıza karar vermeyin, sonradan tasfiyede karşınıza çıkabilir.

Ortağa ya da eşe ulaşılamıyorsa

Bazen sorun anlaşmazlık değil, ulaşamamaktır. İkinci malik yurt dışındadır, küstür ve telefonu açmaz, ya da adresi bile bilinmez. Tapuda iki isim var ama biri ortada yok. Bu durumda önünüzde birkaç yol var, hepsi de usule bağlı.

Ulaşılabiliyor ama uzakta ise: En temiz çözüm vekaletname. Yurt dışındaki malik bulunduğu ülkenin Türk konsolosluğundan özel kapsamlı bir vekaletname düzenleyip süreci yürütebilir. Bunun ayrıntılarını yurt dışındaki malik yazımızda ve genel vekaletname mantığını müteahhide verilen vekaletname yazımızda anlattık.

Adresi bilinmiyorsa: Tapu ve nüfus kayıtları üzerinden araştırmak gerekir. Bu noktadan sonra kendi başınıza ilerlemeyin; tebligat, adres tespiti ve gerekiyorsa mahkeme yolu avukat işidir.

Hiç anlaşılamıyorsa: Malik bulundu ama diretiyor ya da gerçekten kimse ulaşamıyorsa, kanun anlaşmayan malikin hissesi için bir satış yolu öngörür. Bunun nasıl işlediğini anlaşmayan malik ve hisse satışı yazımızda ayrıntısıyla ele aldık. Bu yol vardır ama kolay ve hızlı değildir; usulüne harfiyen uyulması gerekir, o yüzden baştan avukatla yürüyün.

Vekaletname rahatlatır, ama bir uyarım var

Eşler ve ortaklar birbirine vekalet verebilir; bu, iki isimli dairelerde süreci gerçekten rahatlatır. Biri her toplantıya gidemeyecekse, diğerine özel kapsamlı vekaletname verir ve tek elden iş yürür. Buna kadar sorun yok, hatta tavsiye ederim.

Ama burada net bir uyarı yapayım, çünkü çok karıştırılıyor. Eşler arası vekaletname bir şeydir, müteahhide verilen vekaletname bambaşka bir risktir. Müteahhit, "işleri hızlandıralım" diyerek sizden geniş yetkili bir düzenleme/genel vekaletname isteyebilir. Bu vekaletnamenin yetkileri iyi sınırlandırılmazsa, tapunuzda sizin adınıza çok ciddi işlemler yapılabilir. İki eşin de böyle bir vekaleti gözü kapalı vermesi, sahada en çok pişman olunan hamlelerden. Yetkilerin tek tek yazılması, sınırlanması ve mutlaka avukata gösterilmesi şart. Detayları müteahhide verilen vekaletname yazımızda bulacaksınız; iki isimli daire sahibiyseniz o yazıyı atlamayın.

Pratik kontrol listesi: masaya oturmadan önce

Toparlayıp size somut bir kontrol listesi bırakayım. Tapuda iki isim varsa, firma görüşmelerine başlamadan önce şu dört adımı atın. Bunları en başta yapmak, sözleşme masasında tıkanıp aylar kaybetmekten çok daha ucuz.

1. Tapuyu çekin (e-Devlet): Dairenin güncel tapu kaydını alın. Kaç isim var, net görün. "Sanırım ikimizin üstüne" demeyin, bakın.
2. Pay durumunu okuyun: Paylı mülkiyet mi (1/2, 1/4 gibi net paylar yazıyor mu), yoksa elbirliği mülkiyeti mi (paylar ayrılmamış, genelde miras)? İkisi çok farklı yollar. Kaçta kaç olduğunuzu not edin; çoğunluk oyunuz buna göre sayılacak.
3. Şerh var mı bakın: Özellikle aile konutu şerhi. Varsa, tek eşin tek başına tasarrufu takılır; diğer eşin rızasını baştan planlayın.
4. İkinci maliki baştan dahil edin: Eş, kardeş, ortak kimse, ilk günden masaya oturtun ya da vekaletname planını en başta kurun. Bina için en büyük zaman kaybı, imza gününde ortaya çıkan "eşim de imzalayacak mı ya?" sorusudur.

Özet

Toparlayayım. Tapuda iki isim varsa temel kural iki imzadır: daire paylı mülkiyetteyse ikisinin de iradesi gerekir, tek eşin imzası diğerinin payını bağlamaz. Çoğunluk kişiyle değil arsa payıyla sayılır; iki eş yarı yarıya paylıysa biri evet biri hayır dediğinde daire toptan değil, payınca bölünür. Elbirliği mülkiyeti (miras) çok daha zordur, kural olarak oybirliği aranır. Tapuda tek isim varsa muhatap odur; diğer eşin mal rejiminden doğan hakkı ayrı bir düzlemdir. Aile konutu şerhi tek eşin tasarrufunu frenler. Boşanma sürerken iki süreci ayrı yürütün ama sözleşmeyi boşanma avukatınıza gösterin. Ulaşılamayan malik için vekaletname, olmazsa kanunun öngördüğü hisse satışı yolu var.

Önemli hukuki uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez. Anlattığım konu, aile hukuku ile mülkiyet hukukunun kesiştiği hassas bir alan; mal rejimi, aile konutu şerhi, elbirliği mülkiyeti ve boşanma sürecindeki daire gibi başlıklarda her dosya kendine özgüdür ve küçük bir ayrıntı sonucu tümden değiştirebilir. Sözleşme imzalamadan, vekaletname vermeden ve pay üzerinde işlem yapmadan önce mutlaka bir avukata, mümkünse hem aile hukuku hem gayrimenkul tarafına bakan birine danışın. İmzaladıktan sonra "keşke önce sormasaydım" demek, en pahalı derstir.

İlgili rehberler:

• Kentsel dönüşümde miras ve vekaletname
• Müteahhide verilen vekaletname riski
• Anlaşmayan malik ve hisse satışı
• Kentsel dönüşümde çoğunluk kararı