Kentsel Dönüşümde İmza Vermeyen Kat Maliki Ne Olur? Payın Satışı, Süreler ve Haklar (2026)

Bir apartmanda kentsel dönüşüm konuşulmaya başlandığında er ya da geç şu cümle duyulur: "Ben imza atmıyorum." Bu cümleyi söyleyen komşu haklı bir endişe taşıyor olabilir, pazarlık yapıyor olabilir ya da sadece taşınmak istemiyor olabilir. Her durumda iki soru ortaya çıkar: imza vermeyen malik süreci durdurabilir mi, durduramıyorsa payına ne olur?

Bu yazı sorunun hukuki tarafını anlatıyor ve her iki tarafa da konuşuyor: çoğunluğu sağlamış ama bir komşusu imza vermeyen maliklere de, imza vermemeyi düşünen malike de. Anlatım 6306 sayılı Kanun'un yürürlükteki metnine dayanıyor. Çoğunluk olarak pratikte hangi adımları atacağınızı ise komşu imza vermiyor, ne yapmalı yazısında ayrıca topladık.

1. Önce şart: bina riskli yapı olarak tespit edilmiş olmalı

Aşağıda anlatılan çoğunluk ve pay satışı mekanizması 6306 sayılı Kanun'a aittir ve binanın riskli yapı olarak tespit edilmesiyle devreye girer. Tespit yapılmamış bir binada "çoğunluk karar aldı, imza vermeyenin payı satılacak" demek mümkün değildir; o binada malikler arasındaki ilişki genel kat mülkiyeti kurallarına tabidir.

Tespit aşamasında imza vermeyen malikin ilk hakkı da burada doğar: 6306 m.3/1'e göre riskli yapı tespitine karşı malikler 15 gün içinde itiraz edebilir. İtirazı üniversitelerin görevlendirdiği öğretim üyeleri ile Bakanlık görevlilerinden oluşan teknik heyet inceler. Raporun nasıl alındığını riskli yapı raporu rehberinde, karot sonucuna itirazı karot itirazı yazısında anlattık.

2. Karar eşiği: salt çoğunluk (2/3 kuralı 2023'te kalktı)

6306 m.6/1'e göre riskli yapının bulunduğu parselde yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı gibi uygulamalara hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir. Maddedeki "en az üçte iki" ibaresi 7471 sayılı Kanunla (Resmî Gazete 09.11.2023, sayı 32364) "salt" olarak değiştirildi.

İki ayrıntı sonucu değiştirir. Birincisi çoğunluk arsa payına göre hesaplanır, kişi sayısına göre değil; büyük dairenin arsa payı küçük dairenin iki katıysa oyu da o kadar ağırdır. İkincisi eşik tüm paydaşların salt çoğunluğudur: toplantıya gelmeyen ya da çekimser kalan malikin payı lehte sayılmaz. Hesabın örnekli anlatımı çoğunluk kararı yazısında.

İnternette "4 Şubat 2026'da eşik 2/3'ten salt çoğunluğa indi" diye geçen bilgi hatalı: eşiği 2023'teki kanun değişikliği indirdi. 4 Şubat 2026 tarihli Uygulama Yönetmeliği değişikliği ise toplantının ilanı ve ruhsattan önce aranan bildirim şartı gibi usul hükümlerini düzenledi.

3. İmza vermeyene bildirim

Çoğunluk kararı alındıktan sonra kanun, kararı ve anlaşma şartlarını karara katılmayanlara iletmeyi zorunlu tutar. m.6/1'e göre alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif ya da teklifin görülüp incelenebileceği yer, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilerek bildirilir. Muhtarlık ilanında ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır.

Toplantının kendisi için de 2026'da netleşen bir usul var: Uygulama Yönetmeliği m.15/2'ye göre (4 Şubat 2026 değişikliği) toplantının yeri ve zamanı Ek-12 formuyla ilgili muhtarlıkta ya da bina henüz yıktırılmamışsa bina kapısında veya duyuru panosunda 15 gün süreyle ilan edilir. Aynı değişiklikle ruhsattan önce, alınan karar ve anlaşma şartlarının katılmayanlara bu şekilde tebliğ edilmiş olması şartı aranıyor (m.15/4). Toplantı tutanağının nasıl belgeleneceğini toplantı ve tutanak rehberinde anlattık.

4. Payın satışı: kanunun sırası

1. Rayiç değer tespiti: karara katılmayanın arsa payının rayiç değerini Başkanlık tespit ettirir.
2. Anlaşan paydaşlara açık artırma: pay, bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.
3. Satılamazsa kamu alımı: paydaşlara satış gerçekleşmezse pay, rayiç bedeli ödenerek Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır. Maddede bu cümle riskli alanlar ve rezerv yapı alanları ifadesiyle birlikte geçtiği için, tek binalık bir uygulamada bu adımın nasıl işleyeceğini Çevre, Şehircilik İl Müdürlüğünden teyit edin.

Bu sırayla ilgili iki yaygın yanlış var. Birincisi "önce komşular, almazlarsa müteahhit alır" anlatımı: kanun ilk satışı anlaşan paydaşlara yapar, müteahhide ayrı bir sıra tanımlamaz. İkincisi "komşunun payı bedelsiz elinden alınır" korkusu: satış rayiç değerin altında yapılamaz ve bedel payın sahibine aittir. Rayiç değerin arsa payıyla ilişkisini arsa payı ve değerleme yazısında anlattık.

5. İmza vermeyen malikin hakları ve süreleri

• Riskli yapı tespitine itiraz — 15 gün (m.3/1). Binanın riskli olmadığını düşünen malikin ilk ve en erken yolu.
• İdari işlemlere dava — 30 gün (m.6). Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde İdari Yargılama Usulü Kanunu'na göre dava açılabilir.
• Rayiç değerin altında satılmama güvencesi (m.6/1). Pay, tespit edilen rayiç değerden az bedelle satılamaz.
• Rızaen anlaşma. Süreç ilerlemeden anlaşma şartlarını kabul edip projeye katılmak ya da payını bedelde anlaşarak diğer maliklere devretmek her zaman konuşulabilir.

Süreler kısa ve kaçırıldığında yol kapanabilir. Bildirim eline geçen malikin, karara katılıp katılmamaya karar vermeden önce bir avukata danışması en doğrusu; bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır.

6. İmza vermemenin bedeli: ne kazanılır, ne kaybedilir?

İmza vermeyen malik payının bedelini alır ama yeni binada hak sahibi olarak yer almaz; yani yeni daire yerine para alır. Dönüşüme katılan malik ise yeni binada bağımsız bölüm sahibi olur ve kira yardımı gibi 6306 desteklerinden şartları taşıdığı ölçüde yararlanır. Kira yardımının kimlere ve ne kadar verildiğini kira yardımı rehberinde anlattık.

Pratikte imza vermemenin sebebi çoğu zaman projenin kendisi değil, anlaşma şartlarıdır: müteahhit payı, yeni dairenin büyüklüğü, taşınma süresi. Bu şartlar masaya yeniden yatırıldığında imzalar çoğunlukla gelir. Maliklerin nasıl organize olacağını komşularla anlaşma rehberinde anlattık.

Sonuç

Riskli yapı tespiti yapılmış bir binada imza vermeyen tek malik süreci durduramaz: karar hisse oranına göre salt çoğunlukla alınır, anlaşma şartları noterle ya da muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir, katılmayanın payı rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara satılır. İmza vermeyen malik de hak kaybına uğramaz: payının bedelini alır, tespite 15 gün içinde itiraz edebilir, idari işlemlere karşı 30 gün içinde dava açabilir. En hızlı yol ise neredeyse her zaman aynıdır: şartları yeniden konuşup çoğunluğu genişletmek.

İlgili rehberler:

• Kentsel Dönüşümde Komşu İmza Vermiyor: Ne Yapmalı?
• Kentsel Dönüşümde Çoğunluk Kararı
• Kat Malikleri Toplantısı: Tebligat ve Tutanak