Karot Sonucuna (Riskli Yapı Raporuna) İtiraz 2026 — Süreç, Süreler, Sonuç

Bir binada riskli yapı tespiti yapılıp karot (beton numunesi) alındıktan sonra rapor "riskli" çıkınca, kapısını çaldığım hemen her malikin ilk cümlesi aynı oluyor: "Şimdi ne olacak, itiraz edersek süreç ne kadar sürer?" Komşulardan biri "15-20 gün uzar" der, bir başkası "mahkemeye taşırsan 3-4 ay sürer" der. Açık konuşayım, ikisi de kısmen haklı. Çünkü ortada art arda gelen iki ayrı aşama var ve herkes aklındaki farklı bir aşamayı anlatıyor. Aşağıda karot/riskli yapı raporuna itirazı, aşamaları, gerçek süreleri ve neyle karşılaşacağınızı adım adım, güncel mevzuata oturtarak anlatıyorum.

Karot ve riskli yapı raporu nasıl çıkar?

Riskli yapı tespitini Bakanlığın (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) lisanslandırdığı bir kuruluş yapar. Ekip binaya gelir, taşıyıcı sistemden karot (beton numunesi) alır, donatı taraması ve statik değerlendirme yapar, sonucu bir teknik raporla ortaya koyar. Rapor elektronik sistem üzerinden binanın bulunduğu ildeki Müdürlüğe (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü / Altyapı ve Kentsel Dönüşüm) gider ve hem usul hem esas yönünden incelenir. Yani rapor sadece kuruluşun dediği değil, idarenin de süzgecinden geçen bir belge.

Bina "riskli" çıkarsa tapu kütüğüne "riskli yapı" şerhi işleniyor (tapuya bildirim genelde 10 iş günü içinde) ve maliklere tebligat süreci başlıyor. İşin saati de tam bu noktada işlemeye başlıyor, o yüzden buradan sonrasını dikkatle takip edin. Riskli yapı tespitinin nasıl alındığına dair temel süreç için riskli yapı raporu rehberimize bakabilirsiniz.

Tebligat — 15 günlük saat ne zaman başlar?

15 günü doğru saymak istiyorsanız, önce tebligatın nasıl yapıldığını bilmeniz gerekiyor. Bunu atlamak en sık yapılan hata. Tebligat üç yoldan yapılır:

• Ek-6 tutanağının yapıya asılması (tebliğ yerine geçer),
• e-Devlet üzerinden bildirim,
• İlgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan.

İşte gözden kaçan kritik kural: muhtarlık ilanının son günü maliklere tebliğ edilmiş sayılır ve 15 günlük süre o günden işlemeye başlar. O yüzden "bana tebligat ulaşmadı" demek çoğu zaman süreyi durdurmuyor. Sahada bu yüzden hak kaybeden çok malik gördüm; benim tavsiyem, ilanı ve e-Devlet bildirimini elle takip edin, kapınızı çalmasını beklemeyin.

Aşama 1: Teknik heyete itiraz (idari yol)

İtiraz edecekseniz ilk ve en kritik adım bu: teknik heyet nezdinde itiraz. Doğrudan mahkemeye koşmadan önce bu kapıdan geçmeniz gerekiyor.

• Süre: Tebligattan itibaren 15 gün (hak düşürücü süre; dolduktan sonra bu yol kapanır).
• Nereye: Gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Müdürlüğe (yetki devri varsa Belediyeye) yazılı dilekçeyle.
• Kim itiraz edebilir: Yapı malikleri veya kanuni temsilcileri. Tek malik de itiraz edebilir.

Teknik heyet kimlerden oluşur, ne yapar?

İtirazınızı 7 kişilik bir teknik heyet inceliyor: üniversitelerin görevlendirdiği 4 öğretim üyesi ve Bakanlık/Başkanlıkta görevli 3 kişi. Heyet en az 5 üyeyle toplanıyor, kararı oy çokluğuyla alıyor. Burada şunu bilmenizi isterim: heyet sadece dilekçenizdeki gerekçelerle bağlı kalmaz, raporu tüm teknik unsurlarıyla baştan inceler, gerekirse binaya yerinde gelir. Yani lehinize de aleyhinize de yeni bir şey çıkabilir. Raporda teknik eksiklik bulursa raporu düzenleyen kuruluşa iade ediyor, kuruluş da 30 gün içinde düzeltmek zorunda.

Heyetin karar süresi mevzuatta belirli bir güne bağlanmamış; ne sıklıkla toplandıklarına ve iş yüküne göre oynuyor, pratikte birkaç haftadan birkaç aya kadar uzayabiliyor. İlinizde heyet yoksa dosya başka bir ile gidiyor ve süre daha da çekiyor. "15-20 günde sonuçlanır" diyen komşular işte tam burayı, bu aşamayı olduğundan kısa sanıyor. Gerçekçi olun, bu işin saatini takvime göre kurun.

İtiraz dilekçesi neden çoğu zaman reddediliyor?

Sahada en çok şunu görüyorum: itirazların büyük kısmı teknik gerekçe konmadığı için reddediliyor. "Binamız sağlam, haksız buluyoruz" türü cümleler heyette hiçbir karşılık bulmuyor. Heyet sizden yapının neden riskli olmadığını somut teknik veriyle görmek istiyor: karot sonuçlarının değerlendirmesi, statik hesap, malzeme dayanımı gibi. O yüzden bir inşaat/statik mühendisinden teknik mütalaa, mümkünse bir avukattan hukuki destek alın. Bu desteği almakla almamak arasındaki fark, çoğu dosyada kazanmakla kaybetmek arasındaki farka denk geliyor.

Aşama 2: İdare mahkemesinde iptal davası (yargı yolu)

Teknik heyet itirazınızı reddederse (yani raporu "riskli" olarak onaylarsa), önünüzdeki tek yol idare mahkemesinde iptal davası oluyor. Burada en sık iki noktanın karıştırıldığını görüyorum:

• Sıralama: Dava, itirazdan sonra gelir. Önce teknik heyete itiraz edilmeli; doğrudan dava açmak yerine bu idari yol tüketilir.
• Dava açma süresi: Ret kararının tebliğinden itibaren 30 gün (idari dava açma süresi).

Davayı açarken mutlaka "yürütmenin durdurulması" isteyin, bunu atlamayın. İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 27. maddesine göre mahkeme; "telafisi güç veya imkânsız zararların doğması" ve "işlemin açıkça hukuka aykırı olması" şartları birlikte oluşursa yürütmeyi durdurabiliyor. Bir ara riskli yapı kararlarında yürütmeyi durdurma yasaktı; ama Anayasa Mahkemesi 2014'te bu yasağı iptal etti, artık talep edebiliyorsunuz. Karar lehinize çıkarsa dava bitene kadar yıkım erteleniyor; uygulamada bu bir yılı aşabilen sürelere kadar gidebiliyor.

Dava bilirkişi incelemesi gerektirdiği için genelde aylar sürüyor. Komşuların "mahkemeye taşırsan 3-4 ay" dediği aşama işte tam burası. Ama net olayım, bu süre dosyanın karmaşıklığına ve mahkemenin iş yüküne göre rahatça uzayabiliyor; 3-4 ayı sabit bir söz gibi almayın.

Bütün süreç bir arada — zaman çizelgesi

İtiraz ve dava reddolursa: kesinleşme ve yıkım

İtiraz hiç edilmezse, ya da itiraz/dava reddedilirse riskli yapı tespiti kesinleşiyor ve artık geri dönüşü olmuyor. Bundan sonrası şöyle işliyor:

1. Maliklere binayı yıktırmaları için 60 günden az olmamak üzere süre verilir.
2. Bu sürede yıkılmazsa 30 günden az olmamak üzere ek süre tanınır.
3. Yine yıkılmazsa su, elektrik ve doğalgaz kesilir ve yıkım, mahalli idarelerin katılımıyla mülki amir tarafından gerçekleştirilir.

Kesinleşmeden sonra iş artık dönüşüme dönüyor: maliklerin 2/3 çoğunlukla karar alması, müteahhitle kat karşılığı sözleşme yapması ve devlet desteği (Yarısı Bizden / İADŞP) başvuruları gündeme gelir.

"Risksiz" çıkarsa ne olur?

Heyet itirazınızı kabul edip binayı "risksiz" bulursa, tapudaki riskli yapı şerhi kalkıyor ve dönüşüm süreci (en azından bu rapora dayalı olarak) duruyor. Ama burada kendinizi kandırmayın: bu, binanın "kesinlikle güvenli" olduğu anlamına gelmiyor. İleride yeni bir tespit talebi her zaman gündeme gelebilir. Benim tavsiyem, "risksiz çıktı" diye rahatlamadan binanın deprem güvenliğini bağımsız bir gözle de değerlendirin.

Maliklere pratik tavsiyeler

1. Tebligat/ilan tarihini netleştirin: İtiraz edecekseniz bu 15 gün içinde yapılmak zorunda; süre hak düşürücü, kaçırırsanız geri dönüşü yok. İlk işiniz bu tarihi oturtmak olsun.
2. Karar verin: gerçekten itiraz mı? Bina ciddi riskliyse itiraz, dönüşümü geciktirip Yarısı Bizden gibi süreli desteklerin son tarihine yetişmeyi zorlaştırıyor. İtiraz ancak teknik olarak haklı bir gerekçeniz varsa anlamlı; yoksa sadece kendi vaktinizi yakarsınız.
3. Teknik mütalaa alın: Dilekçeyi bir inşaat/statik mühendisinin değerlendirmesiyle güçlendirin. Tekrar söyleyeyim, soyut itiraz reddediliyor.
4. Malikler arasında ortak tutum belirleyin: Kimi malik itiraz, kimi dönüşüm ister; bu bölünme süreci tıkar. Sahada en çok bu yüzden kilitlenen bina gördüm, o yüzden erken bir bilgilendirme toplantısı yapın.
5. Avukatla ilerleyin: Özellikle dava aşamasına geçecekseniz, idari yargı sürelerini ve yürütmeyi durdurma talebini doğru yönetmek için hukuki destek şart. Burada tasarruf yapmanızı önermem.

Sonuç

Toparlayayım: karot/riskli yapı raporuna itiraz "15-20 gün" ya da "3-4 ay" diye tek bir cümleye sığmıyor, çünkü süreç iki aşamalı. Önce 15 gün içinde teknik heyete idari itiraz (sonuç birkaç hafta-birkaç ay), bu reddedilirse idare mahkemesinde iptal davası (aylar, yürütmeyi durdurma ile daha da uzun). Bu işte belirleyici iki şey var: 15 günlük hak düşürücü süreyi kaçırmamak ve itirazı soyut değil teknik gerekçeyle yapmak. Her dosya kendine göre, o yüzden adım atmadan önce mutlaka bir avukat ve inşaat mühendisiyle konuşun.

İlgili rehberler:

• Riskli Yapı Raporu Nasıl Alınır?
• Riskli Yapı / Riskli Alan / Rezerv Alan Farkı
• Kentsel Dönüşümde 2/3 Çoğunluk Kararı
• Kentsel Dönüşüm Anlaşmazlıkları