Bahçelievler Kentsel Dönüşüm 2026

Bahçelievler'de m² inşaat maliyeti

İstanbul içinde m² doğrudan inşaat maliyeti (işçilik + malzeme) ilçeden ilçeye neredeyse sabittir; asıl fark arsa payındadır. Bilinçli olarak sabit bir TL rakamı yayınlamıyoruz — inşaat birim maliyeti çok hızlı değişiyor, eskiyen bir rakam sizi yanıltır. Bahçelievler için lojistik/işçilik erişimine bağlı çarpan İstanbul bazına göre yaklaşık %100'tir. İlçeyi asıl ayıran değişken arsa payıdır — onu kat karşılığı bölümünde ele alıyoruz.

Doğrudan maliyetin kalemlere dağılımı şöyle: kaba inşaat (demir + çimento + işçilik) yaklaşık %46, ince iş (kapı, pencere, mutfak, banyo, sıva, boya) yaklaşık %25. Kendi parseliniz için güncel m² maliyetinizi girip genel gider, kâr ve KDV dahil toplamı görmek isterseniz ücretsiz m² maliyet hesaplayıcımızı kullanın; rakamı siz girersiniz, kırılımı biz çıkarırız.

Bahçelievler'de kat karşılığı oranı ve arsa payı

Arsa değeri görece yüksek olduğundan müteahhit payı görece düşük kalma eğiliminde; ana cadde cephelerinde malik lehine.

İlçe bazında resmî bir kat karşılığı istatistiği yayımlanmıyor; yukarıdaki değerlendirme arsa değeri ve imar koşullarından çıkan genel eğilimdir, bir oran taahhüdü değildir. Kat karşılığı oranı; parselin emsali (imar hakkı), mevcut alan ile yeni alan farkı, arsa değeri ve maliklerin kira/nakit beklentisiyle belirlenir. Oranı sabit bir rakama indirgemek yerine, kat karşılığı pazarlık rehberimizdeki hesap mantığıyla kendi parselinize uyarlayın.

Bahçelievler'de imar hakları ve plan notları

Kat karşılığı oranını belirleyen asıl değişken, parselinizde ne kadar inşaat alanı çıkacağıdır. Bahçelievler özelinde bunu etkileyen düzenlemeler aşağıda. Bunlar genel 6306 mevzuatına ek olarak gelen ilçeye özgü hükümlerdir.

Kaynak: Bahçelievler Belediyesi 1/1000 ölçekli RUİP plan notları · Temmuz 2026 itibarıyla yürürlükteki plan notları metni. Plan notları değişebilir ve aynı ilçede farklı parsellere farklı hükümler uygulanabilir. Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı olan, parseliniz için belediyeden alacağınız imar durumu belgesidir.

Bahçelievler'de müteahhide sormanız gereken 5 soru

Firma seçerken herkesin söylediği şeyleri (ruhsat, referans, mali güç) zaten kontrol edeceksiniz. Aşağıdakiler ise yalnızca Bahçelievler'de anlamı olan sorular — yukarıdaki plan notlarından çıkıyor ve doğrudan size düşecek daire sayısını etkiliyor. Bir firmanın bu sorulara verdiği cevap, tecrübesini anlatan sunumundan daha çok şey söyler.

1. 1

   “Parselim KAKS 1,50 kapsamında mı ve 14.06.2013 tarihli plan notuna göre ada etüdü yapılmış mı? Tevhide girersem %15 inşaat alanı artışını alabiliyor muyum — bu artışı bana verdiğiniz daire sayısına dahil ettiniz mi?”

   Neden önemli: Bahçelievler'de tevhid artışı otomatik bir hak değil; KAKS ve ada etüdü şartına bağlı. Firma bu artışı hesaba katmadan teklif verdiyse hakkınızın altında kalırsınız. Tersine, şartlar sağlanmadığı halde artışı vaat ediyorsa proje ruhsat aşamasında küçülür.

2. 2

   “Ada tamamının birleşmesi gündemdeyse %25 artış söz konusu, ancak avan proje onaylanmadan uygulamaya geçilemiyor. Bu onay sürecini takviminize kattınız mı, gecikirse kira yardımı kimin üzerinde?”

   Neden önemli: Ada bazlı projelerde avan proje onayı ek bir aşamadır ve takvimi uzatır. Sözleşmedeki teslim süresi bu aşamayı hesaba katmıyorsa gecikme riski doğar; kira yardımının kim tarafından karşılanacağı yazılı olmalıdır.

3. 3

   “Bana çatı dairesi veya çatı arası piyes vaat ediyorsanız: bu hakkın dayanağı olan İBB Meclis kararı hakkında açılmış iptal davası var. Dava lehte sonuçlanmazsa sözleşmede ne olacak, bu riski kim taşıyor?”

   Neden önemli: Çatı dairesi düzenlemesinin dayanağı 13.03.2025 tarih ve 414 sayılı İBB Meclis kararıdır ve TMMOB Mimarlar Odası bu karara karşı iptal davası açmıştır. Sözleşmede bu ihtimal düzenlenmemişse, iptal hâlinde eksilen metrekarenin bedelini malik üstlenmek zorunda kalabilir. Cevabı sözlü değil, sözleşme maddesi olarak isteyin.

4. 4

   “Bana verdiğiniz daire sayısı hangi plan notu rotasına dayanıyor — 22.03.2021 tarihli kentsel dönüşüm plan notu mu, 12.10.2023 meclis kararı doğrultusundaki düzenleme mi?”

   Neden önemli: İki düzenlemenin çatı arası piyes hükmü birbiriyle çelişiyor: biri 'normal kat olarak yapılır' derken diğeri 'yapılamaz' diyor. Firma hangi rotadan gittiğini net söyleyemiyorsa, proje aşamasında daire sayısı değişebilir. Bu sorunun cevabını imar durumu belgenizle karşılaştırın.

5. 5

   “Binam imar planından önce yapılmış, ruhsatlı ve ruhsatına uygun. Genel hükümler 12. madde kapsamında müktesep hakkım var mı — kat hesabında bunu kullandınız mı?”

   Neden önemli: Bu madde, bugünkü plana göre fazla katlı görünen eski ruhsatlı binaların kat kaybetmeden yenilenmesini sağlıyor. Firma bu hakkı bilmiyor ya da hesaba katmıyorsa size olduğundan az daire teklif ediyor olabilir. Ruhsat ve eklerinizi ilk görüşmede masaya koyun.

Bu soruları karşınızdaki firmaya sormak zor gelirse ya da aldığınız cevapları değerlendiremeyeceğinizi düşünüyorsanız, aşağıdan başvuru bırakın — Bahçelievler ve çevresinde çalışan firmalarla eşleştirir, aynı soruları sizin adınıza sorarız.

Bahçelievler'de zemin ve deprem riski

İç kesimlerde orta zemin; E-5 ve sahile yakın güney mahallelerde zemin nispeten zayıflar.

Riskli yapı durumu: 1980-2000 arası yoğun apartman dokusu; ana arterler boyunca riskli yapı tespitleri yaygın.

Bahçelievler'de öne çıkan dönüşüm bölgeleri

• Şirinevler — metro/metrobüs erişimli, yüksek talep
• Yenibosna — karma kullanım ve ofis dönüşümü
• Soğanlı ve Çobançeşme — yoğun konut dönüşümü
• Bahçelievler merkez — apartman yenileme
• Kocasinan ve Siyavuşpaşa — yoğun apartman yenileme
• Zafer ve Hürriyet — orta segment konut

Devlet destekleri — Bahçelievler'de hangileri geçerli?

• Yarısı Bizden 2026: Geçerli — konut başına 1.750.000 TL (875.000 hibe + 875.000 kredi), dükkan başına 875.000 TL. İstanbul'a özgü destek (CB Kararı 8189).
• İADŞP 3 Milyon Kredi: Geçerli — İstanbul, İADŞP'ye dahil 7 ilden biridir. Konut başına 3.000.000 TL'ye kadar kredi, 180 ay vade, %0,69 aylık faiz, ilk 12 ay ödemesiz.

Aynı malik ikisinden yalnızca birini seçer; aynı binadaki farklı malikler farklı paket seçebilir. Detay için Yarısı Bizden müteahhit rehberimize bakın.

Bahçelievler için yerel ipuçları

1. Metro/metrobüs hattına yürüme mesafesindeki mahallelerde (Şirinevler, Yenibosna) arsa değeri primi yüksek; kat karşılığında malik payı belirgin artar.
2. E-5 cephelerinde ticari imar hakkı konut fizibilitesini değiştirir; zemin ticari + üst konut kurgusunda KDV oranlarını ayrı hesaplayın.
3. Yoğun apartman dokusunda komşu parsellerle birleşme (tevhit) emsali ve cephe kazanımı sağlayabilir — fizibiliteyi tevhitli senaryoyla da kurun.
4. Güney mahallelerde zemin görece zayıfsa temel sistemi maliyetini erken belirleyin.
5. Yüksek malik beklentisi olan ilçelerde sözleşmeye teslim süresi, gecikme cezası ve metraj (net/brüt) maddelerini netleştirmek anlaşmazlığı önler.
6. Metro-metrobüs aktarma bölgelerinde ticari + konut karması talebi güçlü; daire ve dükkan kurgusunu bu talebe göre planlayın.
7. Yoğun kiracı bulunan mahallelerde tahliye ve kira yardımı sürecini sözleşmede net tanımlayın.

Sık sorulan sorular — Bahçelievler kentsel dönüşüm