Pendik Kentsel Dönüşüm 2026

Pendik'te m² inşaat maliyeti

İstanbul içinde m² doğrudan inşaat maliyeti (işçilik + malzeme) ilçeden ilçeye neredeyse sabittir; asıl fark arsa payındadır. Bilinçli olarak sabit bir TL rakamı yayınlamıyoruz — inşaat birim maliyeti çok hızlı değişiyor, eskiyen bir rakam sizi yanıltır. Pendik için lojistik/işçilik erişimine bağlı çarpan İstanbul bazına göre yaklaşık %99'tir. İlçeyi asıl ayıran değişken arsa payıdır — onu kat karşılığı bölümünde ele alıyoruz.

Doğrudan maliyetin kalemlere dağılımı şöyle: kaba inşaat (demir + çimento + işçilik) yaklaşık %46, ince iş (kapı, pencere, mutfak, banyo, sıva, boya) yaklaşık %25. Kendi parseliniz için güncel m² maliyetinizi girip genel gider, kâr ve KDV dahil toplamı görmek isterseniz ücretsiz m² maliyet hesaplayıcımızı kullanın; rakamı siz girersiniz, kırılımı biz çıkarırız.

Pendik'te kat karşılığı oranı ve arsa payı

Arsa değeri görece orta; müteahhit payı orta bantta kalma eğiliminde, sahile yakın değerli parsellerde daha düşük.

İlçe bazında resmî bir kat karşılığı istatistiği yayımlanmıyor; yukarıdaki değerlendirme arsa değeri ve imar koşullarından çıkan genel eğilimdir, bir oran taahhüdü değildir. Kat karşılığı oranı; parselin emsali (imar hakkı), mevcut alan ile yeni alan farkı, arsa değeri ve maliklerin kira/nakit beklentisiyle belirlenir. Oranı sabit bir rakama indirgemek yerine, kat karşılığı pazarlık rehberimizdeki hesap mantığıyla kendi parselinize uyarlayın.

Pendik'te zemin ve deprem riski

Marmara fayına görece yakın; sahil ve dere ağzı kesimlerinde gevşek/alüvyon zemin ve sıvılaşma riski yüksek. İç kesimlerde görece daha iyi.

Riskli yapı durumu: Hızlı büyümüş, yer yer denetimsiz yapı stoğu; sahil bandında ve eski mahallelerde geniş riskli yapı stoğu.

Pendik'te öne çıkan dönüşüm bölgeleri

• Kaynarca — metro etkisiyle gelişen, yoğun dönüşüm
• Güzelyalı ve Çınardere — sahile yakın, değerli
• Velibaba ve Dumlupınar — yoğun konut dönüşümü
• Batı ve Doğu mahalleleri — merkezi konut
• Kavakpınar ve Çamçeşme — yoğun konut dönüşümü
• Yenişehir ve Güllübağlar — gelişen bölge

Devlet destekleri — Pendik'te hangileri geçerli?

• Yarısı Bizden 2026: Geçerli — konut başına 1.750.000 TL (875.000 hibe + 875.000 kredi), dükkan başına 875.000 TL. İstanbul'a özgü destek (CB Kararı 8189).
• İADŞP 3 Milyon Kredi: Geçerli — İstanbul, İADŞP'ye dahil 7 ilden biridir. Konut başına 3.000.000 TL'ye kadar kredi, 180 ay vade, %0,69 aylık faiz, ilk 12 ay ödemesiz.

Aynı malik ikisinden yalnızca birini seçer; aynı binadaki farklı malikler farklı paket seçebilir. Detay için Yarısı Bizden müteahhit rehberimize bakın.

Pendik için yerel ipuçları

1. Sahil ve dere ağzı kesimlerinde sıvılaşma riski yüksek; zemin iyileştirme/derin temel çoğu projede gündeme gelir — zemin etüdü olmadan sabit fiyat vermeyin.
2. Metro (Kaynarca) ve sahile yakın mahallelerde değer primi var; kat karşılığında bunu malik lehine kullanın.
3. Hızlı/denetimsiz büyüme nedeniyle yapı kalitesi ve tapu-mevcut alan uyumu parsele göre değişir; yerinde ölçüm ve hak sahipliği teyidi şart.
4. Arsa değeri orta parsellerde Yarısı Bizden ve İADŞP desteklerini fizibiliteye baştan dahil edin.
5. Bütünleşik (ada) dönüşüm yoğun mahallelerde emsal kazanımıyla fizibiliteyi açabilir; komşularla ortak hareketi değerlendirin.
6. Sabiha Gökçen, hızlı tren ve metro aksına yakın mahallelerde değer artışı sürüyor; fizibiliteyi güncel satış değeriyle kurun.
7. Yoğun kiracı bulunan mahallelerde tahliye ve kira yardımı beklentisi yüksek; süreci ve ödeme akışını sözleşmede net tanımlayın.

Sık sorulan sorular — Pendik kentsel dönüşüm