Maltepe Kentsel Dönüşüm 2026

Maltepe'de m² inşaat maliyeti

İstanbul içinde m² doğrudan inşaat maliyeti (işçilik + malzeme) ilçeden ilçeye neredeyse sabittir; asıl fark arsa payındadır. Bilinçli olarak sabit bir TL rakamı yayınlamıyoruz — inşaat birim maliyeti çok hızlı değişiyor, eskiyen bir rakam sizi yanıltır. Maltepe için lojistik/işçilik erişimine bağlı çarpan İstanbul bazına göre yaklaşık %100'tir. İlçeyi asıl ayıran değişken arsa payıdır — onu kat karşılığı bölümünde ele alıyoruz.

Doğrudan maliyetin kalemlere dağılımı şöyle: kaba inşaat (demir + çimento + işçilik) yaklaşık %46, ince iş (kapı, pencere, mutfak, banyo, sıva, boya) yaklaşık %25. Kendi parseliniz için güncel m² maliyetinizi girip genel gider, kâr ve KDV dahil toplamı görmek isterseniz ücretsiz m² maliyet hesaplayıcımızı kullanın; rakamı siz girersiniz, kırılımı biz çıkarırız.

Maltepe'de kat karşılığı oranı ve arsa payı

Sahile ve E-5/metroya yakınlıkla değer artar; müteahhit payı orta bantta kalma eğiliminde, sahil bandında malik lehine.

İlçe bazında resmî bir kat karşılığı istatistiği yayımlanmıyor; yukarıdaki değerlendirme arsa değeri ve imar koşullarından çıkan genel eğilimdir, bir oran taahhüdü değildir. Kat karşılığı oranı; parselin emsali (imar hakkı), mevcut alan ile yeni alan farkı, arsa değeri ve maliklerin kira/nakit beklentisiyle belirlenir. Oranı sabit bir rakama indirgemek yerine, kat karşılığı pazarlık rehberimizdeki hesap mantığıyla kendi parselinize uyarlayın.

Maltepe'de zemin ve deprem riski

Sahil ve dolgu alanlarında (sahil parkı çevresi) zemin zayıf, sıvılaşma riski; yamaç/iç mahallelerde görece sağlam ama eğim istinat gerektirir.

Riskli yapı durumu: Sahile yakın eski konut ve yamaçtaki Gülsuyu-Gülensu gibi gecekondu kökenli mahallelerde yoğun dönüşüm; geniş riskli yapı stoğu.

Maltepe'de öne çıkan dönüşüm bölgeleri

• Gülsuyu ve Gülensu — büyük ölçekli planlı yamaç dönüşümü
• Bağlarbaşı ve Cevizli — merkezi konut dönüşümü
• Küçükyalı ve İdealtepe — sahile yakın, yüksek değer
• Fındıklı ve Altayçeşme — yoğun konut
• Başıbüyük — yamaç dönüşümü, planlı bölge
• Zümrütevler ve Aydınevler — yoğun konut

Devlet destekleri — Maltepe'de hangileri geçerli?

• Yarısı Bizden 2026: Geçerli — konut başına 1.750.000 TL (875.000 hibe + 875.000 kredi), dükkan başına 875.000 TL. İstanbul'a özgü destek (CB Kararı 8189).
• İADŞP 3 Milyon Kredi: Geçerli — İstanbul, İADŞP'ye dahil 7 ilden biridir. Konut başına 3.000.000 TL'ye kadar kredi, 180 ay vade, %0,69 aylık faiz, ilk 12 ay ödemesiz.

Aynı malik ikisinden yalnızca birini seçer; aynı binadaki farklı malikler farklı paket seçebilir. Detay için Yarısı Bizden müteahhit rehberimize bakın.

Maltepe için yerel ipuçları

1. Gülsuyu-Gülensu gibi büyük ölçekli planlı bölgelerde süreç ada/bölge bazlıdır; tekil ruhsat yerine plana dahil olmak gerekebilir — İBB plan durumunu erken sorgulayın.
2. Sahil bandında dolgu zemin ve sıvılaşma riski için zemin iyileştirme/derin temel maliyetini erken belirleyin.
3. Sahile ve metroya yakın mahallelerde arsa değeri primi yüksek; kat karşılığında malik payını bu primle değerlendirin.
4. Yamaç mahallelerde istinat duvarı ve eğimli şantiye lojistiği maliyeti artırır — saha erişim kalemini ayrı gösterin.
5. Manzaralı (deniz gören) parsellerde cephe/kat dağılımı değeri ciddi etkiler; sözleşmede daire dağılımını ve manzarayı net tanımlayın.
6. Başıbüyük gibi planlı/etaplı yamaç dönüşümü bölgelerinde tekil ruhsat yerine plana dahil olmak gerekebilir; İBB plan durumunu erken sorgulayın.
7. Yoğun kiracı bulunan mahallelerde tahliye ve kira yardımı sürecini sözleşmede net tanımlayın.

Sık sorulan sorular — Maltepe kentsel dönüşüm