Şişli Kentsel Dönüşüm 2026

Şişli'de m² inşaat maliyeti

İstanbul içinde m² doğrudan inşaat maliyeti (işçilik + malzeme) ilçeden ilçeye neredeyse sabittir; asıl fark arsa payındadır. Bilinçli olarak sabit bir TL rakamı yayınlamıyoruz — inşaat birim maliyeti çok hızlı değişiyor, eskiyen bir rakam sizi yanıltır. Şişli için lojistik/işçilik erişimine bağlı çarpan İstanbul bazına göre yaklaşık %101'tir. İlçeyi asıl ayıran değişken arsa payıdır — onu kat karşılığı bölümünde ele alıyoruz.

Doğrudan maliyetin kalemlere dağılımı şöyle: kaba inşaat (demir + çimento + işçilik) yaklaşık %46, ince iş (kapı, pencere, mutfak, banyo, sıva, boya) yaklaşık %25. Kendi parseliniz için güncel m² maliyetinizi girip genel gider, kâr ve KDV dahil toplamı görmek isterseniz ücretsiz m² maliyet hesaplayıcımızı kullanın; rakamı siz girersiniz, kırılımı biz çıkarırız.

Şişli'de kat karşılığı oranı ve arsa payı

Merkezi konum ve yüksek değer nedeniyle müteahhit payı görece düşük kalma eğiliminde; iş merkezi çevresi parsellerde malik lehine.

İlçe bazında resmî bir kat karşılığı istatistiği yayımlanmıyor; yukarıdaki değerlendirme arsa değeri ve imar koşullarından çıkan genel eğilimdir, bir oran taahhüdü değildir. Kat karşılığı oranı; parselin emsali (imar hakkı), mevcut alan ile yeni alan farkı, arsa değeri ve maliklerin kira/nakit beklentisiyle belirlenir. Oranı sabit bir rakama indirgemek yerine, kat karşılığı pazarlık rehberimizdeki hesap mantığıyla kendi parselinize uyarlayın.

Şişli'de zemin ve deprem riski

Genel olarak orta-sağlam zemin; vadi/dere kesimlerinde zayıflar. Belirleyici etken yüksek değer ve yoğun merkez dokusudur.

Riskli yapı durumu: Mecidiyeköy-Fulya gibi merkez aksta nokta dönüşümü; Okmeydanı gibi mahallelerde büyük ölçekli planlı dönüşüm gündemde.

Şişli'de öne çıkan dönüşüm bölgeleri

• Mecidiyeköy ve Fulya — merkezi yüksek değerli dönüşüm
• Okmeydanı — büyük ölçekli planlı dönüşüm
• Kuştepe ve Gülbağ — yoğun konut dönüşümü
• Bomonti ve Feriköy — karma kullanım yenileme
• Teşvikiye ve Harbiye — prestij konut yenileme
• Cumhuriyet ve Halaskargazi — merkez karma kullanım

Devlet destekleri — Şişli'de hangileri geçerli?

• Yarısı Bizden 2026: Geçerli — konut başına 1.750.000 TL (875.000 hibe + 875.000 kredi), dükkan başına 875.000 TL. İstanbul'a özgü destek (CB Kararı 8189).
• İADŞP 3 Milyon Kredi: Geçerli — İstanbul, İADŞP'ye dahil 7 ilden biridir. Konut başına 3.000.000 TL'ye kadar kredi, 180 ay vade, %0,69 aylık faiz, ilk 12 ay ödemesiz.

Aynı malik ikisinden yalnızca birini seçer; aynı binadaki farklı malikler farklı paket seçebilir. Detay için Yarısı Bizden müteahhit rehberimize bakın.

Şişli için yerel ipuçları

1. Mecidiyeköy-Fulya gibi iş merkezi çevresinde arsa değeri çok yüksektir; kat karşılığında malik payını bu primle değerlendirin.
2. Okmeydanı gibi büyük ölçekli planlı bölgelerde süreç ada/bölge bazlıdır; tekil ruhsat yerine plana dahil olmak gerekebilir — İBB plan durumunu teyit edin.
3. Merkezde zemin ticari + üst konut karma kullanım imar hakkı fizibiliteyi değiştirir; KDV oranlarını ticari/konut ayrı hesaplayın.
4. Yüksek değerli parsellerde üst segment talebi yüksek; şartnameyi üst segment marka kütüphanesiyle kurgulayın.
5. Yoğun merkez dokusunda dar sokak şantiye lojistiği maliyeti artırır — saha erişim kalemini ayrı gösterin.
6. Teşvikiye/Harbiye gibi prestij mahallelerde üst-lüks segment ve marka beklentisi standarttır; şartnameyi en üst kütüphaneyle kurgulayın.
7. Yoğun kiracı bulunan Okmeydanı/Kuştepe mahallelerinde tahliye ve kira yardımı sürecini sözleşmede net tanımlayın.

Sık sorulan sorular — Şişli kentsel dönüşüm