Sarıyer Kentsel Dönüşüm 2026

Resmî bir "başlama tarihi" yok — beklenen şey plan

İBB Şehir Planlama Müdürlüğü'ne göre 1/5000 ölçekli Sarıyer Gerigörünüm ve Etkilenme Bölgesi Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı teklifi, İBB Meclisi'nin 19.02.2024 tarihli ve 250 sayılı kararıyla "tadilen karara bağlandı". Çalışma alanı 1.593 hektar ve 19 mahalleyi kapsıyor: Zekeriyaköy, Maden, Kocataş, Sarıyer Merkez, Kazım Karabekir Paşa, Çayırbaşı, PTT Evleri, Cumhuriyet, Tarabya, Kireçburnu, Çamlıtepe, Ferahevler, Darüşşafaka, Yeniköy, İstinye, Poligon, Pınar, Maslak ve Reşitpaşa. Plan, onay sürecinin tamamlanması için 3 Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'na ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne gönderildi; uygun görüşlerin ardından meclise "tekrar sunulacak". 1/1000 ölçekli uygulama planını Sarıyer Belediyesi ancak bundan sonra hazırlayacak. Yani bu mahallelerde "ne zaman" sorusunun cevabı bir açılış tarihi değil, bu plan zincirinin tamamlanması.

Dikkat: İBB sayfasındaki planlama geçmişi 2024'te bitiyor; kurul görüşünün veya ikinci meclis kararının çıktığına dair bir kayıt bulamadık. Güncel aşamayı İBB Şehir Planlama Müdürlüğü'nden ve Sarıyer Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğü'nden teyit edin. Size kesin tarih veren bir firma varsa dayanağını yazılı isteyin.

Boğaziçi Kanunu sınırı: TAKS %15, en çok 4-5 kat

2960 sayılı Boğaziçi Kanunu m.10'a göre gerigörünüm bölgesinde "T.A.K.S. azami %15 ve 4 katı (H = 12.50 m. irtifaı)", etkilenme bölgesinde "%15 ve 5 katı (H = 15.50 m. irtifaı) geçmemek şartı ile konut yapılabilir." Malik için anlamı şu: mevcut binanızın oturumu ve kat sayısı bu sınırın üstündeyse, yıkıp yerine aynı büyüklükte bina yapamayabilirsiniz. Kat karşılığı modeli müteahhide verilecek fazladan alan üzerine kurulu olduğu için, bu bölgede teklif almadan önce parselinizin hangi bölgede kaldığını ve yeni binada kaç m² çıkacağını imar durum belgesiyle netleştirmeniz gerekir. Alan çıkmıyorsa güçlendirme gerçekçi alternatiftir.

Riskli alan kararları: Fatih Sultan Mehmet (Armutlu) ve Çamlıtepe (Derbent)-Darüşşafaka

Resmî Gazete'de Sarıyer için üç riskli alan kararı var: Fatih Sultan Mehmet Mahallesi (Armutlu) için Bakanlar Kurulu Kararı 2012/4125 (RG 20.01.2013, sayı 28534); aynı mahalle için 2016/9526 (RG 06.12.2016); Çamlıtepe (Derbent) ve Darüşşafaka mahalleleri için 2016/9617 (RG 03.01.2017). Riskli alanda uygulamayı idare yürütür: plan, hak sahipliği ve takvim Bakanlık/idare eliyle belirlenir; tek bir parsel için müteahhitle anlaşıp ruhsat almak bu kararlara ve alan planına bağlıdır.

Dikkat: Basında, 2012 tarihli Armutlu kararını Danıştay 14. Dairesi'nin 2015'te iptal ettiği ve 2016 kararının bunun üzerine alındığı, 2016 sonrası planlara da dava açıldığı yer alıyor; bu yargı bilgilerini birincil kaynaktan doğrulayamadık. 2016 tarihli iki kararın bugünkü yürürlük durumunu ve Derbent'te 2021 sonrasında yıkım, ihale veya uzlaşma ofisi açıldığını gösteren resmî bir duyuru da bulamadık. Binanız bu alanların içindeyse sınırı ve güncel durumu Bakanlık İl Müdürlüğü'nden yazılı sorun.

Rezerv yapı alanları mahalle değil, parsel ölçeğinde

Kaynak notu: Bu madde basına yansıyan bilgilere dayanıyor; resmî plan notu belgesiyle doğrulanamadı.

Sarıyer'de bildiğimiz rezerv yapı alanı işlemleri mahalle ölçeğinde değil, tekil parsellerde: Poligon (İstinye) 380 ada 24-25 parseller için Bakanlık il müdürlüğünün imar planı değişikliği duyurusu var; basına göre Ayazağa'da 10638 ada 2 parsel de 2026 yazında rezerv yapı alanı ilan edildi ve planı askıya çıktı. "Mahallemiz rezerv alan oldu" söylentisini, ada-parsel numarasıyla teyit etmeden karar gerekçesi yapmayın.

Dikkat: Bu madde il müdürlüğü duyuru başlığı ve haber kaynaklarına dayanıyor; rezerv alan olurlarının tarih ve sayısına birincil kaynaktan ulaşamadık.

Sarıyer'de kentsel dönüşüm her yerde mümkün mü?

Hayır. İlçenin büyük bölümü orman ve su havzası koruma alanıdır; bu kesimlerde yapılaşma ve dönüşüm büyük ölçüde kısıtlıdır. Ayrıca Boğaz hattında silüet/yükseklik kısıtları vardır. Dönüşüm esas olarak yapılaşmış mahallelerde mümkündür ve parsel bazında imar/koruma teyidi şarttır.

Sarıyer'in gecekondu mahallelerinde dönüşüm nasıl ilerler?

Armutlu, Pınar, Reşitpaşa, Derbent gibi gecekondu kökenli mahallelerde tapu/hak sahipliği karmaşık olabilir ve dönüşüm çoğunlukla planlı/hassas bir çerçevede yürür. Müteahhidin mülkiyet durumunu net çözmesi, planlı dönüşüm kapsamını öğrenmesi ve sözleşmeyi bu çerçeveye göre kurması gerekir.

Sarıyer'de devlet destekleri geçerli mi?

Evet; Yarısı Bizden 2026 ve İstanbul İADŞP kapsamında olduğu için İADŞP 3 Milyon Kredi paketi de kullanılabilir. Tapu/hak durumu net olan parsellerde destekler fizibiliteyi güçlendirir.

Sarıyer'de kentsel dönüşüm ne kadar sürer?

Yapılaşmış mahallelerde ruhsat tipik 60-100 gündür; orman/havza ve Boğaz silüeti incelemeleri süreci uzatır. Gecekondu kökenli mahallelerde tapu/hak sahipliği netleştirme aşaması başta epey zaman alabilir. Parselinizin statüsünü ve mülkiyet durumunu erken çözmek en büyük hızlandırıcıdır.

Sarıyer'de güvenilir müteahhit nasıl seçilir?

Sarıyer çok katmanlı olduğu için firmanın tam da sizin bölgenizde (Maslak değerli parsel, gecekondu mahallesi ya da Boğaz koruma dokusu) bitirdiği projeleri yerinde görün. Belediye ruhsatı ve YMYBN belgesini teyit edin; gecekondu bölgesinde mülkiyet/hak sahipliği, koruma bölgesinde kurul tecrübesini özellikle sorgulayıp en az üç firmayı karşılaştırın.

Sarıyer'de kentsel dönüşüm ne zaman başlayacak?

Sarıyer geneli için açıklanmış resmî bir başlama tarihi yok. İlçenin büyük bölümü Boğaziçi gerigörünüm ve etkilenme bölgesinde; burada beklenen şey bir tarih değil, bir plan. İBB Meclisi 19 Şubat 2024'te 1/5000 ölçekli koruma amaçlı nazım imar planını karara bağladı, ancak plan Koruma Bölge Kurulu ve Bakanlık il müdürlüğü görüşünden sonra meclise yeniden sunulacak; 1/1000 ölçekli uygulama planını ondan sonra Sarıyer Belediyesi hazırlayacak. Bu zincir tamamlanmadan o mahallelerde parsel bazında takvim vermek mümkün değil. İBB'nin riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliğini onayladığı Ayazağa, Maslak ve Huzur mahallelerinde ise yürürlükteki plan üzerinden, malik-müteahhit anlaşmasıyla parsel bazında dönüşüm yapılabiliyor.