Kartal Kentsel Dönüşüm 2026

Kartal'da m² inşaat maliyeti

İstanbul içinde m² doğrudan inşaat maliyeti (işçilik + malzeme) ilçeden ilçeye neredeyse sabittir; asıl fark arsa payındadır. Bilinçli olarak sabit bir TL rakamı yayınlamıyoruz — inşaat birim maliyeti çok hızlı değişiyor, eskiyen bir rakam sizi yanıltır. Kartal için lojistik/işçilik erişimine bağlı çarpan İstanbul bazına göre yaklaşık %100'tir. İlçeyi asıl ayıran değişken arsa payıdır — onu kat karşılığı bölümünde ele alıyoruz.

Doğrudan maliyetin kalemlere dağılımı şöyle: kaba inşaat (demir + çimento + işçilik) yaklaşık %46, ince iş (kapı, pencere, mutfak, banyo, sıva, boya) yaklaşık %25. Kendi parseliniz için güncel m² maliyetinizi girip genel gider, kâr ve KDV dahil toplamı görmek isterseniz ücretsiz m² maliyet hesaplayıcımızı kullanın; rakamı siz girersiniz, kırılımı biz çıkarırız.

Kartal'da kat karşılığı oranı ve arsa payı

Sahile, E-5 ve metroya yakınlıkla değer artar; müteahhit payı orta bantta kalma eğiliminde, sahil/merkez bandında malik lehine.

İlçe bazında resmî bir kat karşılığı istatistiği yayımlanmıyor; yukarıdaki değerlendirme arsa değeri ve imar koşullarından çıkan genel eğilimdir, bir oran taahhüdü değildir. Kat karşılığı oranı; parselin emsali (imar hakkı), mevcut alan ile yeni alan farkı, arsa değeri ve maliklerin kira/nakit beklentisiyle belirlenir. Oranı sabit bir rakama indirgemek yerine, kat karşılığı pazarlık rehberimizdeki hesap mantığıyla kendi parselinize uyarlayın.

Kartal'da zemin ve deprem riski

Sahil ve dere ağzı kesimlerinde zemin zayıf, sıvılaşma riski; iç/yukarı mahallelerde görece sağlam.

Riskli yapı durumu: 1980-2000 yoğun konut dokusu; sahil ve merkezde geniş riskli yapı stoğu, planlı dönüşüm gündemde.

Kartal'da öne çıkan dönüşüm bölgeleri

• Kordonboyu ve Çarşı — sahil/merkez, yüksek değer
• Yakacık — yoğun konut dönüşümü
• Soğanlık — gelişen, metro etkisi
• Yukarı ve Orta mahalleler — eski yoğun doku
• Orhantepe ve Cevizli — sahile yakın konut
• Uğur Mumcu ve Atalar — yoğun eski doku

Devlet destekleri — Kartal'da hangileri geçerli?

• Yarısı Bizden 2026: Geçerli — konut başına 1.750.000 TL (875.000 hibe + 875.000 kredi), dükkan başına 875.000 TL. İstanbul'a özgü destek (CB Kararı 8189).
• İADŞP 3 Milyon Kredi: Geçerli — İstanbul, İADŞP'ye dahil 7 ilden biridir. Konut başına 3.000.000 TL'ye kadar kredi, 180 ay vade, %0,69 aylık faiz, ilk 12 ay ödemesiz.

Aynı malik ikisinden yalnızca birini seçer; aynı binadaki farklı malikler farklı paket seçebilir. Detay için Yarısı Bizden müteahhit rehberimize bakın.

Kartal için yerel ipuçları

1. Sahil ve dere ağzı kesimlerinde sıvılaşma riski için zemin iyileştirme maliyetini erken belirleyin; zemin etüdü olmadan fiyat vermeyin.
2. Metro (Soğanlık) ve sahile yakın mahallelerde değer primi yüksek; kat karşılığında malik lehine kullanın.
3. Merkezde planlı/ada dönüşüm yürüyen bölgelerde tekil ruhsat yerine plana dahil olmak gerekebilir — İBB plan durumunu teyit edin.
4. Ruhsat dışı kat ilaveli binalarda mevcut alan tapu ile uyuşmaz; metraj ve hisseyi yerinde doğrulayın.
5. Manzaralı sahil parsellerinde daire dağılımı ve cephe değeri ciddi etkiler — sözleşmede net tanımlayın.
6. Marina, tren ve metro yatırımları merkez ve sahil değerini yükseltti; fizibiliteyi eski oranlarla değil güncel satış değeriyle kurun.
7. Yoğun kiracı bulunan iç mahallelerde tahliye ve kira yardımı sürecini sözleşmede net tanımlayın.

Sık sorulan sorular — Kartal kentsel dönüşüm