Kentsel Dönüşümde Komşularla Nasıl Anlaşılır? Malik Birliği Kurma Rehberi 2026

Açık konuşayım: kentsel dönüşümde binayı yıkıp yeniden yapmak, çoğu zaman komşuları aynı masada anlaştırmaktan daha kolaydır. Sahada gördüğüm gecikmelerin büyük kısmı betondan değil, maliklerin dağınıklığından çıkıyor. Herkes ayrı ayrı müteahhitle konuşuyor, kimse kimseye güvenmiyor, süreç tıkanıyor. Oysa organize bir malik grubu hem çok daha hızlı ilerler hem de firmaların karşısına güçlü oturur. Aşağıda, dağınık bir apartmandan tek ağızdan konuşan bir birliğe geçmenin pratik adımlarını topladım.

1) İletişim listesi ve ortak kanal

Her şey buradan başlıyor. Binadaki tüm maliklerin güncel telefon ve e-postasını toplayın; kim nerede oturuyor, kimin dairesi kirada, kim şehir dışında? Sonra tek bir WhatsApp grubu kurun. Bu kulağa basit geliyor ama sürecin en güçlü hızlandırıcısı. Tek kanal demek, herkesin aynı bilgiyi aynı anda görmesi ve müteahhitlerin malikleri tek tek ayırıp bölememesi demek.

2) Düzenli toplantı ve yazılı tutanak

Grubu kurduktan sonra düzenli, yüz yüze toplantılar yapın. Ama en önemlisi şu: her toplantının kararlarını yazılı tutanağa bağlayın ve katılanlara imzalatın. Sözlü mutabakat uçar gider; "biz öyle konuşmamıştık" tartışmaları hep bu yüzden çıkar. Kim neye onay verdi, hangi müteahhit gündemde, hangi tarihte ne yapılacak — hepsi kâğıtta olsun. Bu tutanaklar, ileride resmi süreçte de işinize yarar.

3) En çok tartışılan üç konuyu erken konuşun

Anlaşmazlık genelde üç yerde patlar; bunları en baştan şeffaf konuşmak gerginliğin çoğunu önler:

• Hangi müteahhitle çalışılacak? Firma seçimini ortak yapın; herkesin aynı teklifleri görmesi güveni artırır. Süreci firma seçimi rehberimizden birlikte yürütün.
• Kim hangi daireyi/katı alacak? En adil yöntem kura. Kura, "falanca kayrıldı" tartışmasını en baştan bitirir.
• Arsa payı dağılımı adil mi? Yeni daireler arsa payına göre hesaplanır; pay orantısızsa itiraz edilebilir. Bunu arsa payı değerleme yazımızda anlattım.

4) Salt çoğunluğu sağlayın

İşte yıllardır işleri kilitleyen sorun artık yok. Eskiden tek bir komşu inatlaşınca koca bina bekliyordu; 2023'teki kanun değişikliğiyle (7471 sayılı Kanun) karar arsa payına göre salt çoğunlukla (P+1) alınabiliyor. Yani herkesin imzasını beklemenize gerek kalmadı. Kararın usulüne uygun alınması şart; detayları salt çoğunluk (P+1) yazımızda ve önceki 2/3 kuralını 2/3 çoğunluk yazımızda bulabilirsiniz.

5) Anlaşmayan malikle ne olur?

Çoğunluk sağlandıysa, anlaşmayan tek bir malik süreci durduramaz. Kanunda öngörülen yollar (payın değerlemesi ve satışı) işletilir; ama azınlıktaki malikin hakları da korunmak zorundadır. Bu hassas süreci anlaşmayan malik ve hisse satışı yazımızda ayrıntılandırdım; çoğunluk olarak adım adım ne yapacağınızı da komşu imza vermiyor, ne yapmalı yazısında topladık. Buradaki tavsiyem net: inatlaşan komşuyu düşman görmek yerine, önce dinleyip endişesini çözmeye çalışın; çoğu anlaşmazlık aslında bir yanlış anlaşılmadan çıkıyor.

Özet: birlik, en güçlü pazarlık kozunuz

Kentsel dönüşümde organize maliklerin işi hem daha hızlı ilerler hem de çok daha iyi sonuçlanır. İletişim listesi çıkarın, WhatsApp grubu kurun, düzenli toplanıp kararları yazıya dökün, daireyi kura ve arsa payıyla adil dağıtın, salt çoğunluğu sağlayın. Bu birlik, müteahhit karşısında en güçlü pazarlık kozunuz. Belgeleri de hazırladıysanız (tapu, rapor, malik listesi — malik belge hazırlığı yazımıza bakın), firma görüşmelerine güçlü bir grup olarak oturursunuz. Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; anlaşmazlık ve hisse satışı gibi konularda bir avukatla ilerleyin.