Kentsel Dönüşüme Başlamadan Malikin Hazırlaması Gereken Belgeler ve Adımlar 2026

Kentsel dönüşümde çoğu malik doğrudan müteahhit aramaya başlar, oysa asıl akıllıca olan önce evrak çantasını hazırlamaktır. Açık konuşayım: elinde belgeleri tam, arsa payını bilen, malik listesini çıkarmış bir grup, firmaların karşısına çok daha güçlü oturur. Üstelik miras, paylı mülkiyet gibi pürüzleri erkenden fark edip çözersiniz; bunlar sözleşme aşamasında patlarsa süreci aylarca kilitler. Aşağıda, firma görüşmelerine başlamadan önce toplamanız gereken belgeleri ve doğru sırayı topladım.

1) Tapu ve kimlik (her malik için)

Temelden başlayalım: her bağımsız bölümün güncel tapu kaydı ve malikin kimlik fotokopisi. Tapunuz eski tarihliyse ya da üzerinde şerh varsa (ipotek, haciz vb.), bunu erkenden görmek iyidir. Paylı mülkiyet durumunda kimin ne kadar payı olduğu net olmalı. Bu, sonraki tüm adımların üzerine kurulacağı zemin.

2) Riskli yapı raporu

Sürecin resmi başlangıcı bu rapordur. Bina henüz riskli ilan edilmediyse, lisanslı bir kuruluşa tespit yaptırmanız gerekir. Raporun nasıl alındığını ve itiraz hakkınızı riskli yapı raporu yazımızda anlattım. Ayrıca binanızın riskli yapı, riskli alan ya da rezerv alan kapsamında olması süreci değiştirir; farkı bu yazıda bulabilirsiniz.

3) Arsa payı dağılım tablosu

Kentsel dönüşümün matematiği arsa payı üzerinden döner: hem salt çoğunluk kararı hem de size düşecek yeni daire, payınıza göre hesaplanır. Bu yüzden binadaki her bağımsız bölümün arsa payını gösteren bir tablo çıkarın. Arsa payının değeri nasıl belirlenir, adil mi diye arsa payı değerleme yazımıza bakın. Payınızın düşük ya da hatalı olduğunu düşünüyorsanız, bunu firma görüşmelerinden önce netleştirmek çok önemli.

4) Malik listesi ve iletişim

Binadaki tüm maliklerin güncel bir listesini ve iletişim bilgilerini çıkarın. Kim nerede oturuyor, kimin dairesi kirada, kim şehir dışında? Bu liste, hem ortak karar almak hem de firmaya "biz organize bir grubuz" mesajı vermek için kritik. Bir WhatsApp grubu kurup herkesi tek çatı altında toplamak, sürecin en pratik hızlandırıcısıdır.

5) Muvafakat ve çoğunluk kararı

Maliklerin dönüşüme onayını gösteren muvafakat belgeleri toplanır. İyi haber şu ki artık herkesin imzası şart değil; 2023'teki kanun değişikliğiyle (7471 sayılı Kanun) karar arsa payına göre salt çoğunlukla (P+1) alınabiliyor. Detayları salt çoğunluk (P+1) yazımızda anlattım. Yine de mümkün olduğunca geniş mutabakat, ileride çıkacak anlaşmazlıkları baştan azaltır.

6) Miras, veraset ve vekaletname

En çok tıkanan yer burası. Bir daire miras yoluyla gelmişse, önce veraset ilamı (mirasçılık belgesi) çıkarıp intikali tapuya işletmeniz gerekir; yani daire mirasçılar adına tescillenmeli. Bu yapılmadan hisse devri ve sözleşme adımları kilitlenir. Şehir dışındaki ya da işlemleri takip edemeyecek malikler için vekaletname gerekebilir; ama burada çok dikkatli olun, asla açık uçlu genel vekaletname vermeyin. Miras ve vekaletname konusunu miras ve vekaletname yazımızda, müteahhide verilecek vekaletin sınırlarını ise vekaletname rehberimizde topladım.

Harç muafiyetini de aklınızda tutun

Bir güzel haber: riskli yapıda hisse devri, kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemleri tapu harcından muaf. Yani bu belge ve tescil adımlarında cebinizden harç çıkmıyor. Muafiyetin kapsamını tapu harcı muafiyeti yazımızda bulabilirsiniz. Bu, hazırlık aşamasını hem hızlı hem de düşük maliyetli kılıyor.

Hazırlık kontrol tablosu

Özet: hazırlıklı malik, güçlü malik

Kentsel dönüşümde en çok zaman kaybettiren şey, sözleşme aşamasında ortaya çıkan evrak pürüzleridir. Tapu, riskli yapı raporu, arsa payı tablosu, malik listesi ve muvafakatları önceden hazırlayın; miras varsa veraset ve intikali erkenden çözün. Bu çantayla firma görüşmelerine oturduğunuzda hem daha hızlı ilerler hem de çok daha güçlü bir taraf olursunuz. Hazırlığınız tamamsa, sıradaki adım için firma seçimi rehberimize geçebilirsiniz. Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; miras ve tapu gibi karmaşık durumlarda bir avukat ve mali müşavirle çalışın.