Kentsel Dönüşümde Miras ve Vekaletname Rehberi 2026

Sahada en çok takılan konulardan biri budur. Türkiye'deki binaların çok büyük bölümünde tapu hala miras yoluyla intikal etmemiş ortak mülkiyet halinde duruyor. Anne ya da baba vefat etmiş, daire hala onların adına, çocuklar arasında bölüşülmemiş. Kentsel dönüşüm kararı gündeme geldiğinde bu sessiz sorun bir anda yolu tıkar: vefat etmiş malikin yerine varislerin hepsi imza atmak zorunda, biri eksik kalırsa karar geçersiz.

Açık konuşayım, ben bir projeye girmeden önce ilk baktığım şey budur. Aşağıda miras durumlarını, yurtdışındaki, yaşlı ya da küçük varisler için vekaletname düzenlemesini ve nerede ne kadar beklediğinizi tek tek anlatıyorum.

Tapuda vefat etmiş malik — temel sorun

Tapuda "Mehmet Yılmaz" yazıyor, ama Mehmet Yılmaz 5 yıl önce vefat etmiş. Hukuken o daireye artık 6 varis ortak hak sahibi (eş + 5 çocuk). Tapu sicili güncellenmediği için sistemde hala merhumun adı görünmeye devam ediyor. Sahada en çok bu tabloyla karşılaşıyorum.

İş kentsel dönüşüme geldiğinde şu sorular ister istemez önünüze çıkar:

• Toplantı çağrısı kime yapılır? (Vefat etmiş kişiye değil)
• Sözleşmeye kim imza atar? (Tek bir varis değil, hepsi)
• Yarısı Bizden 2026 hibesi kime ödenir? (Müşterek varisler hesabı)
• Yeni daire kimin adına tescil edilir? (Pay oranlarına göre varislerin adına)

Adım 1 — Varislik (mirasçılık) belgesi alma

Dayanağı Türk Medeni Kanunu Madde 598 ve Noterler Kanunu Madde 71. Önünüzde iki yol var, ben çoğu zaman ilkini öneriyorum:

Noterden mirasçılık belgesi (önerilen — hızlı)

• Tüm varisler birlikte notere gider veya birinin başvurusu yeterli
• Süre: 1-2 hafta
• Maliyet: ~3.000 - 5.000 TL (2026 itibariyle)
• Belge: Mirasçıların listesi + her birinin pay oranı

Mahkemeden mirasçılık belgesi (zor durumlarda)

• Varisler arasında anlaşmazlık veya yetkisi şüpheli kişiler varsa
• Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvuru
• Süre: 2-4 ay
• Maliyet: ~10.000-15.000 TL (avukat dahil)

Adım 2 — Tapu intikali (varis adlarına tescil)

Mirasçılık belgesini aldıktan sonra sıra tapu müdürlüğündeki tescile gelir. İşleyişi şöyle:

• Tüm varisler tapu müdürlüğüne gider (veya vekaletname ile birinin başvurusu)
• Tapu kaydı güncellenir: "Mehmet Yılmaz" → "Eş Ayşe Yılmaz 1/4 + Çocuk 1 Ali Yılmaz 3/16 + Çocuk 2 Veli Yılmaz 3/16 + ..."
• Süre: 1-3 hafta
• Maliyet: kentsel dönüşüm muafiyeti kapsamında tapu harcı yok (6306 sayılı kanun Madde 9)
• Detay: Tapu Harcı Muafiyeti Rehberi

Adım 3 — Tüm varislerin sözleşmeye imzası

Tapu intikali tamamlanınca kat karşılığı inşaat sözleşmesini her varis ayrı ayrı imzalar. Burada taviz yok: tek bir varis imzalamazsa sözleşme geçerli olmaz (Türk Borçlar Kanunu Madde 237). Bu yüzden listeyi baştan eksiksiz çıkarmanızı tavsiye ederim.

İşin pratik tarafı şu: biri yurtdışında, biri başka şehirde, biri de henüz küçük çocuk olur. Hepsini tek tek toplayamayacağınıza göre çözüm belli, vekaletname sistemi.

Vekaletname türleri

1. Genel vekaletname (kabul edilmez)

"Genel olarak tüm işlerimi yapma yetkisi" diye düzenlenen vekaletname kentsel dönüşümde işinizi görmez. Tapu müdürlüğü de noter de kabul etmiyor. Bunu peşinen aklınıza yazın. Yargıtay 23. HD 2019/3415 E. kararı tam buna emsal: genel vekaletname ile imzalanmış sözleşmeler iptal edildi.

2. Özel kapsamlı vekaletname (gerekli)

Benim tavsiyem net: vekaletnamede şu yetkiler tek tek ve açıkça yazılı olsun. "Herhalde kapsar" demeyin, yazmadığınız yetki yok sayılır:

• "Kat malikleri kurulu toplantısında oy kullanma"
• "Kentsel dönüşüm kararı alma"
• "Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalama"
• "Tapuda hisse devri ve tescil işlemi yapma"
• "Yarısı Bizden 2026 başvurusu yapma"
• "Kira yardımı başvurusu yapma"
• "Yeni binadaki dairemi adıma tescil ettirme"
• "Müteahhitle anlaşmazlık halinde mahkeme süreci yürütme"

3. Yurt dışındaki maliklerin vekaletnamesi

Yurt dışında oturan malikler için elimizde iki yol var:

• Türk konsolosluğunda düzenleme — bulunduğu ülkenin Türk konsolosluğuna gidip vekaletname düzenler. Apostil gerekmiyor (konsolosluk Türk makamı sayılır).
• Yabancı noter + apostil — bulunduğu ülkenin noterinde düzenleme + apostil onayı + Türkçe yeminli tercüme

Süre tarafında konsolosluk yolu 1 hafta, yabancı noter yolu 3-4 hafta tutuyor. Mümkünse konsolosluğu seçin, hem hızlı hem tercüme ve apostil derdi çıkarmıyor.

Vasi durumları — küçük çocuk, gaip, kısıtlı

Varislerden biri küçük çocuk (18 yaş altı), gaip (kayıp) ya da kısıtlı (akıl yetersizliği) ise burada vekaletname tek başına işi çözmüyor. Devreye Sulh Hukuk Mahkemesi giriyor. Bu üç senaryoyu gördüğümde takvimi baştan geniş tutuyorum.

Küçük çocuk varisinin durumu

• Anne veya baba (velayet sahibi) çocuğun adına imza atar
• Ancak velayet sahibi Sulh Hukuk Mahkemesi'nden izin almak zorunda — kentsel dönüşüm sözleşmesi çocuğun mülkiyetini etkilediği için
• Mahkeme süreç: 1-3 ay
• Mahkeme genelde "çocuğun lehine" şartlarda izin verir (pay yüzdesi reasonable, sözleşme adil olmalı)

Gaip varisin durumu

• Türk Medeni Kanunu Madde 32 kapsamında gaiplik kararı alınır
• Mahkeme kayyım atar, kayyım gaibin haklarını korur
• Gaiplik kararı 1-3 yıl sürebilir → kentsel dönüşüm beklemek zorunda
• Çözüm: Sözleşme "gaip varisin payı emanet hesaba yatırılır" diye düzenlenir

Kısıtlı (akıl yetersizliği) varisin durumu

• Vasi (genelde yakın aile üyesi) atanır
• Vasi tek başına imza atamaz, Sulh Hukuk Mahkemesi izni şart
• Mahkeme kısıtlının korunması için titiz inceleme yapar

Pratik durum — ne kadar sürer?

Sık yapılan hatalar

1. "Anne hayatta yetkilendirdi, ben hepsini imzalarım" — diğer varisler dava açarsa sözleşme iptal olur. Tüm varisler imzalamak zorunda.
2. Genel vekaletname ile yetki verme — yetersiz, tapu müdürlüğü kabul etmez.
3. Yurtdışındaki varisle iletişim kurmama — varis orada olduğunu bilmiyor, sonra dava açar. Tapu kaydından sonra adresini araştırın.
4. Vasinin tek başına imza atması — Sulh Hukuk Mahkemesi izni alınmazsa sözleşme iptal olur.
5. Süreç başlatmadan müteahhitle anlaşma — müteahhit firma başvurudan önce intikal işlemi gerektiğini bilmediyse sürpriz yapılır, sözleşme askıda kalır.

Müteahhit firmalar için

Müteahhitseniz, kat malikleriyle ilk oturduğunuz masada miras durumunu mutlaka açın. Sahada en çok şunu görüyorum: kimse sormuyor, iş ilerliyor, sonra sözleşme aşamasında her şey kilitleniyor. Şu dört soruyu sorun:

• "Bu daire hala vefat etmiş kişinin adına mı?"
• "Yurtdışında / başka şehirde yaşayan malik var mı?"
• "18 yaşından küçük çocuk varis var mı?"
• "Gaip ya da akıl yetersizliği olan varis var mı?"

Bu konuları en baştan masaya koyup süreci önden başlatmak, projeyi rahatlıkla 6-12 ay gecikmeden kurtarıyor. İnşaatpanel'de de teklifinize "miras durumu kontrol listesi" iliştirip bu soruları unutmadan sorabilirsiniz.

→ Yeni teklif başlat

Sonuç

Miras durumu kentsel dönüşümün en sık karşılaştığım çıkmazı, ama önden planlarsanız süreç su gibi akar. Tapuda vefat etmiş kişi varsa intikal, yurtdışında varis varsa konsolosluk vekaletnamesi, küçük çocuk varsa Sulh Hukuk izni. Bu üç senaryonun hangisi sizdeyse, en az 1-3 ay öncesinden işe koyulun. Sonradan koşturmak hem yorucu hem maliyetli.

İlgili rehberler:

• 2/3 Çoğunluk Kararı Nasıl Alınır
• Tapu Harcı Muafiyeti Rehberi
• Hisse Devri ve Kat İrtifakı
• Kat Karşılığı Sözleşme Örneği 2026