Yaşlı ve Bakıma Muhtaç Malikin Kentsel Dönüşüm Süreci: Vekalet, Vasi ve Tahliye (2026)

Bu yazıyı büyük ihtimalle malikin kendisi değil, yakını okuyor. Annesi yatağa bağlı bir evlat, babası ameliyat sonrası toparlanamamış bir kızı, teyzesine yıllardır bakan bir yeğen. Binaya kentsel dönüşüm gelmiş, imzalar toplanıyor, herkes acele ediyor ve siz ortada kalmış durumdasınız: malik adına kim, neyi, nasıl imzalayacak?

Bu konuda verilen tavsiyelerin çoğu iki uçtan birine düşüyor. Ya “bir vekalet al bitsin” deniyor ki bazı durumlarda o vekalet hukuken hiç doğmuyor. Ya da “mahkemeye gidin” deniyor ki gereksiz yere aylar kaybettirebiliyor. Doğru cevap tek bir ayrımda saklı, aşağıda onunla başlıyoruz. Sürecin genel çerçevesini görmek isterseniz kat malikinin 10 kritik konu rehberi iyi bir başlangıç olur.

Kritik ayrım: malik karar verebilecek durumda mı?

Her şey buradan başlıyor ve maalesef en çok atlanan yer de burası. Hukuk, kişinin fiziksel durumuyla değil, ayırt etme gücüyle ilgilenir. Ayırt etme gücü, kişinin yapacağı işlemin ne olduğunu anlaması, sonuçlarını değerlendirebilmesi ve buna göre kendi iradesini ortaya koyabilmesi demektir.

Bu ayrımı somutlaştırayım. Yürüyemeyen, merdiven inemeyen, tekerlekli sandalyede olan, hatta konuşması güçleşmiş ama sorulanı anlayıp cevap veren bir malik karar verebilir durumdadır. Onun sorunu iradesi değil, bedenidir. Böyle bir malik pekala kendi imzasını atabilir ya da güvendiği kişiye vekalet verebilir.

Buna karşılık ileri düzeyde demans veya Alzheimer, ağır bilinç bulanıklığı, kalıcı bilinç kaybı gibi tablolar söz konusuysa durum tamamen değişir. Kişi konuşuyor olabilir, sizi tanıyor olabilir, hatta iyi günlerinde gayet toparlayabilir; ama yapılacak işlemin sonuçlarını kavrayacak durumda değilse o kişinin vereceği vekaletname sağlam bir zemine oturmaz. Yıllar sonra bir uyuşmazlık çıktığında en çok saldırıya uğrayan nokta tam olarak budur.

Peki bu karar kime ait? Size ya da müteahhide değil. Tıbbi tarafı hekim, hukuki sonucu ise noter ve gerektiğinde mahkeme değerlendirir. Sizin işiniz doğru soruyu doğru kişiye sormak: bir hekimden malikin güncel durumuna dair rapor almak, sonra bu raporla notere gitmek. Aradaki fark şuna indirgenebilir:

• Karar verebiliyor, hareket edemiyor: Çözüm vekaletname. Nispeten hızlı ve masrafsız yol.
• Karar veremiyor: Vekaletname çözmez. Çözüm vesayet ve vasi ataması. Mahkeme süreci gerekir.

Bu ayrımı baştan doğru yapmak, sonradan iptal edilebilecek belgelerle yürüyüp bütün süreci riske atmaktan iyidir. Vekaletnamenin genel mantığını miras ve vekaletname yazımızda daha geniş anlatıyoruz.

Malik karar verebiliyorsa: noterde vekaletname yolu

Bu senaryo daha yaygın ve neyse ki daha kolay. Malik zihinsel olarak yerinde ama evden çıkamıyorsa, siz notere gitmezsiniz, noter malike gelir. Noterin eve, hastaneye ya da bakım merkezine giderek işlem yapması mümkündür. Bunun için bağlı olduğunuz noterliği arayıp durumu anlatmanız ve randevu almanız yeterli; ek bir masraf çıkabilir ama süreç işler.

Noter, işlemi yapmadan önce malikin durumunu değerlendirir ve gerekli görürse sağlık raporu isteyebilir. Bu raporu bir engel değil, bir koruma olarak görün. Rapor, malikin o gün itibarıyla işlem yapabilecek durumda olduğunu belgeler; ileride bir kardeş ya da mirasçı “annem o gün farkında değildi” iddiasıyla çıktığında elinizdeki en güçlü savunma o kağıt olur. Hastanede yatan malikler için hastane hekiminden bu yönde bir değerlendirme istenmesi olağan bir uygulamadır.

Vekaletnamenin kapsamını dar tutun

Şimdi en kritik uyarıya geliyorum. Noterde “genel vekaletname çıkaralım, her işi görür” denmesi çok yaygın. Kolaycılık gibi görünüyor ama malik açısından tehlikeli. “Her türlü tasarrufta bulunmaya” şeklinde yazılmış bir vekalet, vekile satma, ipotek verme, borç altına sokma gibi çok ağır yetkileri tek cümlede açar. Vekil kendi çocuğunuz bile olsa, o yetkiyi vermenin bir gereği yoksa vermeyin.

Bunun yerine notere gitmeden önce oturup yapılacak işlerin listesini çıkarın. Kentsel dönüşüm sürecinde tipik olarak şunlar konuşulur: riskli yapı tespiti başvurusu ve sonucuna itiraz, belediye ve tapu müdürlüğü işlemleri, malikler toplantısında temsil, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanması, kira yardımı başvurusu, banka hesabı işlemleri. Vekaletnamede hangi taşınmazın söz konusu olduğu ve hangi işlemlere yetki verildiği açık yazılsın. Kapsamı daraltmak vekile duyulan güvensizlik değildir; malikin, vekilin ve ailenin tamamının korunmasıdır.

Müteahhide ya da çalışanına vekalet vermeyin

Sahada en çok gördüğüm tuzak bu. “İşleri hızlandıralım, bir vekalet verin biz halledelim” teklifi kulağa yardımseverlik gibi geliyor. Oysa aynı anda hem sizin temsilciniz hem karşı taraf olan bir kişiye yetki vermiş oluyorsunuz. Bakıma muhtaç malik dosyalarında bu teklif daha da sık geliyor, çünkü ailenin yorgun ve zaman baskısı altında olduğu biliniyor. Cevap net: müteahhide, çalışanına ya da yönlendirdiği kişiye vekalet verilmez. Konunun ayrıntısı müteahhide verilen vekaletname yazımızda var; benzer baskı yöntemlerini kırmızı bayraklar yazımızda topladık.

Malik yurt dışındaysa ve aynı zamanda sağlık sorunu varsa iş biraz daha karışır; konsolosluk üzerinden düzenlenen vekaletnamelerin usulü ayrı işler. Yurt dışındaki malik yazımız o durum için yol gösterir.

Malik karar veremiyorsa: vesayet ve vasi yolu

Hekim değerlendirmesi malikin ayırt etme gücünün bulunmadığı yönündeyse vekaletname kapısı kapanır. Bu noktada yapılacak şey sulh hukuk mahkemesine başvurup vesayet kararı istemektir. Başvuruyu genelde eş, çocuk ya da yakın hısımlar yapar; kişinin durumundan haberdar olan kurumların bildirimiyle de süreç başlayabilir.

Mahkeme kendiliğinden karar vermez; işin merkezinde sağlık kurulu raporu vardır. Tam teşekküllü bir hastaneden alınan bu rapor, kişinin durumunu ve kendi işlerini görebilecek durumda olup olmadığını ortaya koyar. Mahkeme gerekli gördüğünde kişiyi bizzat dinleyebilir, ek inceleme isteyebilir.

Vasi olarak kimin atanacağı konusunda yakınlara öncelik tanınması olağan bir yaklaşımdır: eş, çocuklar, kardeşler. Ancak bu otomatik değildir. Mahkeme vasi adayının bu görevi yürütmeye uygun olup olmadığına bakar; aile içinde ciddi bir çekişme varsa ya da adayın kendi menfaati vesayet altındaki kişinin menfaatiyle çatışıyorsa aile dışından biri de atanabilir. Kardeşler arasında “vasi ben olayım” kavgası çıkması, çoğu zaman süreci hızlandırmaz, uzatır.

Dürüst bir uyarı: bu süreç zaman alır. Rapor alınması, duruşma günü, kararın kesinleşmesi derken haftalar hatta aylar geçebilir. Binada imza toplama süreci başlamışken bunu duymak can sıkıcı, biliyorum. Ama bu süre kaybını göze almak, geçersiz bir vekaletnameyle imzalanmış sözleşmenin yıllar sonra tartışmaya açılması riskinden çok daha iyidir. Bu yüzden binada dönüşüm konuşulmaya başlandığı anda, imza aşamasını beklemeden harekete geçin.

Vasi atandıysa yetkinin sınırları nedir?

Vasi kararı elinize geçtiğinde iş bitmiş sayılmaz. Vasilik bir mülkiyet devri değil, bir görevdir. Vasi, vesayet altındaki kişinin menfaatine hareket etmek zorundadır ve yaptığı işlerden hesap verir. Uygulamada bunun üç somut sonucu var.

Birincisi, izin meselesi. Taşınmazla ilgili ağır sonuç doğuran işlemlerde, örneğin satış, ipotek tesisi ya da mülkiyeti doğrudan etkileyen sözleşmelerde vesayet makamının izni aranabilir; bazı hallerde denetim makamının onayı da gündeme gelir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bu ağırlıkta bir işlemdir. Bu nedenle sözleşme aşamasına gelmeden önce “bu işlem için izin gerekiyor mu, gerekiyorsa nasıl alınır” sorusunun avukatla netleştirilmesi gerekir.

İkincisi, sözleşmeye bunun yazılması. Müteahhitle imzalanacak metinde vasilik durumunun ve gerekiyorsa alınan iznin açıkça belirtilmesi, tarafların lehinedir. İzin gerektiği halde alınmadan imzalanan bir sözleşme sonradan sakatlanabilir; bu, sadece malikin değil müteahhidin de başını ağrıtır. İyi niyetli bir firma bu konuda size direnmez, aksine kendisi ister. Direniyorsa, bu tek başına bir uyarı işaretidir. Hangi belgenin ne anlama geldiğini malik hangi belgeleri imzalar yazımızda ayrıntılandırdık.

Üçüncüsü, hesap verme. Vasi, vesayet altındaki kişinin malvarlığını yönetir ve bunun hesabını mahkemeye verir. Kentsel dönüşüm sürecinde para trafiği yoğundur: kira yardımı, taşınma masrafı, geçici ev kirası, danışman ücretleri. Bunların hepsi malikin kendi hesabından ve belgeli yürütülmelidir. Kendi cebinizden ödediğiniz kalemleri bile makbuzla kayıt altına alın. Bu, hem mahkemeye karşı hem de aile içine karşı sizi korur.

Bu başlıklarda genel bilgiyle idare edilmez; dosyanız kişiye özeldir. Avukat ve danışman gerekli mi yazımızda anlattığımız gibi, vesayetli dosyalar profesyonel destek almanın gerçekten karşılığını verdiği az sayıdaki durumdan biri.

Kardeşler arası gerilim nasıl yönetilir?

Teknik konular bir yana, bu dosyaların en çok yıprattığı yer aile içi. Tablo genelde şöyle: kardeşlerden biri yıllardır annesine bakıyor, hastane sırasında o bekliyor, ilaçları o alıyor. Diğerleri uzakta, arada telefon açıyor. Kentsel dönüşüm gündeme gelince aniden herkesin bir görüşü ve bir şüphesi oluyor. “Annemin dairesi” cümlesi ortaya atıldığında kastedilen şey çoğu zaman mülkiyet değil, duygusal hak iddiasıdır.

Burada tek bir kural işe yarıyor: şeffaflık. Süreci yürüten kişi ne kadar dürüst olursa olsun, bilgi akışı tek taraflıysa şüphe kaçınılmaz olarak büyür. Pratik öneriler:

• Ortak bir yazışma kanalı kurun. Aile grubu olabilir. Gelen her teklif, her toplantı özeti, her ödeme oraya düşsün. Sözlü aktarım hafızada değişir, yazılı olan değişmez.
• Yazılı mutabakat yapın. Kardeşler arasında kimin süreci yürüteceği, masrafların nasıl paylaşılacağı ve kararların nasıl alınacağı konusunda basit bir metin bile büyük kavgayı önler.
• Hesabı belgeyle tutun. Vasi değilseniz bile bunu yapın. Fatura, dekont, makbuz. En iyi niyetli süreçlerde bile yıllar sonra “o paralar ne oldu” sorusu geliyor.
• Malikin iradesini kayda geçirin. Malik karar verebilir durumdaysa, tercihini kardeşlerin de bulunduğu bir ortamda ifade etmesi ve bunun yazıya dökülmesi çok işe yarar.

Bir de kimsenin konuşmak istemediği ama planlanması gereken bir ihtimal var: sürecin ortasında malikin vefat etmesi. Bu halde vekaletname sona erer ve daire mirasçılara geçer; süreç artık mirasçıların ortak kararıyla yürür. Kardeşler arasında baştan yazılı bir mutabakat varsa bu geçiş çok daha sakin olur. Miras tarafındaki işleyiş için miras ve vekaletname rehberimize bakabilirsiniz.

Tahliye ve geçici konut: en erken planlanması gereken başlık

Sağlıklı bir malik için taşınma bir zahmettir; bakıma muhtaç bir malik için ise sürecin en kritik aşamasıdır. Bu yüzden tahliye tarihini beklemeyin, geçici konut arayışına en baştan başlayın. Tahliye ve yıkım sürecinin genel işleyişi için riskli yapıda tahliye ve yıkım yazımıza göz atın.

Geçici ev ararken bakılacaklar sıradan bir kiracının listesinden farklıdır:

• Asansör. Uygulamada en çok yaşanan sorun bu. Uygun fiyatlı bulunan ev üçüncü katta ve asansörsüz oluyor; malik aylarca evden hiç çıkamıyor. Asansör pazarlık konusu değil, zorunluluk olarak ele alınmalı.
• Banyo ve tuvalet düzeni. Tekerlekli sandalye giriyor mu, tutunma barı takılabiliyor mu, küvet yerine duş var mı.
• Sağlık hizmetine mesafe. Aile hekimi, düzenli gidilen hastane, diyaliz gibi rutin tedaviler varsa ulaşım süresi.
• Bakım hizmetinin sürekliliği. Evde bakım desteği alınıyorsa ya da bir bakıcıyla çalışılıyorsa yeni adreste bunun devam edip edemeyeceği önceden konuşulmalı.
• Ev sahibinin tavrı. Kısa süreli kiracılığa ve gerekirse küçük tadilata izin veren bir ev sahibi bulmak, birkaç yüz lira ucuz kiradan daha değerlidir.

Kira yardımı tarafında ise sık yapılan bir hata var: başvuru malik adına yapılır, süreci yürüten yakının kendi adına değil. Vekil ya da vasi, malik adına ve yetkisi kapsamında başvurur; ödeme malikin hesabına yatar. Şartları ve başvuru mantığını kira yardımı kimler alabilir yazımızda anlattık.

Son olarak çoğu ailenin hiç sormadığı bir kapı: belediyeler. İlçe belediyelerinin sosyal destek, yaşlı hizmetleri ve engelli birimlerinde taşınma desteği, evde bakım, refakat ve araç desteği gibi hizmetler bulunabiliyor. Hangi hizmetin verildiği belediyeden belediyeye değiştiği için tek yapılacak şey doğrudan sormak. Sormak bedava, çıkan destek ise bu dönemde ciddi rahatlama sağlayabiliyor.

Süreç boyunca yapılacaklar ve özet

Toparlayalım. Sıralamayı doğru kurarsanız bu süreç yönetilebilir bir işe dönüşür:

1. Durumu netleştirin. Hekimden malikin güncel durumuna dair değerlendirme alın. Karar verebiliyor mu, veremiyor mu?
2. Yolu seçin. Karar verebiliyorsa noter ve vekaletname; veremiyorsa sulh hukuk mahkemesi ve vesayet. Arada bir yol yok.
3. Yetkiyi dar ve net yazdırın. Hangi taşınmaz, hangi işlemler. Müteahhit tarafına vekalet verilmez.
4. Vasiyseniz izin konusunu baştan çözün. Sözleşmeden önce, sonra değil.
5. Aileyi bilgi akışına dahil edin. Yazılı mutabakat, ortak kanal, belgeli hesap.
6. Geçici konutu erken planlayın. Asansör, banyo düzeni, sağlık hizmetine mesafe, bakım sürekliliği.
7. Başvuruları malik adına yapın. Kira yardımı ve belediye destekleri dahil.

Bu süreci yürütmek yorucu; hem evrak hem duygusal yük aynı kişinin üstüne biniyor. Ama bu dosyaların büyük çoğunluğu düzgün ilerliyor; sorun çıkanlar genelde acele edip yanlış kapıdan girenler oluyor. Sıralamaya sadık kalın, kimseye baskı altında imza vermeyin.

Net not: Vesayet ve vekalet konuları kişiye özeldir; bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki ya da tıbbi görüş yerine geçmez. Malikin durumu, ailenin yapısı ve taşınmazın hukuki hali her dosyada farklıdır. Adım atmadan önce mutlaka bir avukat, bir noter ve malikin durumunu bilen bir hekim ile birlikte ilerleyin.

İlgili rehberler:

• Kentsel dönüşümde miras ve vekaletname
• Müteahhide verilen vekaletname
• Kat malikinin 10 kritik konusu
• Kat maliki için firma seçimi rehberi