Kentsel Dönüşümde Dolandırıcılık ve Kırmızı Bayraklar: Malik Rehberi 2026

Kentsel dönüşüm, çoğu insanın hayatında bir kez yaşadığı ve en değerli varlığını —evini— ortaya koyduğu bir süreç. İşte tam da bu yüzden kötü niyetli firmaların iştahını kabartıyor. Açık konuşayım: dolandırıcı bir müteahhit genelde kaba bir hırsız gibi değil, güler yüzlü ve aceleci bir satıcı gibi gelir. Aşağıda, sahada maliklerin en sık düştüğü tuzakları ve her birinden nasıl korunacağınızı topladım. İyi haber şu: bunların neredeyse tamamı, imza atmadan önce fark edilebilir.

1) Açık uçlu (genel) vekaletname tuzağı

Bu, sahada gördüğüm mağduriyetlerin başında geliyor. Firma, "işleri hızlandıralım, her belediyeye tek tek gelmeyin" diyerek sizden geniş, genel bir vekaletname ister. İyi niyetle imzalarsınız; ama o vekaletle müteahhit hissenizi devredebilir, kat irtifakını istediği gibi kurabilir, hatta arsanız üzerinden kredi kullanabilir — hepsi siz habersizken.

Korunma: Asla "her işlemi yapabilir" tipi genel vekaletname vermeyin. Vekaleti işlem işlem sınırlayın: yalnızca ruhsat başvurusu, proje onayı gibi tanımlı yetkiler; hisse devri, satış ve kredi yetkisi kesinlikle sizde kalsın. Hangi yetkinin güvenli, hangisinin riskli olduğunu müteahhide verilen vekaletname yazımızda ayrıntısıyla anlattım.

2) Gerçekçi olmayan pay vaadi

"Komşuna %40 veriyorlar, ben sana %55 veririm." Kulağa harika geliyor, değil mi? İşte tam da bu yüzden tehlikeli. Bölgenin gerçeğinin çok üstünde bir pay vaadi genelde iki şeyin işareti: ya firma imzayı almak için boş vaat veriyordur ve sonra "şartlar değişti" diyecektir, ya da o marjla işi yürütemeyip yarıda bırakacaktır. Bölgeniz için gerçekçi aralığı müteahhit payı oranları yazımızdan öğrenin; teklif bunun çok üstündeyse sevinmeden önce sorgulayın.

3) Teminat vermekten kaçınma

İş yarıda kalırsa zararınızı sınırlayan tek şey banka teminat mektubudur. Sağlam bir firma bunu vermekten çekinmez; çünkü işi bitireceğine güvenir. "Teminata gerek yok, biz güvenilir firmayız" diyen firmadan ben şüphelenirim. Teminatın nasıl istendiğini ve tutarını müteahhit teminatı yazımızda bulabilirsiniz. Teminatsız bir sözleşme, güvencesiz bir yolculuktur.

4) Sözleşme öncesi tapu veya para isteme

Bu net bir kırmızı çizgi. Hiçbir sağlam kurguda malik, sözleşme şartları netleşmeden ve teminat alınmadan tapusunu ya da parasını vermez. Hisse devri ve tapu işlemleri sözleşmedeki koşullara, genelde kat irtifakı tesciline bağlanır; müteahhit istediği ana değil. "Kaparo", "işlem masrafı" ya da "güven göstergesi" adı altında erken ödeme veya erken tapu devri isteyen firmadan uzak durun. Hisse ve tapu adımlarının doğru sırasını hisse devri ve kat irtifakı yazımızda anlattım.

5) Zayıf ya da müphem sözleşme dili

Müteahhitin kendi hazırladığı sözleşme, çoğunlukla onun lehine kurgulanır. Dolandırıcılığın büyük kısmı silahını burada gizler: belirsiz mücbir sebep tanımı, "makul süre" gibi ölçülemez ifadeler, olmayan gecikme cezası. "Sonra hallederiz, şimdi imzala" diye sıkıştıran firmaya asla boyun eğmeyin. Olmazsa olmaz maddeleri sözleşmede 7 kritik madde yazımızda topladım; imzadan önce metni mutlaka kendi avukatınıza revize ettirin.

6) Referans ve gerçek adresten kaçınma

Güvenilir firma, bitirdiği işleri gösterir; dolandırıcı ise hep aynı 1-2 projeyi dolaştırır ya da "çok yakında bitiyor" diye yarım işleri sayar. Kâğıda yazılı referansa güvenmeyin: bitmiş projelerin maliklerini telefonla arayın, ofise bizzat gidin, belediyeye geçmiş ruhsat sorunu çıkmış mı diye sorun. Firma adıyla UYAP Vatandaş Portalı'ndan dava sorgusu yapmayı da ihmal etmeyin. Bu doğrulamaların tam listesini müteahhit seçerken 7 kontrol yazımızda bulacaksınız.

Kırmızı bayrak kontrol tablosu

Bir tuzağa düştüğünüzü fark ederseniz

Diyelim ki iş çoktan başladı ve firmanın niyetinden şüphelenmeye başladınız. Panik yapmayın; malikin elinde yasal yollar var. Müteahhit işi yavaşlatıyor, bırakıyor ya da iflas ediyorsa hangi adımları atacağınızı müteahhit iflas ederse yazımızda anlattım. Ne kadar erken davranırsanız, teminat ve sözleşme maddeleriniz o kadar işe yarar.

Özet: acele ettiren firmaya güvenmeyin

Kentsel dönüşüm dolandırıcılığının ortak paydası hep aynı: acele. Sizi düşünmeye fırsat vermeden imzaya, vekalete ya da tapuya iten her firmaya şüpheyle yaklaşın. Vekaleti sınırlayın, teminat isteyin, sözleşmeyi avukata okutun, referansı yerinde doğrulayın. Bu dört alışkanlık, dolandırıcıların büyük kısmını daha ilk görüşmede eler. Firma seçiminin tamamını baştan sona görmek için firma seçimi malik rehberimize dönebilirsiniz. Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; somut bir mağduriyet şüphesinde vakit kaybetmeden bir avukata danışın.